Arrendar casa por uma renda abaixo do mercado é possível através do Arrendamento Acessível, um dos apoios públicos à habitação mais procurados em Portugal. Em As Tuas Ajudas explicamos-te como funciona em 2026, o que muda com o novo regime a partir de setembro, quem se pode candidatar, quanto pode custar a renda e como apresentar a candidatura na plataforma oficial.
Índice
O Arrendamento Acessível é um programa público que coloca em contacto senhorios e inquilinos, com uma condição central: a renda é praticada abaixo dos valores de mercado daquela zona e tipologia. Em contrapartida, o proprietário beneficia de vantagens fiscais sobre os rendimentos das rendas.
Ao contrário do que muitas pessoas pensam, este apoio não é um valor pago em dinheiro ao inquilino. A vantagem chega de outra forma: pagas uma renda mais baixa logo no contrato, com regras estáveis e enquadramento legal. Para enquadrares este apoio nas restantes medidas, consulta também o nosso guia do apoio ao arrendamento.
Há uma alteração importante que deves conhecer antes de avançar. O Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), criado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, mantém-se em vigor até 31 de agosto de 2026. A partir de 1 de setembro de 2026, entra em funcionamento o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), aprovado pela Lei n.º 9-A/2026 e desenvolvido pelo Decreto-Lei n.º 97/2026.
Na prática, o regime que se aplica ao teu contrato depende da data em que ele é celebrado. Os contratos assinados ao abrigo do PAA mantêm as suas regras; os novos contratos a partir de setembro seguem o regime simplificado. A tabela seguinte resume as principais diferenças:
| Aspeto | PAA (até 31/08/2026) | RSAA (desde 01/09/2026) |
|---|---|---|
| Limite da renda | Pelo menos 20% abaixo do valor de referência | Até 80% da mediana do valor por m² do concelho |
| Duração mínima do contrato | 5 anos (9 meses para estudantes) | 3 anos |
| Benefício fiscal do senhorio | Isenção de IRS ou IRC sobre as rendas | Isenção total de IRS ou IRC sobre as rendas |
Uma das vantagens do programa é a flexibilidade de quem pode concorrer. O agregado não tem de ser uma família tradicional: pode ser composto por pessoas sem relação familiar, como um grupo de amigos ou colegas que decide partilhar casa e dividir a renda.
Também os estudantes do ensino superior se podem candidatar a uma modalidade própria, com contrato de duração mais curta. Quando não têm rendimentos próprios, é admitida a figura do fiador, que assegura o pagamento da renda. Para qualquer candidatura, é necessário cumprir os limites de rendimento definidos e a taxa de esforço, que explicamos a seguir.
O limite de rendimento depende do número de pessoas do agregado. Os valores máximos de rendimento anual bruto são:
Estes limites são fixados na Portaria n.º 175/2019.
A renda do Arrendamento Acessível está limitada de duas formas. Por um lado, existe a taxa de esforço, ou seja, a parte do rendimento do agregado que vai para a habitação, que não pode ultrapassar 35% do rendimento médio mensal. Por outro, há um valor máximo de renda por zona e tipologia.
No PAA, esse valor máximo corresponde a uma renda pelo menos 20% inferior ao valor de referência de mercado. No novo regime, passa a basear-se na mediana do valor por metro quadrado do concelho. A tabela seguinte ajuda a perceber o peso máximo da renda consoante o rendimento mensal do agregado:
| Rendimento mensal do agregado | Renda máxima (35%) |
|---|---|
| 1.000 € | 350 € |
| 1.500 € | 525 € |
| 2.000 € | 700 € |
| 2.500 € | 875 € |
Se já recebes apoio à renda, vê também o que podes fazer no guia sobre perder o apoio à renda.
A casa colocada no programa também tem de cumprir condições mínimas. De forma geral, o imóvel deve reunir condições de habitabilidade e respeitar áreas mínimas, nomeadamente quartos com área superior a 6 m².
É o senhorio que inscreve o alojamento e preenche a respetiva ficha, da qual resulta o certificado de inscrição. Convém, por isso, confirmares as condições do imóvel antes de avançares, sobretudo se vais partilhar a habitação com outras pessoas.
A duração mínima do contrato depende do regime e da finalidade. No PAA, o contrato tem uma duração mínima de 5 anos para residência permanente, o que dá ao inquilino uma estabilidade que o mercado livre raramente oferece. Para estudantes em residência temporária, a duração mínima é de 9 meses.
No regime simplificado que entra em vigor em setembro de 2026, a duração mínima para residência permanente passa a ser de 3 anos. As regras de renovação seguem o regime aplicável a cada contrato, pelo que deves confirmá-las no momento da assinatura.
No PAA, a celebração do contrato implica a contratação de seguros que protegem ambas as partes. Estes seguros funcionam como uma garantia adicional, tanto para quem arrenda como para quem habita a casa.
São coberturas pensadas para situações concretas, como o não pagamento da renda ou uma quebra de rendimentos do inquilino. Antes de assinar, convém perceberes quem contrata cada uma e em que condições.
Em concreto, existem três coberturas:
A candidatura ao PAA é feita online, na plataforma do Portal da Habitação, gerida pelo IHRU. Não precisas de recorrer a um intermediário nem de pagar a ninguém: o registo e os certificados são tratados diretamente por ti, com autenticação por Cartão de Cidadão, Chave Móvel Digital ou NIF e senha.
