Se recebes rendas e as declaras na categoria F do IRS, tens de emitir recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças, depois de comunicares o contrato às Finanças. Mas nem toda a gente está obrigada: há senhorios dispensados, e esses têm, em vez disso, outra obrigação. Quem está dispensado não fica sem obrigações: entrega, no lugar do recibo, a declaração modelo 44. E não emitir o recibo quando é devido custa a partir de 150 €. Tudo se resolve no Portal das Finanças, depois de comunicares o contrato de arrendamento à Autoridade Tributária.Índice
Estão obrigados os titulares de rendimentos da categoria F do IRS, ou seja quem recebe rendas, desde que não tenham optado por tributar esses rendimentos na categoria B. Se fizeste essa opção, o que emites é fatura ou fatura-recibo, como qualquer trabalhador independente, e não recibo de renda.
A obrigação também não se limita ao arrendamento clássico de uma casa. Tens de emitir recibo pelo subarrendamento, pelo aluguer de máquinas e mobiliário instalados no imóvel arrendado, pela cedência do uso do prédio para fins como publicidade e pela cedência do uso das partes comuns de um prédio em propriedade horizontal. Em todos estes casos os valores entram no teu IRS como rendimentos prediais, e contam para o escalão em que ficas segundo os escalões do IRS.
A dispensa não é uma exceção rara: abrange senhorios com 65 anos ou mais, contratos rurais e quem recebe rendas baixas sem caixa postal eletrónica. Se estás num destes casos, não tens de emitir recibo, mas passas a ter a obrigação de entregar o Modelo 44.
Há três situações de dispensa, e são independentes umas das outras: basta cumprires uma delas.
Repara no detalhe da terceira: se falha uma das duas condições, a dispensa não se aplica.
Há outro pormenor que engana muita gente em heranças e em casas com vários proprietários: a dispensa é pessoal. Se o imóvel tem vários donos e só um tem 65 anos ou mais, os restantes continuam obrigados a emitir recibo pela sua quota-parte.
Mesmo dispensado podes optar por emitir recibo eletrónico. Atenção a uma consequência: a partir do primeiro recibo que emitires ficas sujeito às regras gerais e tens de emitir, nessa mesma data, os recibos dos meses anteriores desse ano.
Estar dispensado não te liberta de comunicar as rendas às Finanças. Se não emites recibo eletrónico, tens de entregar a declaração anual de rendas, o Modelo 44, com as rendas recebidas no ano anterior.
O prazo é até ao fim de fevereiro de cada ano. Vais encontrar por aí, e até em páginas antigas da própria Autoridade Tributária, a indicação de que o prazo é janeiro: essa informação está desatualizada desde 2025. As rendas de arrendamento rural são a única exceção, porque essas não entram no Modelo 44.
Na prática convém comunicares primeiro o contrato e emitires os recibos depois: é assim que os dados do contrato ficam associados a cada recibo. A comunicação faz-se com a declaração modelo 2 do Imposto do Selo.
O prazo é até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, e não da assinatura do contrato. Se assinas em março mas o arrendamento só começa em maio, o prazo conta a partir de maio. E não é só no início: também tens de entregar a modelo 2 quando o contrato for alterado, quando cessar e, no caso de contrato-promessa, quando entregares a casa ao inquilino.
Se houver mais do que um senhorio, basta que um entregue a modelo 2, desde que identifique nessa declaração todos os restantes. A identificação tem de constar da declaração, não apenas do contrato. Atenção a uma consequência: quem apresenta a declaração fica como sujeito passivo do imposto.
Ao submeteres a declaração, a Autoridade Tributária liquida o imposto na hora e emite logo um documento único de cobrança para pagares. O Imposto do Selo do arrendamento corresponde a 10% do valor de um mês de renda, é um pagamento único no início do contrato e volta a ser devido quando há aumento de renda por revisão de cláusulas contratuais. Não confundas com o Imposto do Selo de outras operações, que tem regras próprias. Quem paga é o senhorio, não o inquilino: a lei di-lo expressamente.
Paga-se no mesmo prazo da comunicação: até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento. Se quiseres perceber melhor este imposto, vê o que é o Imposto do Selo.
Não há imposto a pagar nos contratos de arrendamento habitacional enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento nem nos abrangidos por programas públicos de habitação das Regiões Autónomas. A isenção abrange também os contratos do arrendamento acessível, por isso confirma o enquadramento do teu antes de pagares. Estão ainda isentos, quando o encargo seja seu, o Estado, as regiões autónomas, as autarquias, as instituições de segurança social, as pessoas coletivas de utilidade pública e as IPSS.
Com o contrato já comunicado, podes emitir os recibos das rendas, da caução e dos adiantamentos que o inquilino te pague.
O recibo de renda é um documento de quitação: só se emite quando recebes efetivamente a renda, e é nesse momento que o deves emitir. Se o inquilino não pagou num mês, não emites recibo desse mês. E se a falta de pagamento se prolongar, isso tem consequências no próprio contrato de arrendamento.
