Programa Mais Habitação em 2025: guia sobre as alterações

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Fim dos vistos gold para habitação

A nova legislação do programa Mais Habitação determina o fim da emissão de vistos gold relacionados com investimento em habitação. A partir da entrada em vigor da lei, deixam de ser aceites novos pedidos para este fim, com o objetivo de travar a especulação imobiliária e canalizar os imóveis para fins habitacionais, especialmente em zonas urbanas com forte pressão demográfica e turística.

Apesar da suspensão de novos pedidos, os vistos gold já emitidos continuam válidos, assim como os processos pendentes nas câmaras municipais até à data da entrada em vigor. A possibilidade de renovação também se mantém para titulares atuais. A única exceção prevista refere-se ao reagrupamento familiar, que não é afetado pela medida. A proposta inicial previa exceções culturais, mas essa cláusula foi eliminada, tornando o regime mais restritivo.

Arrendamento forçado será excecional e fiscalizado

A nova lei prevê o arrendamento forçado de casas devolutas há mais de dois anos, localizadas fora do interior do país. Os proprietários notificados terão 90 dias para justificar o uso ou realizar obras. Caso não o façam, a câmara municipal poderá avançar com o arrendamento, mas de forma supletiva e não obrigatória, sem penalizações ao município.

Este regime visa combater a inatividade de imóveis em zonas urbanas com elevada procura habitacional. Caso as autarquias optem por não intervir, devem encaminhar o caso ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que poderá assumir a gestão. Esta medida pretende aumentar a oferta habitacional, respeitando o princípio da subsidiariedade e evitando imposições forçadas.

Regras revistas para apoio às rendas e crédito

O Governo vai rever as condições de acesso ao apoio às rendas, clarificando o cálculo dos rendimentos elegíveis. A proposta de norma interpretativa foi retirada, abrindo espaço para um diploma específico com regras mais transparentes. A alteração pretende garantir justiça e equidade no acesso a este apoio fundamental para famílias com encargos habitacionais elevados.

Além disso, estão em análise eventuais mudanças nas bonificações ao crédito à habitação. O objetivo é ajustar o apoio à nova realidade de taxas de juro e aliviar o esforço financeiro dos agregados familiares. O Executivo pretende reforçar a proteção das famílias mais afetadas pelas condições do mercado financeiro e habitacional.

Limite às rendas nos novos contratos

Nos novos contratos de arrendamento, a renda inicial não pode ultrapassar a última praticada nos últimos cinco anos, com acréscimo de apenas 2%. Se o contrato anterior não tiver sido atualizado, aplicam-se os coeficientes dos últimos três anos, incluindo o de 5,43% referente a 2023. A medida visa travar aumentos excessivos.

Nos casos em que houve obras de remodelação profunda comprovadas, os senhorios podem acrescer até 15% do valor das despesas à nova renda. Esta regra aplica-se apenas a imóveis que ultrapassem os limites de preço por tipologia. Trata-se de uma proteção direta aos inquilinos, evitando abusos em zonas de alta procura.

Isenção de impostos para saída do Alojamento Local

Os proprietários que retirem imóveis do Alojamento Local até ao final de 2024 e os destinem a arrendamento habitacional terão isenção de IRS ou IRC até 2029. A medida exige que o registo de AL seja anterior a 31 de dezembro de 2022 e que o contrato de arrendamento seja assinado até ao fim de 2024.

Esta iniciativa visa incentivar a reconversão de imóveis para o mercado habitacional permanente. Ao reduzir a carga fiscal para quem faz essa transição, o Governo procura equilibrar a oferta entre o turismo e a habitação, aliviando assim a pressão nos centros urbanos e aumentando o acesso à habitação para residentes.

Suspensão de novos registos de Alojamento Local

Fica suspenda a emissão de novos registos de Alojamento Local (AL) fora dos territórios do interior. A decisão aplica-se a apartamentos e estabelecimentos de hospedagem em frações autónomas, salvo exceções como imóveis do Fundo Revive Natureza e regiões autónomas. A suspensão será revista nas Cartas Municipais de Habitação.

Os municípios deverão definir quando e onde termina esta suspensão, baseando-se no equilíbrio entre habitação e turismo. A medida responde à pressão habitacional nas grandes cidades, promovendo o uso de imóveis para fins residenciais. Esta regulação reforça a autonomia local, mas impõe um travão nacional à expansão do AL.

Contribuição extraordinária para Alojamento Local em vigor

Foi aprovada uma contribuição extraordinária de 15% sobre apartamentos e estabelecimentos de hospedagem em AL localizados em frações autónomas. A medida não se aplica a habitações permanentes usadas até 120 dias por ano nem a imóveis sem uso independente. A proposta inicial previa 35%, mas foi reduzida pelo PS.

O objetivo é compensar o impacto negativo do AL na oferta de habitação. A contribuição será aplicada anualmente e pretende desincentivar o uso habitacional para fins turísticos intensivos. Foram rejeitadas as propostas que visavam eliminar esta taxa, reforçando o compromisso com a função social da habitação urbana.

Condóminos ganham poder sobre o Alojamento Local

Passa a ser exigido o consentimento unânime dos condóminos para a instalação de novos AL em edifícios residenciais. A mudança elimina a possibilidade de aprovação por dois terços, como previa a proposta original. A regra aplica-se a usos que modifiquem a afetação habitacional do edifício.

Nos casos em que já existem unidades de AL, o cancelamento passa a depender de uma maioria de dois terços dos condóminos. Esta medida pretende equilibrar os direitos dos moradores com a atividade turística, dando mais voz às comunidades residentes sobre o destino dos seus edifícios.