Obras em casa arrendada: regras para inquilinos e proprietários

30 Junho 2025 por António - 7 minutos de leitura

Quer poupar nas suas contas?
Contacte gratuitamente um especialista para reduzir nas suas contas de eletricidade/ gás/ internet/ alarmes.
21 020 09 13
Horário: 9:30h - 18:30h (segunda a sexta-feira). Serviço oferecido pela Selectra.

homem a fazer obras em casa arrendadaAs obras em casa arrendada envolve responsabilidades distintas entre senhorios e inquilinos, que podem gerar dúvidas comuns. É fundamental compreender quem deve arcar com os custos das obras e em que circunstâncias o inquilino pode intervir. Neste artigo de As Tuas Ajudas, esclarecemos os direitos, deveres e situações práticas para evitar conflitos.

Quem é o responsável pelas obras de conservação?

A responsabilidade pelas obras de conservação, em regra, é do senhorio. Segundo o artigo 1074.º, n.º 1 do Código Civil, cabe-lhe executar todas as obras de conservação ordinárias e extraordinárias, salvo estipulação em contrário no contrato.

No entanto, há nuances importantes:

  • Obras ordinárias (limpezas, pequenas reparações, manutenção regular) → normalmente a cargo do senhorio, mas podem ser atribuídas ao inquilino por acordo contratual.
  • Obras extraordinárias (por exemplo, reparações estruturais, danos causados por força maior) → são quase sempre da responsabilidade do senhorio.
  • Obras urgentes → o inquilino pode realizá-las se o senhorio não o fizer a tempo, tendo depois direito ao reembolso, desde que haja notificação formal.
  • Pequenas deteriorações (furos, pintura, prateleiras) → são permitidas ao inquilino, mas este deve repor o estado inicial no final do contrato, salvo acordo em contrário.

Ou seja, regra geral, o senhorio paga, mas há exceções previstas na lei e no contrato.

Já ajudámos muitas famílias a reduzir a sua renda com apoios do governo!!
SIMULAR AGORA

Quando pode o inquilino realizar obras?

A realização de obras em casa arrendada é uma das questões que mais dúvidas levanta entre inquilinos e senhorios. Embora a regra geral dite que cabe ao senhorio executar as obras necessárias, a lei prevê situações em que o inquilino pode — e, em alguns casos, deve — intervir.

1. Quando existe autorização do senhorio

O inquilino pode realizar obras no imóvel desde que tenha autorização expressa e escrita do senhorio. Esta autorização deve ser feita preferencialmente por carta registada com aviso de receção, garantindo-se assim um registo formal da permissão concedida.

2. Quando o contrato de arrendamento o prevê

Se no contrato estiverem previstas certas intervenções por parte do inquilino, estas podem ser feitas nos termos acordados. Esta possibilidade é válida, por exemplo, para pequenas remodelações ou adaptações que tenham sido expressamente previstas à partida.

3. Quando se tratam de obras urgentes

Em situações de urgência, como ruturas em canalizações, infiltrações graves ou falhas elétricas com risco para pessoas ou bens, o inquilino pode avançar com as obras, mesmo sem autorização prévia. Nestes casos, deve apenas comunicar o sucedido ao senhorio com a maior brevidade possível, também por carta registada, e terá direito ao reembolso dos custos.

4. Quando o senhorio não responde ou não atua

Se o inquilino comunica ao senhorio a necessidade de uma obra e este não toma medidas no prazo razoável (por exemplo, 15 dias), pode então avançar com as reparações. Também aqui deve documentar tudo e guardar os comprovativos das despesas, para garantir o direito ao reembolso.

5. Em casos de pequenas deteriorações lícitas

Obras menores, como furos para pendurar quadros, instalação de prateleiras ou pintura das paredes, são permitidas por lei, desde que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições no final do contrato — salvo estipulação em contrário. Estas alterações são chamadas deteriorações lícitas.

