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O programa Mais Habitação entrou em vigor em outubro de 2023, mas nem todas as medidas se mantêm iguais em 2026. Algumas continuam a aplicar-se, sobretudo no arrendamento e nos imóveis devolutos, enquanto várias regras ligadas ao Alojamento Local foram entretanto alteradas ou revogadas em 2024. Neste artigo de As Tuas Ajudas, explicamos o que ainda está em vigor, o que já deixou de se aplicar e quais foram as principais alterações do programa Mais Habitação em Portugal.
Índice
Fim dos vistos gold para habitação
A nova legislação do programa Mais Habitação determina o fim da emissão de vistos gold ligados ao investimento imobiliário, incluindo o investimento em habitação. A partir da entrada em vigor da lei, deixam de ser aceites novos pedidos para este fim, com o objetivo de travar a especulação imobiliária e canalizar os imóveis para fins habitacionais, especialmente em zonas urbanas com forte pressão demográfica e turística.
Apesar da suspensão de novos pedidos, os vistos gold já emitidos continuam válidos, assim como os processos pendentes nas entidades competentes à data da entrada em vigor. A possibilidade de renovação também se mantém para titulares atuais, bem como o regime aplicável ao reagrupamento familiar e às restantes situações transitórias previstas na lei.
Arrendamento forçado será excecional e fiscalizado
A nova lei prevê o arrendamento forçado de casas devolutas há mais de dois anos, localizadas fora do interior do país. Os proprietários notificados terão 90 dias para justificar o uso ou realizar obras. Caso não o façam, a câmara municipal poderá avançar com o arrendamento, mas de forma supletiva e não obrigatória, sem penalizações ao município.
Este regime visa combater a inatividade de imóveis em zonas urbanas com elevada procura habitacional. Caso as autarquias optem por não intervir, devem encaminhar o caso ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que poderá assumir a gestão. Esta medida pretende aumentar a oferta habitacional, respeitando o princípio da subsidiariedade e evitando imposições forçadas.
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Em 2026, o apoio extraordinário à renda continua em vigor, é atribuído automaticamente, pode ir até 200 euros por mês e mantém-se até 31 de dezembro de 2028, com reavaliação anual.
Podem beneficiar deste apoio os agregados com residência fiscal em Portugal, contrato de arrendamento ou subarrendamento de primeira habitação celebrado até 15 de março de 2023, taxa de esforço igual ou superior a 35% e rendimento dentro dos limites aplicáveis.
Limite às rendas nos novos contratos
Nos novos contratos de arrendamento, a renda inicial não pode ultrapassar a última praticada nos últimos cinco anos, com acréscimo de apenas 2%. Se o contrato anterior não tiver sido atualizado, aplicam-se os coeficientes dos últimos três anos, incluindo o de 5,43% referente a 2023. A medida visa travar aumentos excessivos.
Nos casos em que houve obras de remodelação profunda comprovadas, os senhorios podem acrescer até 15% do valor das despesas à nova renda. Esta regra aplica-se apenas a imóveis que ultrapassem os limites de preço por tipologia. Trata-se de uma proteção direta aos inquilinos, evitando abusos em zonas de alta procura.
Isenção de impostos para saída do Alojamento Local
A isenção de IRS e IRC para imóveis que saíram do Alojamento Local e passaram para arrendamento habitacional foi uma medida temporária com prazo definido. Em 2026, esta medida aplica-se apenas a quem cumpriu os requisitos dentro do prazo legal, ou seja, imóveis registados em AL até 31 de dezembro de 2022, com contrato de arrendamento e registo no Portal das Finanças até 31 de dezembro de 2024, produzindo efeitos sobre rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029.
Suspensão de novos registos de Alojamento Local foi revogada
A suspensão nacional de novos registos de Alojamento Localjá não deve ser apresentada como estando em vigor em 2026, porque foi revogada.
Atualmente, os municípios podem continuar a regular a atividade através de áreas de contenção, áreas de crescimento sustentável e regulamentos próprios, mas já não existe a suspensão geral nacional criada pelo pacote Mais Habitação.
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Contribuição extraordinária sobre o Alojamento Local foi revogada
A contribuição extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) foi revogada em 2024, pelo que já não está em vigor em 2026.
Por isso, esta medida já não deve ser apresentada como um encargo anual aplicável ao Alojamento Local. Se o objetivo do artigo é explicar o que ainda se mantém do programa Mais Habitação, o mais importante é deixar claro que esta taxa foi eliminada.
Condóminos ganham poder sobre o Alojamento Local
A exigência de autorização do condomínio para novos estabelecimentos de Alojamento Local em propriedade horizontal foi revogada, exceto na modalidade de hostel.
Atualmente, a assembleia de condóminos já não pode cancelar diretamente o registo, mas pode opor-se ao exercício da atividade através de deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, cabendo depois ao presidente da câmara municipal decidir sobre eventual cancelamento.
Outras perguntas frequentes
🏚️ Como são fiscalizadas as casas devolutas em Portugal?
A fiscalização cabe aos municípios, que podem atuar por iniciativa própria ou a pedido de um interessado. Para efeitos legais e fiscais, um prédio ou fração pode ser classificado como devoluto quando esteja desocupado durante um ano, havendo indícios como a inexistência de contratos ou de faturação de água, gás, eletricidade e telecomunicações. Se, após notificação, o imóvel continuar devoluto, podem avançar os mecanismos previstos na lei, incluindo o arrendamento forçado.
🤔 O que acontece se o senhorio recusar o arrendamento forçado?
Se o proprietário recusar a proposta do município ou não responder no prazo de 90 dias, e o imóvel se mantiver devoluto, a câmara municipal pode, de forma excecional e supletiva, avançar com o arrendamento forçado. Se o município não quiser arrendar o imóvel e este não precisar de obras de conservação, a informação pode ainda ser remetida ao IHRU, que poderá notificar o proprietário e seguir o procedimento previsto na lei.
🏗️ Há incentivos à construção nova para habitação acessível?
Sim. Mantêm-se benefícios fiscais para projetos afetos ao Programa de Apoio ao Arrendamento, incluindo isenção de IMT na compra de terrenos para construção. Além disso, os imóveis adquiridos, reabilitados ou construídos para esse programa podem beneficiar de isenção de IMI por três anos, renovável por mais cinco, bem como de isenção de IMT. A lei prevê ainda taxa reduzida de IVA em certas empreitadas de construção ou reabilitação destinadas a habitação económica, habitação de custos controlados ou arrendamento acessível, desde que se cumpram os requisitos legais e a certificação aplicável.
🗺️ Como são identificadas as zonas com carência habitacional?
A identificação é feita pelos municípios através da Carta Municipal de Habitação, que deve incluir o diagnóstico das carências habitacionais, os recursos disponíveis e as prioridades locais. Com base nessa carta, a assembleia municipal pode aprovar uma declaração fundamentada de carência habitacional para todo ou parte do município quando exista incapacidade de resposta às necessidades de habitação. Ao atualizares este FAQ, convém remover a referência à suspensão de novos registos de Alojamento Local nessas zonas, porque essa suspensão geral foi entretanto revogada.
Sou António Pereira, especialista em ajudas financeiras, IRS e apoios sociais. Escrevo para quem precisa de orientação prática sobre benefícios e soluções económicas. Alguma dúvida podem-me perguntar diretamente em antonio.pereira@selectra.info .