A caução e os adiantamentos contam como rendimento predial e levam recibo. No recibo da caução indicas como datas a do início e a do fim do contrato. Desde 2020 também tens de emitir recibo pelos reembolsos de despesas que o inquilino te pague. Se mais tarde devolveres a caução, é o inquilino que te passa um recibo de quitação, e tu inscreves esse valor como despesa no anexo F do IRS.
Se o contrato de arrendamento for anterior a 1 de abril de 2015, antes de emitires o recibo tens de registar no Portal das Finanças os Elementos Mínimos do Contrato, que é o nome que verás no ecrã:
Sim. Podes anular um recibo já emitido até ao fim do prazo de entrega da declaração de IRS modelo 3 do ano a que respeitam as rendas, prazo que podes confirmar na abertura do IRS.
A anulação tem duas consequências que convém conheceres: o recibo deixa de servir como prova fiscal de pagamento, inclusive para justificar despesas, e a Autoridade Tributária avisa automaticamente a pessoa que constava do recibo como pagadora da renda.
Os recibos ficam disponíveis no Portal das Finanças, para o senhorio e para o inquilino, durante 4 anos, em “Serviços” > “Imóveis” > “Arrendamento” > “Recibos de Renda” > “Consultar Recibos”.
Os dos últimos dois anos aparecem de imediato; os mais antigos tens de os pedir no Portal. Não existe aplicação da Autoridade Tributária para emitir recibos de renda: faz-se apenas no Portal das Finanças. Não confundas com a app de gestão da atividade, que serve para os recibos verdes, que são outra coisa.
Não é uma formalidade sem consequências. A Autoridade Tributária cruza os dados e deteta a falta. São contraordenações fiscais, com coimas previstas no Regime Geral das Infrações Tributárias:
Antes de olhares para o valor máximo, há três fatores que alteram bastante o cálculo final. A negligência é sempre punível, mas quando a lei não distingue negligência de dolo o máximo desce para metade: nos dois primeiros casos, isso são 1.875 €. Se o senhorio for uma empresa e não um particular, os limites duplicam. E se regularizares por tua iniciativa, antes de haver auto de notícia, participação, denúncia ou inspeção, a coima reduz-se a 12,5% do mínimo legal, com o mínimo de 25 € fixado na lei; já dentro de uma inspeção, até ao fim do prazo de audição prévia, a redução é para metade do mínimo. Em qualquer dos casos tens de pagar nos 30 dias seguintes à notificação e regularizar a situação.
Ao contrário do que acontece com os recibos verdes, a lei não obriga o inquilino a exigir o recibo de renda. Mas convém-lhe muito pedi-lo, e a razão é dinheiro.
Só as rendas comunicadas às Finanças pelo senhorio, através do recibo eletrónico ou do Modelo 44, contam para a dedução no IRS de 15% da renda da habitação permanente, até 800 € por ano, limite que sobe até 1.100 € para os rendimentos do primeiro escalão. Se o senhorio nada comunicar, a renda não aparece no IRS do inquilino e a dedução perde-se.
Se o senhorio não comunicar o contrato às Finanças, desde 2023 o próprio inquilino pode fazê-lo, através da Comunicação do Locatário ou Sublocatário. É facultativa, entrega-se no Portal das Finanças a partir do dia seguinte ao fim do prazo do senhorio, e tem de levar o contrato e os documentos que comprovem o que se comunica. Antes de chegar aí, vale a pena confirmar as datas da entrega do IRS.
Quem recebe rendas e as declara na categoria F do IRS, desde que não tenha optado por tributá-las na categoria B. Nesse caso emite fatura ou fatura-recibo. A obrigação abrange também o subarrendamento, o aluguer de mobiliário instalado no imóvel e a cedência do uso das partes comuns.
Quem tinha 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior, as rendas de contratos de arrendamento rural, e quem não tem nem é obrigado a ter caixa postal eletrónica e ao mesmo tempo não recebeu no ano anterior rendas acima do dobro do IAS. A dispensa é pessoal: numa casa com vários donos só aproveita a quem cumpre a condição.
Sim. Se não emites recibo eletrónico tens de entregar a declaração anual de rendas, o Modelo 44, até ao fim de fevereiro de cada ano, com as rendas recebidas no ano anterior. As rendas de arrendamento rural são a única exceção.
Não emitir o recibo, ou emiti-lo fora de prazo, é punido com coima de 150 € a 3.750 €. Se a falta for negligente o máximo desce para 1.875 €, e se regularizares por tua iniciativa antes de qualquer inspeção a coima reduz-se a 12,5% do mínimo legal.
Redatora especializada em apoios locais e conceitos administrativos. Foi redatora em As-Tuas-Ajudas.pt, onde escreveu sobre apoios e serviços do dia a dia até 2025.
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