Escritura de imóvel: documentos, custos e como fazer em 2026

A escritura de imóvel é o ato que formaliza a compra de uma casa e transfere a propriedade do vendedor para o comprador. Antes de a assinares, tens de reunir os documentos do imóvel, como a caderneta predial e o certificado energético, e tratar do IMT e do Imposto do Selo, que dependem do valor do imóvel. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te onde se faz a escritura, que documentos levar, quanto custa em 2026 e o que tens de tratar depois.

O que é a escritura de imóvel?

A escritura é o documento que formaliza a compra e venda de um imóvel: comprador e vendedor declaram o negócio e a casa passa para o novo dono. Normalmente vem depois do contrato-promessa de compra e venda, que fixa condições como o preço e o sinal até ao dia da escritura.

No dia da escritura acontecem, em regra, dois momentos. Primeiro, a compra e venda, que transfere a propriedade. Depois, se compras com crédito à habitação, assina-se também o contrato de mútuo com hipoteca, que define o empréstimo, o prazo e a taxa de juro. É com este contrato que o banco entrega o dinheiro ao vendedor.

Antes de avançares, soma os custos da escritura, do registo e dos impostos ao preço da casa, quando fazes as contas de quanto dinheiro precisas para comprar casa.

Onde se pode fazer a escritura de um imóvel?

Podes fazer a escritura pública num cartório notarial: o notário prepara o documento e lê-o com o comprador e o vendedor antes de o assinarem.

Também podes formalizar a compra numa Conservatória do Registo Predial, o serviço dos registos onde fica inscrito quem é o dono de cada imóvel, ou no Balcão Casa Pronta.

Quais são os documentos necessários para a escritura?

Começa a juntar os documentos quando assinares o contrato-promessa, porque alguns demoram a pedir. Nem todos se aplicam a todas as casas: o distrate de hipoteca, por exemplo, só é preciso se o vendedor ainda tiver crédito sobre o imóvel.

Estes são os documentos que costumam ser pedidos para a escritura de compra e venda:

• Documentos de identificação civil e fiscal do comprador e do vendedor;
• Contrato-promessa de compra e venda, se existir;
• Caderneta predial urbana ou, se o prédio ainda não estiver na matriz, o pedido de inscrição com o Modelo 1 do IMI, emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
• Certificado energético;
• Certidão de teor, que mostra a situação jurídica do imóvel no registo predial;
• Certidão de infraestruturas;
• Distrate de hipoteca, que cancela a hipoteca do vendedor, se existir;
• Certidão toponímica, que confirma o nome da rua onde fica o imóvel;
• Comprovativo de pagamento do IMT, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis;
• Comprovativo de pagamento do Imposto do Selo.

Quanto custa a escritura de um imóvel em 2026?

O custo total da escritura junta duas partes. Uma é o preço dos atos: a escritura, o registo da compra e, se houver crédito, o registo da hipoteca. A outra são os impostos, que dependem do valor do imóvel e de ser ou não a tua habitação própria e permanente.

Os atos de registo pagam-se segundo a tabela de emolumentos do IRN em vigor, e a escritura no notário segundo o orçamento do cartório. Por isso não há um valor fixo único: pede o orçamento ou confirma o preçário no balcão que escolheres antes de marcares a data.

Imposto do Selo na compra e no crédito

O Imposto do Selo aparece duas vezes quando compras casa com empréstimo. Na compra, incide sobre o valor da aquisição, salvo se tiveres uma isenção; no crédito, a taxa depende do prazo do contrato:

• Compra do imóvel: 0,8 % sobre o valor da aquisição;
• Crédito com prazo igual ou superior a cinco anos: 0,6 % do montante emprestado;
• Crédito com prazo de um a cinco anos (igual ou superior a um ano e inferior a cinco): 0,5 %;
• Crédito com prazo inferior a um ano: 0,04 % por cada mês ou fração.

Confirma o prazo na proposta do banco para saberes qual destas taxas se aplica ao teu empréstimo.

Como calcular o IMT da escritura em 2026

O IMT calcula-se sobre o maior de dois valores: o preço declarado na escritura ou o valor patrimonial tributário do imóvel. Depois, aplica-se a taxa do escalão e subtrai-se a parcela a abater.

A tabela seguinte mostra os escalões de 2026 para a compra de habitação própria e permanente em Portugal Continental, em vigor desde 1 de janeiro de 2026:

Nos dois últimos escalões, a taxa única aplica-se a todo o valor, sem parcela a abater. Num exemplo meramente ilustrativo, uma casa de 200.000 € para habitação própria e permanente no Continente, com valor patrimonial não superior ao preço, paga 200.000 € × 7 % − 10.457,96 € = 3.542,04 € de IMT, mais 1.600 € de Imposto do Selo sobre a compra (0,8 %).

Quando o IMT se calcula com outras regras

Estes escalões não servem para todas as compras. A habitação secundária, os imóveis nas Regiões Autónomas e os jovens que compram a primeira casa têm regras próprias: se tens direito ao IMT Jovem ou a outra isenção de IMT, as contas mudam. Vale também a pena ver os apoios para comprar casa antes de avançares.

O que tens de tratar depois da escritura?

Depois de assinares a escritura, ainda há passos que podem poupar-te problemas e dinheiro. O primeiro é confirmar que a compra ficou registada em teu nome no registo predial.

Se a casa vai ser a tua habitação própria e permanente, muda a morada fiscal para a morada da nova casa. Podes ver como em alterar morada. Este passo conta também para a isenção de IMI, o imposto que pagas todos os anos pela casa:

• Se cumprires os requisitos (habitação própria e permanente, limites de valor patrimonial e de rendimento do agregado), a isenção é, em regra, reconhecida de forma automática na compra;
• Se não for automática, pede-a no serviço de Finanças da área do imóvel;
• O prazo para a pedir termina 60 dias depois do fim dos seis meses que tens para fixar nela a habitação própria e permanente.

Por fim, pede a mudança de titular da luz, da água e do gás para o teu nome, para que as faturas e as leituras deixem de estar associadas ao vendedor. Para a eletricidade, segue os passos para alterar o nome do contrato da luz.