Isenção de IMI: quem tem direito, como se pede e quando acaba

Quer poupar nas suas contas?

Contacte gratuitamente um especialista para reduzir nas suas contas de eletricidade/ gás/ internet/ alarmes.

21 020 09 13

Horário: 9:30h - 18:30h (segunda a sexta-feira). Serviço oferecido pela Selectra.

Há duas isenções de IMI ao alcance de um particular: a temporária, de três anos, para quem compra ou constrói casa para habitação própria e permanente, e a dos agregados com baixos rendimentos, que não tem prazo fixo e é reconhecida sem pedido nenhum. Nenhuma delas depende da tua idade e ambas pesam no orçamento tanto como muitos apoios à habitação. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te quem tem direito a cada uma, que limites de valor e de rendimento contam, como se apresenta o pedido no Portal das Finanças e o que podes fazer se pagaste IMI tendo direito a não o pagar.

Que isenções de IMI existem para quem tem casa em Portugal?

O IMI é um imposto anual que incide sobre os prédios urbanos e rústicos, e a lei portuguesa é avara em isenções para particulares. Fora dos casos de entidades públicas e instituições, há sobretudo duas que interessam a quem tem uma casa: a isenção temporária do artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, pensada para quem acaba de comprar, construir ou melhorar a sua habitação, e a isenção do artigo 11.º-A do Código do IMI, dirigida a agregados com rendimentos e património baixos.

A diferença entre as duas não está só no nome. Uma tem prazo e olha para o valor patrimonial da casa; a outra não tem prazo fixo, mas é revista todos os anos e olha para o rendimento e para o património de toda a família. Em ambos os casos, o que está em causa é a habitação própria e permanente, ou seja, a casa onde vives e onde tens a morada fiscal. Uma segunda casa, uma casa de férias ou um imóvel comprado para arrendar por conta própria ficam de fora destas duas isenções, e continuam a pagar imposto segundo o seu valor patrimonial tributário.

As duas isenções lado a lado

A tabela seguinte resume o essencial de cada regime. Os valores concretos e os prazos de cada uma explicam-se a seguir, mas esta comparação ajuda-te a perceber já em qual delas te podes encaixar. Se ainda tens dúvidas sobre como o IMI é calculado e cobrado, convém começar por aí.

Isenção temporária de três anos: para quem compra, constrói ou faz obras

Esta é a isenção que mais gente pode usar, porque acompanha o momento em que se muda de casa. Aplica-se a prédios (ou partes de prédios) urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados à habitação própria e permanente de quem os detém ou do seu agregado familiar. A expressão “a título oneroso” é decisiva: se recebeste a casa por herança ou doação, não houve compra e esta isenção não se aplica ao teu caso. O que conta é a aquisição formalizada em escritura ou a conclusão da obra.

Há ainda uma situação menos conhecida e igualmente prevista na lei: quando se trate da primeira transmissão, também fica isenta a parte do prédio destinada a arrendamento para habitação permanente do inquilino, contando-se o prazo a partir da data do primeiro contrato. Já os imóveis comprados para revenda não têm aqui qualquer benefício, e o antigo regime que atrasava o início da tributação nos prédios em inventário de empresas foi revogado pela Lei n.º 56/2023, o diploma do programa Mais Habitação.

Que condições tens de cumprir

As condições são cumulativas, o que significa que basta falhar uma para perder o benefício:

• o valor patrimonial tributário do prédio não pode exceder 125.000 € (é o valor que consta da caderneta predial, não o preço que pagaste);
• o rendimento bruto total do agregado familiar, no ano anterior, não pode ser superior a 153.300 €;
• a casa tem de ser efetivamente afeta a habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a aquisição ou a conclusão da construção, da ampliação ou dos melhoramentos, salvo por motivo que não te seja imputável;
• quando o pedido é necessário, tem de ser entregue até ao fim dos 60 dias seguintes a esse prazo de seis meses.

Se a casa é nova ou resultou de obras, há um passo anterior que não podes saltar: o imóvel tem de estar em condições de ser habitado e devidamente inscrito, o que passa pela licença de habitação e pela atualização da matriz predial.

Quantos anos dura e quantas vezes a podes usar

O período de isenção é de três anos, contados a partir do ano em que se verificam os pressupostos. A Lei n.º 56/2023 veio permitir que esse prazo seja prorrogado por mais dois anos, mas atenção: essa prorrogação não é automática nem nacional. Depende de deliberação da assembleia municipal do teu concelho, que tem de a comunicar à Autoridade Tributária por via eletrónica até 31 de dezembro, para vigorar no ano seguinte. Antes de contares com cinco anos sem IMI, confirma o que o teu município decidiu.

