Habitação social em Portugal: quem se pode candidatar e quanto se paga de renda

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A habitação social é o conjunto de casas do Estado, do IHRU, das regiões autónomas e das câmaras municipais que são arrendadas a famílias sem alternativa habitacional, com uma renda calculada a partir do rendimento de quem lá vive. O nome que a lei lhe dá é arrendamento apoiado, e é um dos apoios à habitação com regras mais específicas: quem entra assina um contrato de dez anos e paga uma renda que pode ficar em poucos euros. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te quem se pode candidatar, como são atribuídas as casas, como se calcula a renda e o que acontece se a tua situação mudar.

O que é a habitação social e porque se chama arrendamento apoiado

Quando se fala de habitação social, fala-se de casas que pertencem a entidades públicas e que não são arrendadas ao preço do mercado. O regime que as governa chama-se arrendamento apoiado e está na Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro, alterada pela Lei n.º 32/2016, de 24 de agosto, que a republicou, e depois pelo Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro, e pelo Decreto-Lei n.º 38/2023, de 29 de maio.

O artigo 2.º dessa lei diz a que casas se aplica: as que são detidas, a qualquer título, por entidades da administração direta e indireta do Estado, das regiões autónomas, das autarquias locais e do setor empresarial público, regional, intermunicipal ou municipal, e que sejam arrendadas com rendas calculadas em função dos rendimentos das famílias. Por outras palavras, tanto a casa de um bairro municipal como um fogo do IHRU podem estar em arrendamento apoiado. O problema é a escassez: no diagnóstico feito pelos municípios nas Estratégias Locais de Habitação foram identificadas mais de 120 000 famílias em situação habitacional indigna, número citado no preâmbulo do Decreto-Lei n.º 44/2025, de 27 de março.

Convém não confundir este regime com os apoios ao arrendamento no mercado privado, em que a casa é de um senhorio particular e o Estado comparticipa parte da renda. Aqui a casa é pública e a renda é fixada por uma fórmula legal.

Quem se pode candidatar a uma casa em arrendamento apoiado

O artigo 5.º da lei abre o acesso aos cidadãos nacionais e aos cidadãos estrangeiros com título válido de permanência em território nacional, desde que reúnam as condições exigidas e não estejam numa das situações de impedimento do artigo seguinte. Não há, portanto, uma barreira de nacionalidade: há uma barreira de situação habitacional e de regularidade da permanência.

Ter uma casa nem sempre te impede

O impedimento mais conhecido é o de já ter casa, mas está longe de ser absoluto. A lei impede quem seja proprietário, usufrutuário, arrendatário ou detentor a outro título de um prédio urbano ou de uma fração destinada a habitação no mesmo concelho ou num concelho limítrofe, e apenas se esse imóvel for adequado a satisfazer a necessidade de habitação do agregado e não for a residência permanente de terceiros com direitos sobre ele.

Receber outro apoio público à habitação também impede

Há uma segunda regra que apanha muita gente. Quem esteja a receber apoios financeiros públicos para fins habitacionais, como o Porta 65, ou seja titular, cônjuge ou unido de facto do titular de uma habitação pública já atribuída, está impedido de tomar ou manter um arrendamento apoiado. Esse impedimento pode deixar de o ser se provares, até à data da celebração do contrato, que a situação já cessou. Podes candidatar-te enquanto recebes outro apoio, mas terás de escolher antes de assinar, e convém saberes de antemão o que acontece quando se perde um apoio à renda.

Não existe um teto nacional de rendimento

Há uma ideia errada que circula muito: a de que existe um limite de rendimento único para pedir habitação social. A Lei n.º 81/2014 não fixa nenhum. O rendimento do agregado serve para calcular a renda, não para excluir candidatos. Isso não significa que não existam limites: significa que quem os define é cada aviso de concurso e cada regulamento municipal.

A lei prevê ainda, no artigo 11.º, que as entidades definam critérios preferenciais, nomeadamente para famílias monoparentais ou com menores, pessoas com deficiência, pessoas com 65 anos ou mais e vítimas de violência doméstica. Se recebes prestações da Segurança Social como o Rendimento Social de Inserção ou vives numa família monoparental, é frequente que esses fatores sejam pontuados, mas a forma de os pontuar continua a depender do regulamento de cada entidade.

