O contrato de arrendamento tem de ser feito por escrito e tem de dizer, no mínimo, quem são as partes, qual é a casa, quanto se paga de renda, para que fim é o arrendamento e que licença de utilização tem o imóvel. A partir daí, quase tudo o resto pode ser negociado, mas há regras que a lei fixa e que nem o contrato pode afastar: os prazos mínimos de aviso para sair, o direito a recibo, o limite da atualização anual da renda e o que acontece quando alguém falha. São essas regras que separam um arrendamento tranquilo de um problema caro, e conhecê-las é o primeiro passo para perceber que apoios à habitação podes usar. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te o que tem de constar do contrato, a diferença entre opor-te à renovação e denunciá-lo a meio, e o que cada parte paga ao Estado.
Índice
O contrato de arrendamento é o acordo pelo qual o senhorio te cede o uso de uma casa durante um certo tempo, a troco de uma renda. É um contrato de locação regulado pelo Código Civil, e a lei impõe-lhe uma exigência de forma que muita gente ignora: o arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. Um acordo verbal, com transferências mensais e nada mais, não é a mesma coisa que um contrato assinado.
Isto não quer dizer que quem arrenda sem papel fique sem defesa. Se a falta de contrato escrito não te for imputável, a lei deixa-te provar por qualquer meio admitido em direito que o contrato existe. Mas a prova é exigente: tens de demonstrar, ao mesmo tempo, que usas a casa sem oposição do senhorio e que pagas a renda todos os meses há, pelo menos, seis meses. Antes disso, a tua posição é frágil. Por isso vale sempre mais insistir no contrato escrito do que confiar na boa vontade, sobretudo se estás a decidir entre comprar ou arrendar casa e queres perceber o risco de cada opção.
A lei enumera o conteúdo mínimo de qualquer contrato de arrendamento urbano, e não é uma lista simbólica: é o que permite identificar o negócio e fiscalizá-lo. Do contrato têm de constar a identidade das partes, com naturalidade, data de nascimento e estado civil, a identificação e a localização exata do locado, o fim a que se destina (habitacional ou não habitacional) e, se for para habitação não permanente, o motivo da transitoriedade.
Faltam ainda três elementos que costumam gerar discussão. O primeiro é o valor da renda, que tem de estar escrito e não pode ficar por combinar. O segundo é a data de celebração. O terceiro, e o mais esquecido, é a licença de utilização: o contrato tem de indicar que ela existe, com o número, a data e a entidade que a emitiu, ou dizer expressamente que não é exigível. Falhar um destes pontos não invalida logo o contrato, desde que a falta possa ser suprida, mas convém corrigi-la enquanto ninguém está zangado.
A licença merece atenção redobrada porque é o único destes elementos com uma sanção pesada atrás. Se a casa for arrendada sem licença de utilização por causa imputável ao senhorio, ele fica sujeito a uma coima não inferior a um ano de renda, aplicada pelo presidente da câmara e cobrada a favor do município, e tu podes resolver o contrato com direito a indemnização. Pior ainda: o arrendamento para fim diferente do licenciado é nulo. Se a fração está licenciada para comércio e te é arrendada para viveres nela, o contrato não se aguenta. Vale a pena confirmar também se o imóvel tem ficha técnica da habitação e pedir o NIF de todos os que vão assinar, porque sem ele o contrato não pode ser comunicado às Finanças.
Nos contratos com prazo certo, a duração não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 anos. Se as partes escreverem um prazo fora destes limites, ele considera-se automaticamente ajustado ao mínimo ou ao máximo. O mínimo de um ano tem exceções: não se aplica a arrendamentos para habitação não permanente nem a fins especiais transitórios, como os profissionais, os de educação e formação ou os turísticos, desde que o motivo fique escrito no contrato. É por aí que se separa um arrendamento normal de um alojamento local, que segue regras próprias.
Quando chega ao fim, e salvo estipulação em contrário, o contrato renova-se automaticamente. Aqui está o pormenor que quase toda a gente conta mal: a renovação é por períodos iguais ao prazo contratado ou de três anos, se o prazo contratado for inferior a três anos. Um contrato de um ano renova-se por três; um contrato de cinco anos renova-se por cinco. Não é verdade que todos os contratos se renovem sempre de três em três anos.