Há também um limite de utilizações que muita gente desconhece: esta isenção só pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar. Convém ter isto em conta se pensas mudar de casa mais do que uma vez ao longo da vida, porque na terceira já não a podes usar. Se estás na primeira compra, vê também que apoios para comprar casa se podem juntar a esta isenção.

E se entregares o pedido fora de prazo? Não perdes tudo, mas perdes anos. Nesse caso a isenção começa apenas no ano do pedido e termina na mesma altura em que teria terminado se tivesses cumprido os prazos. Ou seja, o atraso corta o benefício pelo início, não pelo fim.

Isenção por baixos rendimentos: sem prazo e sem pedido

A segunda isenção não depende de teres comprado casa recentemente. Depende do que a família ganha e do que a família tem. O artigo 11.º-A do Código do IMI isenta a casa de morada de família (ou parte dela) e também os prédios rústicos do agregado, desde que se cumpram dois limites em simultâneo: um de rendimento e outro de património.

Os dois limites estão indexados ao Indexante dos Apoios Sociais. O rendimento bruto total do agregado não pode ser superior a 2,3 vezes o valor de 14 IAS, e o valor patrimonial global de todos os prédios rústicos e urbanos da família não pode exceder 10 vezes o valor de 14 IAS. Como o IMI é apurado com a situação a 31 de dezembro do ano a que respeita e só é liquidado no ano seguinte, os valores que te servem hoje não são os mesmos que vais precisar de conhecer no ano que vem.

Os limites, ano a ano

O imposto que recebes na nota de cobrança em 2026 é o IMI de 2025, e é por isso que a tabela separa os dois anos. Se estás a fazer contas com o rendimento que declaraste no último IRS, usa a linha correspondente.

Esta isenção é automática: é reconhecida oficiosamente pela Autoridade Tributária, com periodicidade anual, sem que tenhas de entregar seja o que for. Tem, ainda assim, duas travagens que convém conhecer. A primeira é que não abrange prédios de sujeitos passivos não residentes. A segunda é mais traiçoeira e apanha famílias que cumpriam todos os requisitos.

Compensa por isso tratar do IRS automático ou da declaração normal dentro do calendário e entregar cedo, logo a partir da abertura do IRS. É a forma mais barata de proteger uma isenção que, de resto, não te dá trabalho nenhum.

Outras isenções de IMI: obras de reabilitação e prédios classificados

Além das duas principais, há benefícios mais específicos que continuam em vigor e que podem aplicar-se a casos concretos. O mais relevante para quem faz obras está no artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais: prédios concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana podem ficar isentos de IMI durante três anos, a contar do ano em que as obras terminam, desde que a intervenção faça o estado de conservação subir dois níveis, até um mínimo de “bom”. Se o imóvel for a tua habitação própria e permanente, ou for arrendado para habitação permanente, a isenção pode ser renovada por mais cinco anos, a pedido do proprietário.

Ao contrário da isenção da compra, esta tem de ser pedida e exige a avaliação formal do estado de conservação antes e depois da obra, o que muda por completo a forma de planear um projeto de recuperação de casas antigas. Existe ainda a isenção do artigo 44.º do EBF para monumentos nacionais e para imóveis individualmente classificados como de interesse público ou de interesse municipal. A palavra “individualmente” faz toda a diferença: não basta o prédio estar dentro de uma zona classificada ou de um centro histórico.

O que não dá direito a isenção de IMI

Há três ideias que circulam muito e que não correspondem à lei. A primeira é a da isenção de IMI para jovens. O benefício de que tanto se fala para quem tem até 35 anos e compra a primeira casa para habitação própria e permanente é de IMT e de Imposto do Selo, criado pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024, e não de IMI. São impostos da compra, pagos uma só vez, com regras próprias que podes ver na página do IMT jovem e na da isenção de IMT. O IMI é o imposto anual sobre o imóvel e não olha para a idade de ninguém.

A segunda é a da isenção por deficiência. Nem o Código do IMI nem o Estatuto dos Benefícios Fiscais preveem uma isenção deste imposto por grau de incapacidade. Existem benefícios noutros impostos, mas não neste. Para quem tem incapacidade e rendimentos baixos, o caminho para não pagar IMI é a isenção do artigo 11.º-A, e não um regime próprio. A terceira ideia errada é a do arrendamento acessível: nesse regime o que fica isento são os rendimentos prediais em IRS, não o IMI.

Como se pede a isenção de IMI no Portal das Finanças

A primeira coisa a saber é que, na maioria dos casos, não tens de pedir nada. Se compraste a casa, a isenção temporária é automática e a Autoridade Tributária aplica-a com base nos elementos que já tem. O pedido só é necessário nos restantes casos, ou seja, quando a casa foi construída, ampliada ou melhorada, ou quando está em causa o arrendamento para habitação permanente. Aí, a isenção é reconhecida pelo chefe do serviço de finanças da área onde fica o imóvel, mediante requerimento devidamente documentado.

