Em 2026, os apoios para a recuperação de casas antigas dividem-se em dois grupos: os programas que ajudam a pagar a obra, quase todos dirigidos a situações concretas e pedidos através da câmara municipal, e os benefícios fiscais da reabilitação, que reduzem o IVA, o IMI, o IMT e o IRS de quem cumpre os requisitos. Alguns programas conhecidos, como o IFRRU 2020, já não aceitam candidaturas. E hoje, em As Tuas Ajudas, vês que apoios à habitação podes usar, quem pode pedir cada um e que condições o teu imóvel tem de cumprir.
Índice
Há dois tipos de apoios para o restauro de casas antigas: os que ajudam a pagar a obra, limitados a situações concretas, e os benefícios fiscais, que reduzem os impostos de quem reabilita. Como telhado, estrutura, canalização e instalação elétrica costumam precisar de obra ao mesmo tempo, vale a pena ver também quanto custa a recuperação de uma casa e como planear a obra.
Em setembro de 2026, o panorama é este: há apoios abertos para situações específicas (habitação indigna, catástrofes, alguns municípios), há benefícios fiscais que funcionam de forma contínua e há programas encerrados ou ainda por abrir, que continuam a aparecer em muitos artigos como se estivessem disponíveis. A tabela resume cada um.
| Apoio | Para quem | Situação em setembro de 2026 |
| 1.º Direito | Famílias em condições habitacionais indignas, incluindo proprietários da casa onde vivem | Disponível através da câmara municipal |
| Porta de Entrada | Quem perdeu a casa ou está em risco de a perder por um acontecimento imprevisível ou excecional | Disponível através da câmara municipal |
| Apoios após a tempestade Kristin | Casas de residência habitual danificadas em concelhos abrangidos pela situação de calamidade | Em execução |
| PRESERVA | Residentes no concelho do Funchal com rendimentos baixos | Candidaturas em contínuo |
| Benefícios fiscais (IVA, IMI, IMT e IRS) | Imóveis reabilitados que cumpram os requisitos legais | Em vigor, sem prazo de candidatura |
| IFRRU 2020 | Proprietários e promotores de obras de reabilitação | Encerrado a novas candidaturas |
| IFRRU 2030 | Ainda sem regras de candidatura publicadas | Primeiras operações esperadas para o início de 2027 |
Repara que nenhum destes apoios é universal. Um proprietário com rendimentos médios, fora de uma zona afetada por catástrofe e fora do Funchal, conta sobretudo com os benefícios fiscais, que dependem de a obra ser reconhecida como reabilitação.
Os apoios que financiam diretamente a obra numa habitação própria estão pensados para quem vive em más condições ou sofreu um dano inesperado. Em quase todos, o pedido não se faz sozinho: passa pela câmara municipal, que prepara ou encaminha a candidatura.
O 1.º Direito é o programa do IHRU para famílias que vivem em condições indignas e não têm meios para resolver o problema. Entre as soluções previstas está a reabilitação da habitação própria e permanente do agregado, o que o torna relevante para quem é dono de uma casa antiga degradada.
O particular não se candidata diretamente: as candidaturas são preparadas e submetidas pelo município, no quadro da sua Estratégia Local de Habitação. Se achas que a tua situação se enquadra, o primeiro passo é falar com os serviços de ação social ou de habitação social da tua câmara.
O Porta de Entrada destina-se a quem ficou privado da sua casa, de forma temporária ou definitiva, ou está em risco iminente de a perder por um acontecimento imprevisível ou excecional, como um incêndio, uma inundação ou uma derrocada. Entre outras soluções, pode apoiar a reconstrução ou reabilitação da habitação própria dos beneficiários. A candidatura também é apresentada ao município.
Se a tua casa foi danificada pela tempestade Kristin e fica num concelho abrangido pela situação de calamidade, podes ter acesso a um apoio à reparação, reabilitação ou reconstrução da residência habitual. Cobre a despesa elegível que o seguro não pagou, com um limite de 10.000 € por habitação, e exige ter a situação tributária regularizada. Os prazos e a forma de pedir estão explicados no nosso guia dos apoios da tempestade Kristin.
O Programa PRESERVA é municipal e só se aplica ao concelho do Funchal. Apoia a fundo perdido obras na casa onde a família vive há pelo menos 3 anos, até 8.000 €, para agregados com rendimento mensal líquido por pessoa até 150 % do IAS que não sejam donos de outra habitação. Desde julho de 2026, as candidaturas deixaram de ter um prazo fixo.
