Apoio ao arrendamento em 2026: guia completo

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O Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), também conhecido como Programa de Arrendamento Acessível, continua a ser, em 2026, uma das principais medidas para promover casas para arrendar a preços mais ajustados aos rendimentos das famílias. Em vez de funcionar como um subsídio direto ao inquilino, o programa incentiva a celebração de contratos com rendas abaixo dos valores de referência do mercado, criando vantagens para senhorios e arrendatários.

O que é?

O Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) foi criado em 2019 para aumentar a oferta de habitação para arrendamento a preços inferiores aos valores de referência do mercado.

O objetivo é apoiar agregados que, apesar de terem rendimentos médios, sentem dificuldades em encontrar uma casa adequada aos preços atualmente praticados. Em contrapartida, os senhorios que aderem ao programa podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC sobre as rendas, desde que o contrato cumpra os requisitos exigidos.

Apoio ao arrendamento em 2026: o que muda?

Em 2026, o apoio extraordinário à renda continua em vigor para os agregados elegíveis. Este apoio mensal destina-se a famílias com contrato de arrendamento ou subarrendamento para primeira habitação celebrado até 15 de março de 2023, com rendimento anual até ao limite do 6.º escalão do IRS e com uma taxa de esforço igual ou superior a 35%. O apoio é atribuído automaticamente, sem necessidade de pedido, e pode ir até 200 euros por mês.

Como funciona o Programa de Apoio ao Arrendamento?

O Programa de Apoio ao Arrendamento conta com 2 pilares principais: o senhorio e o inquilino. O senhorio, que pode ser uma pessoa individual ou coletiva, pode candidatar-se a um alojamento, desde que tenha os rendimentos permitidos. Para a inscrição na plataforma, os dois precisam de atender aos critérios e condições mínimas estabelecidas.
O inquilino, que pode ser qualquer pessoa, pode candidatar-se ao programa, desde que os rendimentos o possibilitem. Para um agregado habitacional de 2 pessoas, o rendimento anual bruto permitido é de 45 mil euros, no máximo.

Para cada filho adicional no agregado, é permitido acrescentar 5 mil euros a esse limite. No caso de ser uma única pessoa, o rendimento anual bruto não pode ultrapassar os 35 mil euros.
Os contratos de arrendamento podem ser de residência temporária ou residência permanente. Na primeira situação, os contratos só podem ser celebrados com cidadãos com domicílio distinto do concelho de habitação. Têm um prazo igual ou superior a 9 meses e inferior a 5 anos. Já os contratos de residência permanente têm uma duração mínima de 5 anos. Contudo, este período pode ser definido de comum acordo entre ambas as partes, dentro dos períodos referidos.

Benefícios do Programa de Apoio ao Arrendamento

No programa de apoio ao arrendamento, tanto o senhorio como o inquilino tem vários benefícios e garantias. Desde a isenção de impostos para os senhorios até à criação de condições mais favoráveis para ambos.

Inquilino

A renda máxima tem de ser, obrigatoriamente, inferior em 20% do valor de referência do preço, apurado com base em diferentes fatores (nos preços atuais do mercado, na localização, na área do imóvel, na qualidade, no conforto, na certificação energética, entre outros). O contrato deve ser celebrado por um mínimo de 5 anos e não é necessário pagar caução ou apresentar um fiador.

Senhorio

Com o Programa de Apoio ao Arrendamento o senhorio pode beneficiar da isenção de IRC e IRS sobre as rendas. Para além da renda máxima ser, de pelo menos, 20% inferior ao preço de referência, a taxa de esforço dos arrendatários fica limitada a 35% do rendimento do agregado. Esta medida diminui significativamente o risco de incumprimento por parte dos inquilinos. Se o senhorio pretender, pode simular as rendas máximas a cobrar no Portal da Habitação.

Ambas as partes

Tanto o inquilino como o senhorio são obrigados a contratar seguros que tenham a denominação “Seguro de Arrendamento Acessível“. O senhorio é responsável por contratar um seguro para proteger as rendas, enquanto o inquilino deve adquirir uma apólice que o proteja contra a perda involuntária de rendimentos e assegure o pagamento de indemnizações ao proprietário por danos no imóvel.
Estão dispensados da obrigação de contratar seguros:

• os inquilinos que sejam estudantes ou formandos dependentes, sendo que para estes é obrigatório apresentar fiador;
• o senhorio, caso todos os arrendatários sejam formandos, dependentes ou estudantes.

O que muda com o Pacote Mais Habitação?

Existem várias mudanças no que toca a impostos com o novo Pacote Mais Habitação. Entre as várias medidas aprovadas em 2023, estas são as principais:

• Redução de 3% na taxa especial de IRS sobre as rendas, em contratos feitos até final de 2023, que passa a ser de 25%;
• O termino dos benefícios fiscais para reabilitação urbana dos fundos de investimento imobiliário, como, por exemplo, a isenção de IRC;
• Isenção do imposto municipal sobre imóveis (IMI) nos 3 anos após a aquisição do imóvel;
• Mais-Valias isentas na venda de casas ao Estado e Municípios;
• Os inquilinos vão poder comunicar o seu contrato às Finanças, bem como as alterações no mesmo;
• Isenção do imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT).

Como aderir ao Programa de Apoio ao Arrendamento?

Caso o proprietário esteja interessado em aderir ao programa de apoio ao arredamento, deve fazê-lo na plataforma do Portal da Habitação. Para registar a sua candidatura, é necessário autentificar-se na plataforma, através do número de identificação fiscal (NIF) ou através do cartão de cidadão/chave móvel digital. O mesmo se aplica quanto ao registo da candidatura de quem procura arrendar uma casa.

Após serem emitidos os respetivos certificados, tanto o senhorio como o futuro inquilino podem:

• O futuro inquilino: Pode procurar uma casa que se adeque às suas necessidades principais, desde que esta habitação cumpra todos os limites do seu Certificado;
• O senhorio: Pode publicar e anunciar a sua habitação, como faria normalmente. Apenas tem que indicar que se trata de um imóvel inscrito neste programa (PPA).

Contrato de arrendamento

No contrato de arrendamento deve estar indicar o seguinte:

• Finalidade do arrendamento;
• Identificação da habitação;
• Identificação dos elementos do agregado habitacional;
• Modalidade da habitação;
• Montante mensal da renda por estudante ou formando dependente, juntamente com informações sobre o fiador correspondente (quando aplicável);
• Prazo do contrato e condições de renovação;
• Valor da renda mensal.

• O registo do contrato de arrendamento no Portal das Finanças;
• A contratação dos seguros de arrendamento acessível;
• Tanto o inquilino como o senhorio devem submeter na plataforma do IHRU, os documentos que atestem o cumprimento dos requisitos anteriores.

Que tipos de arrendamento existem?

Os contratos de arrendamento do Programa de Arrendamento Acessível podem ter duas finalidades:

• Alojamento permanente, com um prazo mínimo de 5 anos;
• Alojamento temporário para estudantes universitários do ensino superior, com um prazo mínimo de 9 meses.

Podem ser disponibilizadas duas modalidades de alojamento:

• Habitação, que poderá ser uma casa ou um apartamento;
• Parte de Habitação, ou seja, um quarto, com direito de utilização das áreas comuns.