Arrendamento Acessível em 2026: o que mudou, quanto custa a renda e como funciona

O Arrendamento Acessível permite arrendar casa por uma renda abaixo do mercado e, desde 1 de setembro de 2026, funciona com um regime novo e mais simples, que substituiu o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento. É um dos apoios públicos à habitação mais procurados em Portugal. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te o que mudou, quanto pode custar a renda, que regras tem o contrato e onde podes encontrar casas a renda acessível.

O que é o Arrendamento Acessível?

O Arrendamento Acessível é um enquadramento público para contratos de arrendamento com uma condição central: a renda fica abaixo de um limite máximo fixado para o concelho e a tipologia da casa. Em contrapartida, o senhorio deixa de pagar imposto sobre essas rendas.

Este apoio não é um valor pago em dinheiro ao inquilino. A vantagem chega de outra forma: pagas uma renda mais baixa logo no contrato, com um prazo mínimo que te dá estabilidade. Se o que procuras é uma casa do parque público, com renda calculada a partir do teu rendimento, o caminho é outro: chama-se habitação social (arrendamento apoiado). Para enquadrares este apoio nas restantes medidas, consulta também o nosso guia do apoio ao arrendamento.

O que muda em 2026: do PAA para o novo regime simplificado

O Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), criado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, foi revogado a 1 de setembro de 2026. Desde essa data aplica-se o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, ao abrigo da autorização legislativa da Lei n.º 9-A/2026.

A diferença não é só de nome. O PAA obrigava a um registo do inquilino e do alojamento numa plataforma, com certificados, limites de rendimento e seguros. O RSAA acaba com quase tudo isso: um contrato é acessível se a renda e o prazo cumprirem os limites da lei, e é o senhorio que o comunica ao Estado para ficar isento de IRS. Os contratos assinados no PAA que ainda estão em vigor mantêm os seus benefícios fiscais.

Quem se pode candidatar?

Com o novo regime, a pergunta muda: deixou de haver uma candidatura nacional. Qualquer pessoa pode arrendar uma casa em regime acessível, sem limite de rendimento nem registo prévio, desde que o contrato cumpra os limites de renda e de prazo. O agregado também não tem de ser uma família: pode ser um grupo de amigos ou colegas que partilham casa.

Os limites de rendimento que conhecias do PAA deixaram de se aplicar aos contratos novos. As regras de acesso continuam a existir nos programas municipais e no arrendamento de casas públicas, que podem fixar condições mais exigentes. É o caso do arrendamento acessível no Porto, com sorteios e limites de rendimento próprios, ou do Habitar Lisboa.

E os estudantes do ensino superior?

O novo regime prevê contratos de residência temporária para quem tem residência fiscal num concelho diferente do da casa, o que abrange a maioria dos estudantes deslocados. Podem ter por objeto a casa inteira ou só uma parte, desde que o quarto tenha janela, varanda ou marquise em contacto direto com o exterior e haja acesso autónomo à entrada, a uma casa de banho completa e à cozinha.

Quanto pode custar a renda? A taxa de esforço

No RSAA, a renda mensal tem de ficar igual ou abaixo de um limite máximo por tipologia, calculado a partir de 80 % da mediana das rendas que o INE divulga para o concelho da casa. O limite pode ter em conta a eficiência energética e o estacionamento, atualiza-se todos os anos e não inclui encargos e despesas correntes do imóvel, como o condomínio.

A taxa de esforço de 35 % era uma regra do PAA: a renda não podia pesar mais de 35 % do rendimento do agregado. O novo regime nacional não a fixa, mas os programas municipais podem mantê-la; no Porto, por exemplo, há uma redução quando a renda ultrapassa 35 % do rendimento. Mesmo sem obrigação legal, é uma boa bitola para saberes se consegues pagar a casa.

Se já recebes apoio à renda, vê também o que podes fazer no guia sobre perder o apoio à renda.

Que requisitos tem o imóvel?

No novo regime, a casa pode ser arrendada para residência permanente ou para residência temporária. Pode ser a casa inteira, uma fração ou uma parte de casa com utilização autónoma, e o contrato rege-se pelas regras gerais do arrendamento urbano do Código Civil.

Quando se arrenda só uma parte da casa em residência temporária, há requisitos concretos: acesso autónomo à entrada principal, a uma casa de banho completa e à cozinha, e um quarto com janela, varanda ou marquise em contacto direto com o exterior. As exigências de áreas mínimas do PAA deixaram de se aplicar aos contratos novos.

Quanto dura o contrato?

No RSAA, o contrato para residência permanente tem de ter um prazo mínimo de 3 anos. Nos contratos para residência temporária, o prazo mínimo é de 3 meses, e o contrato pode ser renovado enquanto a finalidade temporária se mantiver.