Como são atribuídas as casas: os três concursos e o regime excecional

As casas públicas não se pedem ao balcão nem se atribuem por ordem de chegada. O artigo 7.º da lei prevê três procedimentos, e cada entidade escolhe o que se ajusta ao que tem para atribuir.

Quem decide é sempre a entidade que arrenda, e é o aviso de abertura de cada concurso que fixa as condições concretas: que casas estão a concurso, que requisitos se exigem, que prazo há para concorrer e como se pontuam as candidaturas. Estar inscrito não é o mesmo que ter casa atribuída: cada procedimento tem por objeto um conjunto determinado de habitações, e é entre esse número limitado de fogos que as candidaturas concorrem.

• Concurso por classificação (artigo 8.º): as candidaturas são ordenadas segundo critérios de pontuação definidos no aviso.
• Concurso por sorteio (artigo 9.º): entre os candidatos admitidos, as casas são sorteadas.
• Concurso por inscrição (artigo 10.º): mantém-se uma listagem aberta e, à medida que há casas disponíveis, são chamados os inscritos melhor classificados segundo os critérios de hierarquização da entidade.

Fora destes três caminhos existe o regime excecional do artigo 14.º, para quem está numa situação de necessidade habitacional urgente ou temporária, designadamente por desastres naturais e calamidades ou por outras situações de vulnerabilidade e emergência social e de perigo físico ou moral para as pessoas, incluindo as que resultam de violência doméstica. Nestes casos não se aplicam as regras do regime que sejam incompatíveis com a natureza da situação. É uma resposta de emergência, do mesmo tipo das que se ativam ao pedir apoio de emergência social, e não a via normal de acesso a uma casa.

Como te candidatas: a plataforma eAA e os concursos da tua câmara

Há dois caminhos e é importante perceber que não são alternativos: complementam-se. O primeiro é a Plataforma Eletrónica de Arrendamento Apoiado (eAA), um balcão eletrónico do IHRU onde submetes e acompanhas o teu pedido de apoio habitacional.

O pedido na eAA

Autenticas-te com o número de identificação fiscal e a senha de acesso, com o cartão de cidadão ou com a chave móvel digital, e indicas os dados do agregado familiar, o rendimento mensal ilíquido e, se tiveres, o relatório social digitalizado. Podes submeter e acompanhar o pedido no balcão eletrónico do arrendamento apoiado, gerido pelo IHRU.

Os concursos de cada entidade

O anúncio dos concursos por classificação e por sorteio é publicitado no site da entidade que arrenda e pelos meios que ela considerar adequados, e os do IHRU saem na página institucional do instituto. É por isso que vale a pena acompanhar diretamente a tua câmara: programas municipais como o Habitar Lisboa ou o Porto Solidário têm regras e calendários próprios.

Não há uma lista de documentos igual para todo o país. Cada aviso indica o que tens de entregar, e a entidade pode pedir documentos ou esclarecimentos adicionais. Nos procedimentos do IHRU, o regulamento dá-te 10 dias úteis para responder, sob pena de exclusão da candidatura; nos concursos municipais, o prazo é o que constar do respetivo aviso ou regulamento. Comprovativos de rendimentos e de residência estão entre os mais pedidos. Antes de abrires o processo, reúne o teu comprovativo de rendimentos e um atestado de residência. Quem recebe prestações sociais poupa tempo se pedir com antecedência a declaração de prestações e apoios. Quem não tem meios eletrónicos pode pedir apoio para submeter o pedido nas instalações do IHRU ou, com a colaboração deste, na câmara municipal ou na junta de freguesia competente; excecionalmente pode enviar o pedido em papel, por via postal, exceto em caso de sorteio.

Quanto se paga: como se calcula a renda apoiada

Esta é a parte que distingue o arrendamento apoiado de tudo o resto. A renda não olha para o mercado nem para o bairro: olha para o que a tua família recebe. O artigo 21.º manda aplicar uma taxa de esforço ao rendimento mensal corrigido do agregado, e essa taxa resulta da fórmula T = 0,067 × (RMC ÷ IAS), arredondada à milésima. O RMC é o rendimento mensal corrigido do agregado familiar e o IAS é o indexante dos apoios sociais, que em 2026 é de 537,13 €. A renda é depois o produto da taxa de esforço pelo rendimento mensal corrigido.

