O apoio ao arrendamento mudou em 2026: o Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) foi revogado com efeitos a 1 de setembro e deu lugar a um novo regime de arrendamento acessível. Ainda assim, quem paga renda continua a ter várias ajudas, do apoio extraordinário à renda ao Porta 65 e à dedução das rendas no IRS. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te que apoios à habitação estão em vigor, o que acontece aos contratos do PAA e que benefícios fiscais têm o inquilino e o senhorio.
Índice
O apoio ao arrendamento é o conjunto de medidas públicas que ajudam a pagar a renda ou que tornam o arrendamento mais barato. Não se trata de um único apoio: umas chegam diretamente ao inquilino; outras dão benefícios fiscais ao senhorio que pratica rendas abaixo do mercado.
Em 2026, as principais são estas:
Em 2026 estão em vigor o apoio extraordinário à renda, que está previsto até 31 de dezembro de 2028, e o programa Porta 65, além da dedução das rendas no IRS.
Este apoio mensal destina-se a agregados com contrato de arrendamento ou subarrendamento para primeira habitação celebrado até 15 de março de 2023, com rendimento anual até ao limite do 6.º escalão do IRS e com uma taxa de esforço igual ou superior a 35%. O valor pode chegar a 200 € por mês.
Se recebias o apoio e ele deixou de ser pago, consulta o guia sobre a perda do apoio à renda para perceberes o que podes fazer.
O Porta 65 é um programa público que comparticipa uma parte da renda. Tem uma componente para jovens, o Porta 65 Jovem, e outra, o Porta 65+, pensada para situações como a quebra de rendimentos ou as famílias monoparentais.
As condições de acesso e os valores de cada componente estão nos guias do Porta 65 e Porta 65+.
O Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) foi revogado com efeitos a 1 de setembro de 2026 e substituído pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), criado por um decreto-lei publicado em maio de 2026.
O PAA foi criado em 2019 para aumentar a oferta de casas com rendas abaixo dos valores de referência do mercado. Em contrapartida, os senhorios que aderiam podiam ficar isentos de IRS ou IRC sobre essas rendas. No novo regime, o limite da renda tem por base 80% da mediana das rendas por m² de cada concelho.
Os limites de renda, os prazos e a forma de enquadrar um contrato no novo regime estão no guia do arrendamento acessível em 2026. Algumas câmaras têm ainda programas próprios, como o arrendamento acessível no Porto ou o subsídio municipal ao arrendamento do Funchal.
Se tens um contrato assinado no PAA, estas foram as regras com que foi enquadrado. Para contratos novos, deixaram de se aplicar.
A renda não podia ultrapassar 80% do valor de referência do preço, ou seja, tinha de ser pelo menos 20% inferior a esse valor. O valor de referência era apurado com base em fatores como a área, a qualidade e o conforto do imóvel, a certificação energética, a localização e o valor mediano das rendas por m² divulgado pelo INE.
Além disso, a taxa de esforço do agregado inquilino ficava limitada a 35% do rendimento.
Podiam candidatar-se como inquilinos agregados de uma ou mais pessoas, maiores ou emancipadas, com rendimento igual ou superior à pensão social do regime não contributivo. Os estudantes e formandos dependentes eram a exceção: não precisavam desse rendimento, mas tinham de indicar um fiador.
O rendimento anual bruto do agregado tinha estes limites:
O senhorio, que podia ser uma pessoa singular ou coletiva, podia disponibilizar o alojamento no programa. O limite de rendimentos aplicava-se ao agregado inquilino, não ao senhorio.
Os contratos de residência permanente, a modalidade mais comum de contrato de arrendamento no programa, tinham uma duração mínima de 5 anos. Nos de residência temporária, celebrados com quem tinha domicílio noutro concelho, o prazo mínimo era, em regra, de 9 meses.
As duas partes tinham ainda de contratar os seguros de arrendamento acessível: o senhorio, o de falta de pagamento da renda; o inquilino, o de quebra involuntária de rendimentos (que pagava ao senhorio a renda em caso de morte de um coarrendatário, incapacidade para o trabalho de 30 dias ou mais, ou desemprego involuntário) e o de danos no imóvel. Os estudantes e formandos dependentes estavam dispensados do seguro de quebra de rendimentos (e, se todos os inquilinos estivessem nessa situação, o senhorio ficava dispensado do seguro de falta de pagamento), mas não do de danos no imóvel.
No caso do senhorio, os rendimentos de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional enquadrados no PAA estão isentos de IRS e de IRC, desde que cumpridos os requisitos. Os contratos que estavam em vigor a 1 de setembro de 2026 mantêm esses efeitos fiscais, embora passem a aplicar-se-lhes, com adaptações, algumas regras do novo regime.
Fora destes contratos, a taxa especial de IRS sobre as rendas de arrendamento habitacional é de 25%.
Para o inquilino, as rendas da habitação permanente dão direito a uma dedução à coleta do IRS de 15% do valor pago. Em regra, essa dedução vai até 900 € em 2026 e até 1.000 € a partir de 2027. Só contam as rendas que o senhorio comunica à Autoridade Tributária, por fatura ou pelo recibo de renda eletrónico.
O caminho depende do apoio. Em cada caso, a decisão cabe à entidade responsável.
Em regra, não. Se o contrato estava em vigor a 1 de setembro de 2026, conserva os efeitos fiscais do PAA, como a isenção de IRS ou IRC das rendas, desde que cumpridos os requisitos. Desde essa data aplicam-se-lhe também, com adaptações, algumas regras do RSAA.
Pode chegar a 200 € por mês. É para quem tem um contrato de arrendamento ou subarrendamento para primeira habitação assinado até 15 de março de 2023, rendimentos até ao limite do 6.º escalão do IRS e uma renda que pese 35% ou mais no rendimento do agregado. Não é preciso pedi-lo.
Não. Este apoio só abrange contratos de arrendamento ou subarrendamento celebrados até 15 de março de 2023. Com um contrato mais recente, vale a pena veres se cumpres as condições do Porta 65 Jovem ou do Porta 65+.
Podes deduzir à coleta 15% das rendas da tua habitação permanente. O limite dessa dedução é, em regra, de 900 € em 2026, e sobe para 1.000 € a partir de 2027.
Redator especializado em finanças pessoais e literacia financeira. Foi redator em As-Tuas-Ajudas.pt, onde escreveu sobre conceitos do dia a dia, família e habitação, entre 2023 e 2024.
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