Existe ainda a alternativa da duração indeterminada, em que não há prazo nem renovações e o contrato dura até que uma das partes lhe ponha fim pelas vias que a lei permite. É um regime menos comum nos contratos novos, mas continua a existir e tem regras próprias de denúncia, que vemos mais à frente.
Os prazos de aviso, lado a lado. Repara que não são iguais para as duas partes: num contrato de seis anos o senhorio tem de avisar com 240 dias e tu com 120. Fonte: artigos 1097.º e 1098.º do Código Civil.
Há duas maneiras diferentes de um inquilino deixar um contrato com prazo certo, e confundi-las custa dinheiro. A primeira é a oposição à renovação: avisas, antes do fim do prazo, que não queres renovar, e o contrato acaba na data em que terminaria. A segunda é a denúncia: sais a meio, sem esperar pelo fim do prazo. Cada uma tem os seus próprios prazos de aviso.
Para te opores à renovação, tens de comunicar ao senhorio com a antecedência mínima que a lei fixa em função da duração do contrato ou da renovação em curso. Para denunciares a meio, tens primeiro de esperar que decorra um terço do prazo inicial ou da renovação; a partir daí podes sair a todo o tempo, avisando com 120 dias se o prazo for de um ano ou mais, ou com 60 dias se for inferior a um ano. E se foi o senhorio a opor-se à renovação, podes denunciar a todo o tempo com apenas 30 dias de aviso.
| Duração do contrato ou da renovação | Aviso mínimo do senhorio para se opor à renovação | Aviso mínimo do inquilino para se opor à renovação |
| 6 anos ou mais | 240 dias | 120 dias |
| De 1 ano a menos de 6 anos | 120 dias | 90 dias |
| De 6 meses a menos de 1 ano | 60 dias | 60 dias |
| Menos de 6 meses | Um terço do prazo | Um terço do prazo |
Os prazos contam-se para trás, a partir da data em que o prazo inicial ou a renovação terminam, e não a partir do dia em que decides sair. Se não respeitares o pré-aviso, o contrato cessa na mesma, mas ficas a dever as rendas do período de aviso que faltou. Há três situações em que essa dívida não nasce: o desemprego involuntário, que é a mesma situação que dá acesso ao subsídio de desemprego, a incapacidade permanente para o trabalho e a morte do arrendatário ou de quem vivia com ele em economia comum há mais de um ano.
O senhorio tem menos liberdade do que se pensa. Num contrato com prazo certo, pode opor-se à renovação com os avisos da tabela acima, mas a oposição à primeira renovação só produz efeitos passados três anos sobre a data de celebração do contrato: até lá, o contrato mantém-se em vigor. A exceção é a necessidade de habitação para ele próprio ou para descendente em primeiro grau, caso em que valem as regras da denúncia para habitação.
Nos contratos de duração indeterminada, o senhorio só pode denunciar em três situações: precisar da casa para habitação própria ou de descendente em primeiro grau, avisando com pelo menos seis meses; obras de demolição ou de remodelação profunda que obriguem a desocupar a casa, também com seis meses de aviso; ou denúncia livre, e aí a antecedência mínima é de cinco anos. Nos dois primeiros casos o aviso tem de indicar expressamente o fundamento, sob pena de não produzir efeitos, e há indemnizações a pagar: um ano de renda na denúncia para habitação própria e dois anos de renda nas obras profundas, ou o realojamento por um mínimo de três anos.
Depois há a resolução, que é a saída por incumprimento. A falta de pagamento permite ao senhorio resolver o contrato quando a mora for igual ou superior a três meses. Permite-o também quando te atrasas mais de oito dias, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, no período de doze meses, mas só se ele te tiver avisado por carta registada com aviso de receção, depois do terceiro atraso, de que tencionava acabar com o arrendamento.