O ponto de partida é o rendimento mensal líquido, ou seja, o duodécimo da soma dos rendimentos anuais líquidos de todos os membros do agregado, apurados a partir da declaração de IRS validada pela Autoridade Tributária e respeitante ao ano anterior. A esse valor aplicam-se as deduções previstas na lei, e é o resultado dessa conta que entra na fórmula.

As deduções que baixam o rendimento considerado

A lista do artigo 3.º é fechada: só se deduz o que ali está, e por isso não se descontam despesas de saúde. Todas as deduções são percentagens do IAS, pelo que sobem quando o indexante sobe.

A dedução por incapacidade acresce à de dependente quando a mesma pessoa cabe nas duas definições, e o grau de incapacidade prova-se com o atestado multiusos. Para a lei, é dependente quem for menor ou quem, tendo menos de 26 anos, não receba um rendimento mensal líquido superior ao IAS. Se vives com alguém com 65 anos ou mais, essa pessoa dá direito a uma dedução de 10 % do IAS. Se recebes o Complemento Solidário para Idosos, confirma com a entidade senhoria como é que essa prestação entra no cálculo do rendimento do agregado, porque depende de ter havido ou não declaração de IRS.

Há ainda uma dedução calculada pelo fator de capitação, que também é uma percentagem do IAS e varia com o número de pessoas do agregado: 0 % para uma pessoa, 5 % para duas, 9 % para três, 12 % para quatro, 14 % para cinco e 15 % para seis ou mais. Num agregado de quatro pessoas, por exemplo, são mais 64,46 € a descontar ao rendimento em 2026.

Um exemplo de cálculo e os limites da renda

Num exemplo meramente ilustrativo, imagina um agregado cujo rendimento mensal corrigido, feitas todas as deduções, é de 800 €. A taxa de esforço seria 0,067 × (800 ÷ 537,13), ou seja, 0,100 depois do arredondamento à milésima. A renda seria 0,100 × 800, isto é, 80 € por mês. Com outro rendimento e outra composição familiar o resultado muda, porque mudam as duas variáveis da fórmula.

Esse resultado tem um teto: o valor máximo da renda apoiada é o que estiver fixado para os contratos em regime de renda condicionada, que se calcula a partir do valor patrimonial tributário da casa no ano em que o contrato é celebrado, à taxa anual de 6,7 %, dividida por doze meses. Esse cálculo tem ainda um chão e um teto de esforço: a renda não pode ser inferior a 1 % do IAS, o que em 2026 dá cerca de 5,37 € por mês, e a taxa de esforço não pode ultrapassar 23 % do rendimento mensal corrigido do agregado.

Uma renda baixa não elimina as restantes despesas da casa. A eletricidade, o gás e a água continuam a ser pagos por ti, e é aí que vale a pena verificar se tens direito à tarifa social de energia e saber o que fazer para evitar um corte de energia ou de água se as contas se atrasarem.

O contrato: dez anos, renovação automática e o que tens de comunicar

O contrato de arrendamento apoiado é celebrado pelo prazo de 10 anos e, se for estipulado um período superior, considera-se reduzido a esse limite. Findo o prazo, renova-se automaticamente por igual período. Esta é uma das regras que mais mudou desde 2014, e é por isso que ainda há textos a falar de renovações de dois anos e da possibilidade de a entidade senhoria se opor à renovação: essas normas foram alteradas ou revogadas.

Juridicamente, este contrato não é um arrendamento comum: a lei diz que tem a natureza de contrato administrativo, e compete aos tribunais administrativos conhecer as questões relativas à sua invalidade ou cessação. Daí vem quase tudo o que se segue.

O que tens de comunicar, e em que prazo

A casa destina-se à residência permanente do agregado a quem foi atribuída e é proibida qualquer forma de cedência do seu gozo, seja cessão da posição contratual, subarrendamento, hospedagem ou comodato, a título gratuito ou oneroso. Também não podes ter em casa, por mais de um mês e sem autorização prévia da entidade senhoria, alguém que não pertença ao agregado.

O prazo dos 30 dias não é uma formalidade. Se comunicares fora de prazo e da revisão resultar uma renda mais alta, a entidade pode exigir-te o pagamento de 1,25 vezes a diferença entre a renda que pagaste e a que seria devida desde a data da alteração. Além da revisão, a renda é atualizada todos os anos pelo coeficiente oficial de atualização das rendas.

