Ficha Técnica da Habitação em 2026: ainda é obrigatória?

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A Ficha Técnica da Habitação (FTH) é fundamental para garantir transparência e segurança na compra, venda ou arrendamento de imóveis. Nela encontras as principais características técnicas e funcionais da casa, incluindo materiais, áreas, instalações e outros elementos relevantes do imóvel. Em 2026, a FTH continua a existir e a ser relevante para muitos imóveis habitacionais, embora já não tenha de ser apresentada na escritura como acontecia antes. Neste artigo de As Tuas Ajudas, explicamos tudo o que precisas saber sobre a FTH.

Índice

O que é a Ficha Técnica da Habitação

A Ficha Técnica da Habitação (FTH) é um documento oficial que reúne as principais características técnicas e funcionais de um imóvel destinado à habitação. Inclui informações sobre a área, materiais de construção, sistemas instalados e certificações, funcionando como um “bilhete de identidade” do imóvel. A FTH permite que compradores e interessados conheçam detalhadamente o imóvel antes da aquisição, promovendo transparência e segurança no mercado imobiliário.

Este documento é essencial para assegurar que a informação transmitida ao consumidor corresponde à realidade da construção, ajudando a evitar surpresas futuras. A sua elaboração é feita pelo promotor imobiliário e pelo técnico responsável pela obra, sendo obrigatória para imóveis construídos ou sujeitos a grandes obras após 30 de março de 2004.

Fundamentação Legal da Ficha Técnica da Habitação

A obrigatoriedade da Ficha Técnica da Habitação foi estabelecida pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, em vigor desde 30 de março de 2004. Este diploma criou a FTH como um mecanismo de proteção do consumidor e de transparência na aquisição de imóveis para habitação.

O modelo oficial da ficha foi aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, e continua disponível através de entidades como o IMPIC. Já em 2024, o Decreto-Lei n.º 10/2024 revogou o artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 68/2004, deixando de existir a obrigação legal de apresentação da FTH no momento da escritura. Ainda assim, a ficha continua a ser um documento relevante para conhecer as características do imóvel, pedir segunda via e confirmar informação antes da compra ou do arrendamento.

Quando é obrigatória a Ficha Técnica da Habitação?

A Ficha Técnica da Habitação (FTH) é obrigatória para imóveis habitacionais construídos, reconstruídos, ampliados ou alterados após 30 de março de 2004, data de entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 68/2004.

Não é exigida a FTH nos seguintes casos:

Prédios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951.
Prédios que, em 30 de março de 2004, já tinham licença de utilização emitida ou pedido de licença apresentado.

Em termos práticos, a FTH aplica-se sobretudo aos imóveis habitacionais mais recentes ou que tenham sido alvo de obras relevantes abrangidas pela lei.

Por isso, antes de comprar, vender ou arrendar, convém confirmar a data do imóvel e o tipo de intervenção realizada, para perceber se a ficha é ou não exigível.

Exceções à obrigatoriedade: casos dispensados pela legislação

A Ficha Técnica da Habitação (FTH) não é obrigatória para imóveis construídos antes de 30 de março de 2004 que já possuíam licença de utilização ou cujo pedido de licença estava em tramitação nessa data. Além disso, obras de pequena envergadura que não alterem significativamente a estrutura ou características essenciais do imóvel estão dispensadas. Imóveis vendidos em estado de ruína, destinados à demolição ou reconstrução, também não exigem a FTH. Por fim, edifícios não residenciais, como comerciais ou industriais, ficam fora do âmbito desta obrigação legal.

Quem deve elaborar a Ficha Técnica da Habitação? Responsabilidades do promotor e técnico

A elaboração da Ficha Técnica da Habitação (FTH) é responsabilidade do promotor imobiliário, que deve garantir a veracidade das informações apresentadas. O técnico responsável pela obra, como o arquiteto ou engenheiro, também deve participar do processo, assinando o documento para certificar que os dados técnicos correspondem ao que foi efetivamente construído. Ambos respondem civil e contraordenacionalmente por eventuais incorreções, assegurando a transparência e a conformidade do imóvel com as normas legais.

Conteúdo da Ficha Técnica da Habitação: o que deve constar no documento

A Ficha Técnica da Habitação deve conter informações detalhadas sobre as características técnicas e funcionais do imóvel, incluindo: identificação do edifício, área total e áreas específicas (útil, bruta privativa), ano de construção, materiais utilizados na estrutura e acabamentos, sistemas instalados (como aquecimento, isolamento térmico e elétrico), licenças e certificados obtidos, e dados do promotor e do técnico responsável pela obra. Estes elementos garantem que o comprador tenha uma visão completa e precisa do imóvel.

Momento de entrega: quando deve ser pedida a Ficha Técnica da Habitação?

Até 2023, a apresentação da Ficha Técnica da Habitação estava legalmente associada ao momento da escritura. No entanto, desde 1 de janeiro de 2024, essa obrigação deixou de constar da lei.
Ainda assim, o vendedor ou o profissional responsável pela comercialização deve disponibilizar a FTH, ou a sua versão provisória quando aplicável, para consulta dos interessados. Na prática, continua a ser muito importante pedir este documento antes de concluir a compra, para verificar as características técnicas da habitação e esclarecer eventuais dúvidas sobre o imóvel.

Perda ou extravio da Ficha Técnica da Habitação: como pedir segunda via

Em caso de perda, extravio ou destruição da Ficha Técnica da Habitação, o proprietário pode pedir uma segunda via. O pedido pode ser feito ao promotor imobiliário ou à Câmara Municipal onde a ficha foi depositada.
Quando a segunda via é emitida pela autarquia, pode existir uma taxa administrativa definida pelo município.