Mesmo aí tens defesas. Quando a resolução por falta de pagamento é feita por comunicação, fica sem efeito se puseres fim à mora no prazo de um mês, e podes usar essa faculdade uma única vez em cada contrato. E o direito de resolver caduca: um ano a contar do conhecimento do facto, reduzido a três meses quando o fundamento é a falta de pagamento. O senhorio também não pode fazer justiça pelas próprias mãos, nem mudar a fechadura, nem entrar em casa sem avisar: para retirar alguém de casa contra a sua vontade há dois caminhos, a ação de despejo, que corre no tribunal, e o procedimento especial de despejo, que corre no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, o serviço que desde fevereiro de 2024 sucedeu ao antigo Balcão Nacional do Arrendamento.
Salvo convenção em contrário, a renda vence-se no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diz respeito, e a primeira vence-se no momento da celebração do contrato. Ou seja, a renda de outubro paga-se no início de setembro. A ideia muito repetida de que existe até ao dia 8 para pagar é uma confusão com outra regra: os oito dias são o prazo que tens, depois de já estares em mora, para pagar e fazer cessar o atraso. Se pagares nesse prazo, o senhorio deixa de ter direito à indemnização e à resolução por falta de pagamento.
Se te atrasares e não regularizares nesses oito dias, o senhorio pode exigir, além do que está em dívida, uma indemnização de 20 % desse valor. Não pode é acumular essa indemnização com a resolução do contrato pelo mesmo motivo.
Do lado do senhorio, a obrigação principal é dar quitação. Quem tem rendimentos prediais tem de passar recibo em modelo oficial, o recibo de renda eletrónico emitido no Portal das Finanças, ou entregar à Autoridade Tributária, até ao fim de fevereiro de cada ano, uma declaração com os rendimentos do ano anterior. Estão dispensados de emitir recibo eletrónico os senhorios com 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior, os senhorios de contratos de arrendamento rural e ainda quem cumpra ao mesmo tempo duas condições: não ter nem estar obrigado a ter caixa postal eletrónica e não ter recebido, no ano anterior, rendas superiores ao dobro do valor do indexante dos apoios sociais.
Quanto ao aumento, as partes podem fixar por escrito o regime de atualização. Se nada escreverem, aplica-se o regime legal: a renda pode ser atualizada uma vez por ano, a primeira atualização só pode ser exigida um ano depois do início do contrato, e o senhorio tem de comunicar por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, o coeficiente aplicado e a nova renda. Um ano saltado não se recupera, mas podem aplicar-se coeficientes atrasados desde que não tenham passado mais de três anos.
Há ainda um travão que continua em vigor para contratos novos. Se o imóvel esteve arrendado nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da Lei n.º 56/2023, o pacote Mais Habitação, a renda inicial do novo contrato não pode exceder a última renda praticada multiplicada por 1,02, com ajustes se houver atualizações em falta e uma margem adicional quando tenham sido feitas obras profundas. Antes de assinar, calcula o peso que a renda vai ter no teu orçamento e confirma a tua taxa de esforço.
Aqui há uma regra que mudou e que muita informação ainda não apanhou. Desde 1 de janeiro de 2023, com a Lei n.º 24-D/2022, o artigo 1076.º do Código Civil fixa um limite máximo de caução nos contratos de arrendamento urbano: duas rendas. Se a renda for de 700 €, o senhorio não te pode exigir mais de 1.400 € de caução. Até essa lei não havia tecto nenhum, e é por isso que continuam a circular textos a dizer que o valor se negoceia livremente.
O pagamento antecipado de rendas tem o seu próprio limite, alterado pela mesma lei: só é possível havendo acordo escrito e por um período não superior a dois meses, quando antes eram três. É uma distinção que vale a pena ter clara, porque muitos anúncios juntam tudo na mesma frase. Uma coisa é a caução, que fica retida como garantia e deve ser devolvida no fim se não houver danos nem dívidas; outra é adiantar rendas, que são pagamentos por conta do contrato.
Uma alternativa frequente é a apresentação de um fiador, que responde pelas tuas obrigações se falhares, e essa não tem valor tabelado. O que a lei também não fixa é o prazo de devolução da caução no fim do contrato, por isso deixa escrito no contrato quando e em que condições te é devolvida: sem isso, a discussão passa a ser sobre prova de danos e de dívidas.