O que a entidade senhoria também te deve

Do outro lado também há obrigações. A entidade senhoria tem de assegurar as obras de conservação, reabilitação e beneficiação dos edifícios e frações pelo menos uma vez em cada oito anos, e a renda não sobe por atualização anual se a vistoria concluir que o estado de conservação é mau ou péssimo por causa não imputável a quem lá vive, e enquanto essa condição persistir.

Quando é que se pode perder a casa

Perde-se por deixar de pagar, por deixar de lá viver ou por ter mentido para lá entrar. Nas rendas, aplicam-se as regras gerais do Código Civil: a resolução pode ser pedida quando há uma mora igual ou superior a dois meses no pagamento, ou quando existem mais de quatro atrasos superiores a oito dias, seguidos ou interpolados, num período de 12 meses. Neste segundo caso, a entidade senhoria só pode resolver o contrato se te tiver avisado por carta registada com aviso de receção, depois do terceiro atraso, de que tenciona pôr fim ao arrendamento. O fundamento é o mesmo de um arrendamento comum: o que muda é o procedimento, porque a resolução opera por comunicação fundamentada da entidade senhoria, depois de te ouvir, e cabe sempre recurso da decisão.

Deixar de lá viver

Quanto à ausência, a lei considera que há renúncia ao arrendamento quando a casa não é usada pelo arrendatário nem pelo agregado por um período seguido superior a seis meses, contado a partir da primeira comunicação da entidade senhoria. E essa comunicação tem regras próprias: três tentativas de entrega em mão com pelo menos duas semanas de intervalo, aviso afixado na porta durante 30 dias e confirmação de que não há contratos nem consumos de água e eletricidade. A lei prevê, ainda assim, exceções relevantes.

Declarações falsas e desocupação da casa

Quem usa meios fraudulentos, presta declarações falsas de forma culposa ou omite dolosamente informação relevante fica impedido de aceder a uma habitação em arrendamento apoiado durante dois anos. E, se a cessação avançar, o caminho não é o do arrendamento privado que se explica na ação de despejo: a decisão cabe aos dirigentes máximos, conselhos de administração ou órgãos executivos da entidade proprietária, a comunicação fixa um prazo de desocupação nunca inferior a 90 dias e os agregados com efetiva carência habitacional são previamente encaminhados para outras soluções de acesso à habitação ou para apoios habitacionais.

Habitação social, Porta 65 e arrendamento acessível: o que muda em cada um

É fácil trocar estes programas, porque todos falam de renda e todos envolvem dinheiro público. A diferença está em quem é o dono da casa e em quem recebe o apoio.

Essa distinção tem consequências práticas, porque cada medida tem o seu canal de candidatura e o seu calendário. Antes de decidires, compara o que o mercado privado te oferece, como a renda moderada, com o que podes esperar do parque público, e lembra-te de que receber um apoio financeiro público à habitação impede tomar ou manter um arrendamento apoiado.

O 1.º Direito, criado pelo Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho, e já alterado várias vezes, financia câmaras e outras entidades para criarem habitação para quem vive em condições indignas. O apoio não te é pago a ti: a casa que daí resulta é depois arrendada em regime de arrendamento apoiado. Já o Porta 65 é um subsídio para a renda de uma casa que arrendaste no mercado privado, e não dá acesso a habitação pública.

O que mudou no arrendamento acessível a 1 de setembro de 2026

O arrendamento acessível mudou de regras neste início de setembro. O programa criado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, com efeitos a 1 de setembro de 2026, e no seu lugar entrou o regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA). É um universo separado do da habitação social: quando são entidades públicas a celebrar contratos ao abrigo do novo regime, estes só podem ter por objeto imóveis que não estejam legalmente vinculados ao arrendamento apoiado ou a outro regime especial de arrendamento público. Se procuras um apoio pontual para a renda que já pagas, o subsídio de renda segue outras regras, e há ainda soluções de habitação acessível fora do parque público.

Por fim, a Bolsa Nacional de Alojamento Urgente e Temporário, criada pelo Decreto-Lei n.º 26/2021, de 31 de março, responde a situações de emergência e de transição. Não é habitação social permanente, ainda que muitas vezes seja a porta de entrada de quem depois se candidata a uma casa em arrendamento apoiado.