O despejo é uma situação com a qual muitos inquilinos têm de lidar. Neste artigo, explicamos o que envolve uma ação de despejo, bem como os procedimentos e prazos a seguir para evitar ser expulso da casa onde reside.
Índice
O que é uma ação de despejo?
A legislação portuguesa prevê duas formas pelas quais um inquilino pode ser obrigado a deixar a sua casa: a ação de despejo e o procedimento especial de despejo. Em ambas as situações, o inquilino tem o direito de contestar a decisão, mas os processos variam conforme o caso. A ação de despejo é um processo judicial em que o senhorio solicita ao tribunal a desocupação do imóvel, resultando no término do contrato de arrendamento. De acordo com o artigo 1083º do Código Civil, essa ação só pode ser movida em circunstâncias específicas e está geralmente relacionada com o incumprimento das obrigações do arrendatário. Os senhorios podem recorrer a esta ação nas seguintes situações:
- Violação das regras de convivência, como falta de higiene, perturbação do sossego ou desrespeito pelos vizinhos;
- Descumprimento das normas do regulamento do condomínio;
- Utilização indevida do imóvel, contrariando a lei, os bons costumes ou a ordem pública;
- Subarrendamento ou empréstimo do imóvel sem autorização do senhorio;
- Uso do imóvel para fins diferentes dos previstos no contrato de arrendamento;
- Imóvel desocupado por mais de um ano;
- Falta de pagamento das rendas;
- Cessão ilegal do imóvel, total ou parcial, seja temporária ou permanente, onerosa ou gratuita, e que seja inválida ou ineficaz perante o senhorio.
Como posso contestar uma ação de despejo?
A ação de despejo é um processo judicial e, por isso, deve ser contestada de acordo com os procedimentos legais, o que implica recorrer ao tribunal e efetuar o pagamento das taxas de justiça correspondentes. A contestação deve ser apresentada no prazo de 30 dias.
Enquanto a ordem de despejo estiver em curso, o inquilino tem a obrigação de continuar a pagar a renda. Se não o fizer por dois meses consecutivos ou mais, será notificado para regularizar a situação no prazo de 10 dias, com a obrigação de indemnizar o senhorio pela demora. Além da renda em atraso, o inquilino será responsável por outras custas, cujo valor será determinado no final do processo. Caso o pagamento não seja efetuado, o senhorio poderá exigir o despejo imediato.
Do que se trata o procedimento especial de despejo?
O procedimento especial de despejo é um processo legal utilizado para efetivar a cessação do contrato de arrendamento, caso o arrendatário não desocupe o imóvel na data acordada ou estabelecida pela lei. Este procedimento aplica-se nas seguintes situações:
- Resolução do contrato por comunicação, devido ao não pagamento da renda por dois ou mais meses, ou por mora superior a oito dias no pagamento da renda, mais de quatro vezes, seguidas ou intercaladas, num período de 12 meses.
- Revogação do contrato.
- Caducidade do contrato por expiração do prazo.
- Cessação do contrato por oposição à renovação.
- Cessação do contrato por denúncia para habitação do senhorio ou dos seus filhos, para realização de obras profundas ou por denúncia livre.
- Denúncia do contrato pelo arrendatário.
Como contestar o procedimento especial de despejo?
O procedimento especial de despejo é realizado por meio do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), e a contestação pode ser feita online, através do portal CITIUS. Caso o inquilino opte pela entrega de documentos em papel, deverá pagar uma taxa de 204 euros, que corresponde a 2 unidades de conta (UC). Após receber a notificação de despejo, o inquilino tem um prazo de 15 dias para apresentar a sua contestação. Para realizar a oposição, será necessário contratar um advogado ou solicitador e pagar as taxas de justiça. Se o inquilino tiver rendimentos baixos, pode solicitar proteção jurídica, mas é importante considerar que a resposta a esse pedido pode demorar até 10 dias.
Se a ordem de despejo incluir um pedido de pagamento de rendas ou outras despesas, o inquilino deve comprovar o pagamento de uma caução correspondente ao valor devido. A caução não pode ultrapassar o montante equivalente a 6 meses de renda. Caso o inquilino não pague a taxa de justiça ou a caução dentro do prazo estabelecido, a contestação será desconsiderada e o processo seguirá.
O que acontece após a contestação ao despejo?
Após a contestação, o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) envia uma cópia da oposição ao senhorio e o processo é encaminhado para o tribunal competente, conforme a localização do imóvel. O juiz responsável pela análise pode decidir ouvir as partes ou solicitar documentos adicionais. Se não houver necessidade de mais informações, a audiência de julgamento ocorre dentro de 20 dias após a distribuição do processo. Durante a audiência, tenta-se um acordo entre as partes. Se não for alcançado, o juiz ouvirá até 3 testemunhas de cada parte e analisará as provas apresentadas. Após ouvir as alegações dos advogados, o juiz proferirá a sentença.
E se a sentença for favorável ao senhorio?
Se a contestação for rejeitada, o inquilino terá 30 dias para desocupar o imóvel e retirar os seus bens. Caso o inquilino não cumpra esse prazo, os bens serão considerados abandonados.
Se o senhorio e o inquilino chegarem a um acordo sobre a data de desocupação e essa data não for respeitada, o senhorio pode recorrer à via judicial para tomar posse do imóvel.
Formas alternativas de contestação do despejo
No âmbito do procedimento especial de despejo, o inquilino pode solicitar ao juiz, dentro do prazo de oposição, o adiamento da desocupação por motivos sociais urgentes. Este pedido deve ser acompanhado de provas e de até três testemunhas que possam confirmar a situação apresentada.
O juiz avaliará a boa-fé do inquilino, a dificuldade de encontrar uma nova habitação, a composição do agregado familiar, assim como fatores como a idade, a saúde e a situação económica do arrendatário. O despejo só pode ser adiado nas seguintes situações:
- O não pagamento das rendas por falta de meios, como no caso de o inquilino receber subsídio de desemprego inferior ao salário mínimo ou rendimento social de inserção;
- Se o inquilino tiver uma incapacidade superior a 60%.
Se o pedido de adiamento for aceite com base em carência económica, o Fundo de Socorro Social da Segurança Social cobrirá as rendas durante o período de adiamento.
O senhorio tem 10 dias para contestar o pedido de adiamento. A decisão do juiz deve ser tomada até 20 dias após a apresentação do requerimento. No entanto, o adiamento não impede o despejo, apenas o retarda por um período máximo de 5 meses. Além disso, o inquilino pode impugnar a ordem de despejo caso a notificação do senhorio não cumpra os requisitos legais previstos no novo Regime do arrendamento urbano.