Em média, conseguimos reduzir cerca de 30€ /mês na fatura da luz!
SIMULAR AGORA

Obras profundas e remodelações: regras para desocupação do imóvel

Quando o senhorio precisa fazer obras profundas que exigem a saída do inquilino, há regras claras para proteger ambos. Conheça os prazos, direitos e compensações obrigatórias para esse tipo de situação.

  • Aviso prévio: o senhorio deve comunicar a intenção de fazer obras e pedir a desocupação com pelo menos seis meses de antecedência, por escrito.
  • Justificação: a comunicação deve incluir a razão das obras e documentos que comprovem a necessidade, como o termo de responsabilidade do projeto.
  • Prazo para desocupar: o inquilino tem 60 dias para desocupar o imóvel após receber a notificação.
  • Direito de preferência: o inquilino pode optar por renovar o contrato após as obras, mantendo prioridade no novo arrendamento.
  • Realojamento: o senhorio deve oferecer habitação adequada ao inquilino, por pelo menos três anos, com condições semelhantes às anteriores.
  • Indemnização: caso não haja realojamento, o inquilino tem direito a uma indemnização mínima de dois anos de renda ou valor equivalente.
  • Resolução de conflitos: se não houver acordo entre as partes sobre realojamento ou indemnização, aplica-se automaticamente a obrigação de realojamento.

Obras coercivas: quando a câmara municipal intervém

Quando um imóvel apresenta condições que colocam em risco a segurança, saúde ou higiene dos seus ocupantes, cabe ao proprietário realizar as obras em casa arrendada necessárias para corrigir essas falhas. Porém, caso este não tome as medidas adequadas dentro dos prazos estipulados, a câmara municipal pode intervir para garantir que o imóvel seja restaurado e seguro para habitação.

Esta intervenção, conhecida como obras coercivas, permite à câmara tomar posse administrativa do imóvel e executar as reparações necessárias. Todas as despesas são cobradas ao proprietário, que pode ainda sofrer sanções e ver os seus bens penhorados. A medida protege os inquilinos e a comunidade, assegurando que as condições mínimas de habitabilidade sejam cumpridas.

Pede já um estudo gratuito às tuas contas mensais de forma grátis!
SIMULAR AGORA

Quem paga em situações concretas?

Em diversas situações do dia a dia, surgem dúvidas sobre quem deve arcar com as despesas das obras em imóveis arrendados. Conheça exemplos práticos de obras em casa arrendada para entender melhor as responsabilidades de inquilinos e senhorios.

  • Infiltrações no telhado: cabe ao condomínio manter as partes comuns; o inquilino pode exigir indemnização se os danos persistirem.
  • Infestação de baratas: a responsabilidade pode ser do condomínio, do senhorio ou do inquilino, dependendo da origem do problema.
  • Inspeção de gás: geralmente, o senhorio paga, podendo reembolsar o inquilino se este assumir o custo.
  • Portas e fechaduras: a manutenção é do senhorio, que deve arcar com reparações por falhas não causadas pelo inquilino.
A Maria arrendou um apartamento numa zona antiga da cidade. Com as chuvas frequentes, começaram a surgir infiltrações no teto que danificaram tanto o imóvel quanto os seus móveis. A Maria comunicou o problema ao senhorio, mas ele não tomou nenhuma providência. Nesse caso, Maria pode exigir ao senhorio a reparação do telhado, pois é responsabilidade do proprietário manter o imóvel em boas condições. Se a situação persistir, Maria pode também denunciar à câmara municipal para que esta intervenha com obras coercivas ou ordenar a demolição, caso haja risco para a segurança. Se os danos forem significativos, a Maria pode até rescindir o contrato e pedir uma indemnização.
Outras perguntas frequentes

Sou António Pereira, especialista em ajudas financeiras, IRS e apoios sociais. Escrevo para quem precisa de orientação prática sobre benefícios e soluções económicas.


Fai una domanda al nostro esperto

O nosso algoritmo calcula quais são as ajudas que podes solicitar

Simular as minhas ajudas grátis agora