O percurso habitual envolve estes passos:
A partir de 1 de setembro de 2026, com a entrada do regime simplificado, o percurso pode mudar. Confirma sempre o canal indicado no Portal da Habitação à data da tua candidatura. Para te autenticares, pode ser útil teres a Chave Móvel Digital ativa.
Para que a candidatura corra sem atrasos, convém reunires a documentação com antecedência. Em regra, vais precisar de comprovar a identidade e os rendimentos de todo o agregado.
Os documentos exatos podem variar consoante a tua situação e o facto de seres, ou não, estudante do ensino superior. Por isso, confirma a lista final no momento da candidatura, diretamente na plataforma.
Os elementos mais frequentes são:
O programa funciona com base em dois certificados. O certificado de registo da candidatura, do inquilino, indica as condições do contrato a que te podes candidatar e é válido por sete dias seguidos, podendo ser emitido sempre que precises.
Do lado do proprietário, o certificado de inscrição do alojamento indica o número mínimo de habitantes e a renda máxima que pode ser cobrada. Este certificado é válido por 2 anos e só pode ser corrigido nos 7 dias seguintes à emissão.
Do lado de quem arrenda, o incentivo é sobretudo fiscal, e é isso que torna o programa sustentável. Os rendimentos das rendas obtidos em contratos de Arrendamento Acessível beneficiam de isenção de IRS ou de IRC, ao contrário do arrendamento comum, que é tributado. No regime simplificado, esta isenção passa a ser total.
Convém afastar uma confusão frequente: as isenções de IMI e de IMT pertencem a outros regimes, como o da reabilitação urbana, e não se aplicam só por aderires ao Arrendamento Acessível. Se vais comprar casa, vê em que casos há direito à isenção de IMT, que é um benefício à parte.
O contrato de Arrendamento Acessível pode estar enquadrado ao mesmo tempo que o Porta 65 Jovem. Segundo o Portal da Habitação, o Porta 65 não acumula com outro apoio financeiro público à habitação, mas é compatível com o enquadramento do contrato no programa de arrendamento acessível, porque este não é um apoio em dinheiro que se some ao subsídio. São, de resto, apoios com lógicas diferentes: o Arrendamento Acessível reduz a renda na origem, enquanto o Porta 65 é uma comparticipação paga ao jovem.
Há, no entanto, uma condição: não podes ter dívidas de outros apoios ao arrendamento. Como as regras podem ainda ser revistas com o novo regime, confirma sempre a tua situação junto do IHRU. Para conheceres outras medidas, vê também a garantia pública para jovens e o subsídio de renda.
O Arrendamento Acessível não cria regras próprias de cessação: aplicam-se as regras gerais do arrendamento urbano. Na prática, o inquilino pode denunciar o contrato, ou seja, fazê-lo terminar antes do prazo, depois de 6 meses de duração efetiva.
O pré-aviso é, em regra, de 120 dias (60 dias no caso da residência de estudantes em contratos de duração inferior a um ano). Quando o contrato termina, as partes devem comunicar a cessação na plataforma do Portal da Habitação.
É fácil confundir os vários apoios à habitação, mas funcionam de maneiras diferentes. A escolha depende muito da tua idade e da tua situação, por isso vale a pena comparar as opções antes de decidir.
A tabela seguinte resume as principais diferenças:
| Critério | Arrendamento Acessível | Porta 65 Jovem | Mercado livre |
|---|---|---|---|
| Como ajuda | Renda reduzida no contrato | Comparticipação paga ao jovem | Sem apoio |
| Taxa de esforço | Até 35% | Definida no programa | Sem limite |
| Idade | Sem limite | Jovens (até aos 35 anos) | Sem limite |
| Quem recebe o apoio | Senhorio (benefício fiscal) e inquilino (renda mais baixa) | Inquilino jovem | Ninguém |
Se ainda tens dúvidas entre arrendar ou comprar, podes ler o guia sobre comprar ou arrendar casa.
ImportanteOs limites de rendimento, os preços máximos de renda e as regras de cessação do contrato são definidos por legislação e estão em transição em 2026, com a entrada do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível a 1 de setembro. Confirma sempre os valores e as condições em vigor no Portal da Habitação antes de te candidatares ou de assinares o contrato
É um programa público que permite arrendar casa por uma renda abaixo do mercado, em troca de isenção fiscal sobre as rendas para o senhorio. A vantagem para o inquilino é a renda mais baixa, não um valor pago em dinheiro.
O Programa de Apoio ao Arrendamento mantém-se até 31 de agosto de 2026. A 1 de setembro entra o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, com contrato mínimo de 3 anos e renda até 80% da mediana do valor por m² do concelho.
A renda não pode pesar mais de 35% do rendimento médio mensal do agregado e está limitada a um valor máximo por zona e tipologia. Um agregado com 2.000 € por mês paga, no máximo, 700 € de renda.
Sim. O agregado pode ser composto por pessoas sem relação familiar, desde que cumpram os limites de rendimento e a taxa de esforço. Os estudantes do ensino superior têm uma modalidade própria.
Isenção de IRS ou IRC sobre as rendas (total no novo regime). As isenções de IMI e IMT pertencem a outros regimes, como a reabilitação urbana, e não se aplicam só por aderir a este programa.
Sim. O contrato pode estar enquadrado no Arrendamento Acessível e, ao mesmo tempo, receber o subsídio Porta 65. O Porta 65 não acumula com outro apoio financeiro à habitação, mas é compatível com o enquadramento do contrato no programa. Confirma sempre junto do IHRU.
Gestor de projetos com experiência internacional, Leonardo partilha informações fiáveis sobre apoios e ajudas económicas e financeiras.
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