O contrato tem de ser comunicado à Autoridade Tributária. Essa obrigação é do senhorio, que a cumpre através da declaração Modelo 2 do Imposto do Selo, até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, e também quando há alterações ou quando o contrato cessa. Se ele não a fizer, podes fazê-la tu, em modelo oficial. Não existe dispensa desta comunicação: existe, sim, isenção de imposto para alguns contratos.
O Imposto do Selo do arrendamento é de 10 % e incide sobre a renda de um mês, ou sobre o aumento convencional correspondente a um mês quando há revisão de cláusulas. Não incide sobre todas as rendas do contrato, ao contrário do que às vezes se lê, e quem o suporta é o senhorio, não o inquilino.
As rendas recebidas são rendimentos da categoria F do IRS e são tributadas a uma taxa autónoma geral de 25 %, com opção pelo englobamento. Sobre essa taxa há reduções em pontos percentuais conforme a duração do contrato de habitação permanente, que é a razão pela qual muitos senhorios preferem contratos longos.
| Duração do contrato de habitação permanente | Redução da taxa | Taxa resultante |
| Menos de 5 anos | Sem redução | 25 % |
| De 5 a menos de 10 anos | Menos 10 pontos percentuais | 15 % |
| De 10 a menos de 20 anos | Menos 15 pontos percentuais | 10 % |
| 20 anos ou mais | Menos 20 pontos percentuais | 5 % |
Há ainda uma redução adicional de cinco pontos quando a nova renda for pelo menos 5 % inferior à do contrato anterior sobre o mesmo imóvel, e as reduções não se aplicam a contratos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024 cuja renda exceda em 50 % os limites de preço por tipologia e concelho fixados na Portaria n.º 176/2019. A estas regras juntou-se, desde 1 de janeiro de 2026 e até ao fim de 2029, uma taxa de 10 % para os rendimentos prediais de contratos destinados exclusivamente a habitação cuja renda mensal não exceda 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida, o que em 2026 corresponde a 2.300 €, salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável.
Ao rendimento bruto o senhorio pode ainda deduzir os gastos efetivamente suportados para obter as rendas, incluindo o IMI, o Imposto do Selo, os seguros de renda, os encargos de condomínio que lhe caibam e as obras de conservação suportadas nos 24 meses anteriores ao arrendamento. Ficam de fora os juros do crédito, as depreciações, o mobiliário, os eletrodomésticos, os artigos de decoração e o AIMI.
Do teu lado, como inquilino, podes deduzir à coleta 15 % das rendas pagas pela habitação permanente. O limite para os rendimentos de 2026 é de 900 €, sobe para 1.000 € a partir de 2027 e, no IRS que entregas em 2026 sobre os rendimentos de 2025, ainda é de 700 €. Quem tem rendimento coletável mais baixo pode ter um limite superior.
A regra de base é simples: cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, exigidas pela lei ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. Repara na ressalva final, porque é ela que permite contratos em que o inquilino assume a conservação a troco de uma renda mais baixa. Se for esse o teu caso, exige que o âmbito exato fique escrito.
Só podes fazer obras quando o contrato o permitir ou quando o senhorio te autorizar. No fim do contrato, e também aqui salvo estipulação em contrário, tens direito a ser compensado pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé. Podes ainda fazer pequenas deteriorações necessárias ao teu conforto, mas tens de as reparar antes de entregar a casa. As regras de quem paga o quê em obras em casa arrendada são o assunto que mais discussões gera entre senhorios e inquilinos.
Fora das obras, há duas despesas que convém esclarecer no contrato. A primeira é o seguro. Não há nenhuma lei que te obrigue, como inquilino, a segurar a casa: o que a lei impõe, nos prédios em propriedade horizontal, é o seguro contra o risco de incêndio das frações e das partes comuns, e esse cabe aos condóminos, isto é ao proprietário. O seguro multirriscos, que junta ao incêndio coberturas como danos por água ou responsabilidade civil, não é obrigatório por lei, embora seja o produto que a maioria dos senhorios contrata. O seguro do recheio, esse sim, é o único que faz sentido estar em teu nome, e também não é obrigatório.
