Ficha Técnica da Habitação em 2026: ainda é obrigatória?

A Ficha Técnica da Habitação (FTH) é o documento que descreve as principais características técnicas e funcionais de uma casa, como as áreas, os materiais e as instalações. Em 2026 continua a existir para muitos imóveis de habitação construídos ou alterados depois de 30 de março de 2004, embora já não tenha de ser apresentada na escritura, como acontecia antes. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te quando a ficha é exigida, quem a faz, o que deve conter e como pedir uma segunda via se a perdeste.

O que é a Ficha Técnica da Habitação

A Ficha Técnica da Habitação é um documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio ou fração destinado à habitação, reportadas à data de conclusão das obras. Funciona como uma espécie de «bilhete de identidade» da casa: permite a quem compra ou arrenda conhecer o imóvel antes de assinar, com a informação escrita em português e de forma clara.

Se vais comprar casa ainda em construção, deve existir uma versão provisória da ficha, feita com base nos projetos de arquitetura e de especialidades. A versão definitiva tem de corresponder à obra concluída, incluindo as alterações feitas durante a construção.

Fundamentação legal da Ficha Técnica da Habitação

A FTH foi criada por um decreto-lei de 2004 como mecanismo de proteção do consumidor na compra de casa para habitação. O modelo oficial da ficha foi aprovado por portaria, também em 2004.

Com o Simplex urbanístico, a lei deixou de exigir a apresentação da FTH no momento da escritura, com efeitos desde 1 de janeiro de 2024. O resto do regime mantém-se: o promotor continua obrigado a elaborar a ficha e a depositar um exemplar na câmara municipal, e nos imóveis abrangidos o senhorio continua a ter de facultar o acesso ao futuro arrendatário antes do contrato.

Quando é obrigatória a Ficha Técnica da Habitação?

Em regra, a ficha aplica-se a imóveis construídos, reconstruídos, ampliados ou alterados após 30 de março de 2004, desde que se destinem a habitação e não caibam numa das exceções previstas na lei.

Na prática, antes de comprar ou arrendar, convém confirmar a data da construção e o tipo de obras feitas, para perceber se a ficha é exigível. Lojas, escritórios ou armazéns ficam fora deste documento, que só diz respeito a prédios urbanos para fim habitacional.

Exceções à obrigatoriedade: casos dispensados pela legislação

Há imóveis de habitação a que a lei não exige ficha técnica. São dois casos, ambos ligados à idade do prédio.

A obrigação não se aplica a:

• prédios construídos antes do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado em 1951;
• prédios que já estavam construídos a 30 de março de 2004 e que, nessa data, tinham licença de utilização emitida ou o pedido de emissão já entregue.

Nos restantes casos, a casa pode estar abrangida.

Quem deve elaborar a Ficha Técnica da Habitação? Responsabilidades do promotor e técnico

A ficha é elaborada pelo promotor imobiliário, e o técnico responsável pela obra atesta, com a sua assinatura, que a informação corresponde às características da habitação. O promotor é a pessoa ou a empresa, pública ou privada, que decide, programa, dirige e financia a construção ou a reconstrução do prédio, para si ou para terceiros. Na falta de promotor, estas obrigações passam para o profissional que vende o imóvel.

O promotor tem ainda de guardar as fichas que emitiu durante pelo menos 10 anos e de depositar um exemplar de cada uma na câmara municipal onde correu o licenciamento da obra. Se a informação não corresponder às verdadeiras características do imóvel, o técnico e o promotor podem ser responsabilizados pelos danos causados ao comprador.

Conteúdo da Ficha Técnica da Habitação: o que deve constar no documento

A ficha segue o modelo oficial e reúne a informação mínima obrigatória sobre a casa. A ficha inclui, entre outros elementos, a identificação do prédio e da fração, do promotor e do técnico responsável, as áreas útil e bruta, a descrição da estrutura, das paredes, das coberturas e dos acabamentos, e as instalações e equipamentos, como água, eletricidade, gás e aquecimento.

O promotor pode juntar informações complementares que considere importantes. Os elementos com dados pessoais que não sejam públicos só devem ser mostrados ao proprietário do imóvel.

Momento de entrega: quando deve ser pedida a Ficha Técnica da Habitação?

Hoje já não há um momento legal fixo para apresentar a ficha na escritura. Ainda assim, há duas situações em que deves pedi-la antes de assinar: a compra e o arrendamento.

Na compra e venda: o que mudou na escritura

Até ao fim de 2023, a falta da ficha técnica impedia o notário de celebrar a escritura nos contratos entre profissionais e consumidores. Entre particulares, a regra também se aplicava se o prédio já tivesse ficha técnica.

Desde 1 de janeiro de 2024, essa exigência deixou de constar da lei. A ficha não desapareceu: o promotor (ou, na falta dele, o profissional que vende o prédio) continua obrigado a elaborá-la e a depositar um exemplar na câmara municipal, e, quando a obra não está concluída, deve existir uma versão provisória para efeitos de divulgação. Por isso, convém pedi-la antes da escritura ou do contrato no Balcão Casa Pronta.

No arrendamento

Quando o imóvel está abrangido, o senhorio, seja profissional ou não, deve facultar ao futuro inquilino o acesso à ficha técnica antes de assinarem o contrato de arrendamento definitivo.

Se vais arrendar uma casa construída ou alterada depois de 30 de março de 2004, pede para ver a ficha nessa fase, junto com os restantes documentos do imóvel.

Perda ou extravio da Ficha Técnica da Habitação: como pedir segunda via

O proprietário tem o dever de conservar a ficha técnica. Em caso de perda, extravio ou destruição, pode pedir uma segunda via ao promotor imobiliário ou à câmara municipal onde a ficha foi depositada.

Confirma na tua câmara municipal como se faz o pedido e se tem algum custo. Se estás a vender casa, trata deste pedido logo no início do processo.