O pedido faz-se no Portal das Finanças, em Serviços, Imóveis, Isenção de IMI, Entregar Pedido, com autenticação por NIF e senha, Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão. No mesmo separador tens Consultar Pedido de Isenção, para veres o estado do processo, e Consultar Isenções, para confirmares as que já estão reconhecidas. A lei não fixa uma lista fechada de documentos, fala apenas em requerimento “devidamente documentado”, por isso convém confirmar no teu serviço de finanças o que te vão pedir no caso concreto.

Onde entra a morada fiscal

Este é o ponto que faz cair mais isenções. A lei considera que houve afetação a habitação própria e permanente se fixares aí o teu domicílio fiscal, e a mudança de domicílio só produz efeitos depois de comunicada à Autoridade Tributária. Sem a morada fiscal na casa, para a lei não houve afetação nenhuma.

Se tens Cartão de Cidadão, muda a morada fiscal no portal gov.pt ou num balcão de atendimento do Cartão de Cidadão, e o domicílio fiscal é atualizado nas Finanças a partir daí, sem precisares de o fazer duas vezes. Quem não tem Cartão de Cidadão faz o pedido no Portal das Finanças, em Dados Cadastrais, Morada, e cumpre prazos próprios: 60 dias quando a alteração implica passar de residente a não residente (ou o contrário) e 15 dias nas restantes situações. Para outros procedimentos administrativos podes precisar também de um comprovativo de morada.

Quando a isenção acaba e o que tens de comunicar

A isenção temporária termina no fim dos três anos, ou dos cinco se o município tiver aprovado a prorrogação, e a partir daí o imposto volta a ser liquidado normalmente. Mas pode acabar antes: a lei diz que os benefícios cessam logo que deixem de se verificar os pressupostos que os determinaram. Deixar de viver ali, mudar a morada fiscal para outra habitação ou passar a casa a arrendamento comum são situações que fazem cair a isenção.

Nesses casos existe uma obrigação declarativa concreta: tens 30 dias para comunicar o facto à Autoridade Tributária, através da declaração Modelo 1 do IMI, exceto quando o evento seja do conhecimento oficioso dos serviços. Convém aqui desfazer uma confusão frequente, porque a Modelo 1 não é o formulário do pedido de isenção: serve para inscrever ou atualizar um prédio na matriz e para desencadear a sua avaliação, e é também por ela que se comunica o fim de um benefício. Se estás a vender a casa, esta é uma das etapas a não esquecer, a par das mais-valias que a venda possa gerar.

Quanto pagas quando a isenção acaba

Terminado o benefício, o valor a pagar resulta da taxa que o teu município fixou multiplicada pelo valor patrimonial tributário do imóvel. As taxas dos prédios urbanos situam-se entre 0,3% e 0,45%, e cada assembleia municipal fixa a sua dentro desse intervalo; nos prédios rústicos a taxa é de 0,8% em todo o país. Podes ver a taxa do teu concelho, ano a ano, na página oficial de consulta de taxas, sem precisares de iniciar sessão.

Se tiveres dependentes a cargo e a câmara tiver aderido ao IMI familiar, há ainda uma dedução fixa de 30 € com um dependente, 70 € com dois e 140 € com três ou mais, aplicada automaticamente pela Autoridade Tributária. Quem tem um património imobiliário elevado paga também o Adicional ao IMI, que incide sobre a soma do valor patrimonial dos prédios urbanos, com uma dedução de 600.000 € por pessoa, ou 1.200.000 € se casados ou unidos de facto optarem pela tributação conjunta.

Pagaste IMI tendo direito a isenção? Ainda podes reagir

Acontece mais do que se pensa, sobretudo quando a morada fiscal foi alterada tarde ou quando o agregado passou a cumprir os limites de rendimento sem ninguém dar por isso. Há três caminhos, com prazos diferentes. Se a Autoridade Tributária indeferiu o teu pedido, podes apresentar recurso hierárquico no prazo de 30 dias a contar da notificação, e a decisão deve sair em 60 dias.

Se já pagaste o imposto, a via normal é a reclamação graciosa, no prazo de 120 dias contados a partir do fim do prazo de pagamento voluntário da última ou única prestação. Há ainda a revisão da liquidação, que a lei manda fazer oficiosamente quando a isenção não tenha sido considerada, concedida ou reconhecida. Quando o erro é imputável aos serviços, essa revisão pode ser feita nos quatro anos seguintes. Antes de avançares, confirma na caderneta predial e na nota de cobrança o que está efetivamente registado sobre o teu imóvel.