A segunda são as quotas do condomínio, que são de quem é dono da fração, ou seja do senhorio. A lei admite que o contrato diga o contrário e passe esse encargo para ti, e é uma cláusula válida entre as duas partes, mas repara num pormenor: mesmo com ela, é ao proprietário que o condomínio cobra, porque é ele o condómino. Se o teu contrato tiver essa cláusula, pergunta antes de assinar quanto é a quota anual que o administrador de condomínio está a cobrar.
Um contrato bem feito não resolve o problema do preço, e é aí que entram os apoios públicos. O mais conhecido é o Porta 65 Jovem, que paga uma percentagem da renda como subvenção mensal a jovens dos 18 aos 35 anos que arrendem casa para residência permanente, e que decide por ciclos mensais. Foi alargado pelo Decreto-Lei n.º 42/2024, em vigor desde setembro de 2024: subiu a idade para os 35 anos, num casal um dos elementos pode ter até 37, deixou de haver renda máxima como fator de exclusão da candidatura e passou a ser possível candidatares-te antes de assinares o contrato. A par dele existe o apoio extraordinário à renda, de até 200 € por mês, dirigido a arrendatários com taxa de esforço superior a 35 % e rendimentos até ao limite máximo do sexto escalão do IRS, que continua em vigor e está previsto vigorar até 31 de dezembro de 2028.
Há ainda soluções que atuam sobre a própria renda em vez de a comparticipar, como o arrendamento acessível e a renda moderada, e um panorama geral do que existe está reunido no guia sobre apoio ao arrendamento. Se já recebes uma destas comparticipações, convém perceber o que acontece quando mudas de casa ou de rendimento, porque perder o apoio à renda é mais comum do que parece.
Também vale a pena olhar para o subsídio de renda e para o que o teu município oferece, porque muitas câmaras têm programas próprios que se somam aos nacionais, como o Habitar Lisboa ou o Porto Solidário. E antes de assinar seja o que for, compensa saber onde encontrar casas com rendas mais baixas, porque a poupança maior costuma estar na casa que escolhes e não no apoio que vem depois.
Nenhum destes apoios substitui o contrato, mas a exigência não é igual em todos. No apoio extraordinário à renda, ser titular de um contrato de arrendamento ou subarrendamento de primeira habitação registado junto da Autoridade Tributária é condição de acesso. No Porta 65 Jovem já não é: podes candidatar-te sem contrato assinado, e o registo passou a ser condição de pagamento, com dois meses a contar da publicação dos resultados para o fazer, sob pena de exclusão. Em qualquer dos casos, um contrato que nunca chegou às Finanças acaba por te fechar portas.
Tem. A lei exige forma escrita para o arrendamento urbano. Se não houver contrato escrito por motivo que não te seja imputável, podes provar que ele existe por qualquer meio admitido em direito, mas tens de demonstrar que usas a casa sem oposição do senhorio e que pagaste a renda durante, pelo menos, seis meses.
Salvo convenção em contrário, a renda vence-se no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diz respeito. Os oito dias de que tanto se fala são outra coisa: é o prazo que tens, já depois de entrares em mora, para pagar e fazer cessar o atraso.
Sim. Desde 1 de janeiro de 2023, com a Lei n.º 24-D/2022, o artigo 1076.º do Código Civil limita a caução a duas rendas. Numa renda de 700 € isso significa 1.400 € no máximo. O pagamento antecipado de rendas é outra coisa e tem o seu próprio limite: acordo escrito e não mais de dois meses.
Podes deduzir à coleta 15 % das rendas pagas pela tua habitação permanente, com um limite de 900 € para os rendimentos de 2026. A dedução só funciona se o contrato tiver sido comunicado à Autoridade Tributária e as rendas tiverem sido declaradas.
Jornalista especializado em apoios e subsídios. Português, licenciado em Jornalismo, trabalhou como redator na Europa Press e no El Español (Omicrono e El Androide Libre), onde assinava como Alex Branco. Escreve sobre apoios e prestações sociais no site irmão espanhol Tus Ayudas desde 2025 e agora também em As Tuas Ajudas, onde confirma cada valor e cada prazo em fontes oficiais: Diário da República, Segurança Social e IEFP.
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