Os contratos assinados no PAA continuam com o prazo que ficou no contrato (no PAA, o mínimo era de 5 anos para residência permanente e de 9 meses para estudantes) e mantêm os benefícios fiscais do regime antigo. Se estás a comparar propostas, lê sempre o prazo e as regras de renovação no próprio contrato de arrendamento.

Que seguros são obrigatórios?

No PAA, o contrato obrigava a três seguros: falta de pagamento da renda, quebra involuntária de rendimentos do inquilino e danos no locado, este último substituível por uma caução até 2 meses de renda. Continuam a aplicar-se aos contratos assinados nesse regime.

O novo regime não prevê seguros obrigatórios próprios. Nos contratos novos, as garantias são as que senhorio e inquilino combinarem dentro das regras gerais, como a caução. Lê com atenção o que te pedem antes de assinar.

Como candidatar-te, passo a passo

Com o RSAA já não há candidatura nem certificado para o inquilino a nível nacional. Arrendas a casa como num contrato normal, e o enquadramento como arrendamento acessível depende de a renda e o prazo cumprirem os limites. É o senhorio que trata da parte administrativa para ter a isenção de imposto.

O percurso do senhorio tem dois passos:

1. comunica o contrato no Portal das Finanças, como em qualquer arrendamento;
2. até 15 de janeiro do ano seguinte, submete na plataforma do IHRU a cópia do contrato e o comprovativo dessa comunicação, e o IHRU informa a Autoridade Tributária até ao fim de fevereiro.

Se preferes concorrer a casas com renda reduzida, o caminho são os programas municipais, que continuam a ter candidaturas e sorteios próprios. Para te autenticares nos portais públicos, pode ser útil teres a Chave Móvel Digital ativa.

Que documentos precisas?

Para o novo regime nacional, o inquilino não entrega documentos a nenhuma plataforma: assina o contrato como em qualquer arrendamento. Do lado do senhorio, os documentos são dois: a cópia do contrato e o comprovativo da comunicação no Portal das Finanças.

Nos programas municipais é diferente, porque há candidatura. Aí pedem-se em regra a identificação e o número de contribuinte (NIF) de cada membro, os comprovativos de rendimentos e a declaração de IRS. Confirma a lista no aviso de cada concurso.

Os certificados de candidatura e de inscrição

O certificado de registo da candidatura, do inquilino, e o certificado de inscrição do alojamento, do senhorio, eram peças do PAA. Serviam para confirmar as condições do contrato e a renda máxima de cada casa.

Com o RSAA deixaram de ser necessários para os contratos novos. Os contratos do PAA que ainda estão em vigor mantêm-se nos termos em que foram celebrados, incluindo a caução ou os seguros que tenham sido exigidos.

Que benefícios fiscais tem o senhorio?

Do lado de quem arrenda, o incentivo é fiscal. No RSAA, os rendimentos das rendas destes contratos ficam isentos de IRS ou de IRC, e a isenção mantém-se nas renovações e se a casa for vendida com o contrato em vigor. Se o senhorio optar por englobar os rendimentos prediais, as rendas isentas contam apenas para determinar a taxa dos restantes rendimentos.

Se as condições deixarem de ser cumpridas, perde-se o benefício desde esse momento e é preciso pagar a diferença de imposto, com juros. As isenções de IMI e de IMT pertencem a outros regimes e não se aplicam só por aderires ao Arrendamento Acessível. Se vais comprar casa, vê em que casos há direito à isenção de IMT, que é um benefício à parte.

Pode acumular com o Porta 65 Jovem?

O Arrendamento Acessível e o Porta 65 Jovem têm lógicas diferentes: o primeiro reduz a renda na origem, enquanto o Porta 65 é uma comparticipação paga ao jovem. No PAA, o Portal da Habitação admitia que um contrato enquadrado no programa recebesse também o Porta 65, porque o arrendamento acessível não é um apoio em dinheiro.

Para conheceres outras medidas, vê também a garantia pública para jovens e o subsídio de renda.

Como termina o contrato?

O Arrendamento Acessível não cria regras próprias de cessação: aplicam-se as regras gerais do arrendamento urbano. O inquilino pode denunciar o contrato depois de decorrido um terço da sua duração inicial ou da renovação, com um pré-aviso de 120 dias, ou de 60 dias se o contrato tiver menos de um ano.

Se o contrato deixar de cumprir os limites do regime, por exemplo porque a renda sobe acima do máximo, o que se perde é a isenção fiscal do senhorio, e não o contrato. Confirma sempre as condições de denúncia e de renovação escritas no teu contrato de arrendamento.

Arrendamento Acessível, Porta 65 ou mercado livre?

É fácil confundir os vários apoios à habitação, mas funcionam de maneiras diferentes. A escolha depende muito da tua idade, do teu rendimento e da cidade onde procuras casa, por isso vale a pena comparar as opções antes de decidir.

Se ainda tens dúvidas entre arrendar ou comprar, podes ler o guia sobre comprar ou arrendar casa.