Fora destes programas, vale a pena perguntar à tua câmara se tem apoios próprios à reabilitação ou reduções nas taxas urbanísticas para obras em zonas antigas. As regras mudam de concelho para concelho, por isso confirma sempre o regulamento municipal em vigor antes de contares com uma percentagem de desconto.
O IFRRU 2020 foi, durante vários anos, um dos principais instrumentos financeiros para a reabilitação de imóveis antigos em Portugal: dava acesso a empréstimos em condições mais favoráveis, pedidos através de bancos parceiros, com análise do projeto e do enquadramento do imóvel.
Hoje o programa já não aceita novas candidaturas. Segundo o IHRU, está numa fase de gestão dos reembolsos dos contratos já assinados, pelo que não serve para financiar uma obra que estejas a começar agora. Se precisas de financiamento já, compara as opções de crédito para a recuperação de casas dos bancos.
Quando esteve ativo, o IFRRU 2020 financiava:
O IFRRU 2030 é o sucessor previsto do IFRRU 2020 para financiar a reabilitação urbana e a eficiência energética dos edifícios. Em setembro de 2026 ainda não há aviso de candidaturas: segundo o IHRU, as primeiras operações só são esperadas para o início de 2027.
Também não estão publicadas as regras que dirão quem pode candidatar-se, que bancos participam e em que condições. Se a tua obra pode esperar, acompanha os anúncios do IHRU; se não pode, conta com os benefícios fiscais explicados mais abaixo. E se o objetivo é arrendar o imóvel em regime de habitação acessível, o programa a acompanhar é o que explicamos a seguir.
O Reabilitar para Arrendar: Habitação Acessível financia obras em edifícios ou frações que, depois da reabilitação, fiquem destinados total ou maioritariamente a arrendamento acessível. Não é, portanto, um apoio para quem quer recuperar a casa onde vai morar, mas pode interessar a quem tem um imóvel antigo para arrendar.
Pode candidatar-se qualquer pessoa, singular ou coletiva, pública ou privada, incluindo administrações de condomínio. A operação tem de resultar na reabilitação integral do edifício e ser financeiramente sustentável. Os requisitos completos e o funcionamento estão no nosso guia do Reabilitar para Arrendar.
Uma Área de Reabilitação Urbana (ARU) é uma zona delimitada pelo município onde os edifícios, as infraestruturas ou os espaços públicos precisam de intervenção por degradação ou obsolescência. Cada câmara aprova as suas ARU e publica os mapas no seu site, normalmente na área de urbanismo.
Saber se a tua casa fica numa ARU é o primeiro passo antes de contar com os benefícios fiscais: o IVA a 6 % e a dedução no IRS exigem-no, e a isenção de IMT na venda para habitação própria também. Se tens dúvidas sobre a situação legal do imóvel, vê como legalizar uma casa antes de avançar com a obra.
Os benefícios fiscais são o apoio mais acessível para a maioria dos proprietários, porque não dependem de concursos nem de rendimentos. Em contrapartida, cada imposto tem condições próprias, e confundi-las é o erro mais comum: nem todos os benefícios exigem uma ARU, mas alguns sim.
Para o IMI e o IMT, a câmara municipal tem de reconhecer a intervenção de reabilitação e confirmar a subida do estado de conservação explicada mais abaixo. O IVA a 6 % funciona de outra forma: depende sobretudo de o imóvel estar numa ARU.
A taxa reduzida de IVA de 6 % aplica-se a empreitadas de reabilitação urbana em imóveis situados numa ARU. A Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, clarificou que basta que a ARU esteja delimitada nos termos da lei, sem ser preciso uma operação de reabilitação urbana aprovada. Tem de se tratar de uma verdadeira reabilitação, e não de construção nova.
O artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais prevê duas isenções de IMT para imóveis com mais de 30 anos ou situados numa ARU:
Os outros casos em que não pagas este imposto estão no nosso guia da isenção de IMT.
O mesmo artigo prevê a isenção de IMI por 3 anos, a contar do ano da conclusão das obras, inclusive. Pode ser renovada a pedido do proprietário por mais 5 anos quando o imóvel fica afeto a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente. Vê como funciona o pedido no guia da isenção de IMI. Quando a isenção termina, o imposto volta a ser calculado pelas regras gerais do IMI.
Podes deduzir à coleta do IRS 30 % dos encargos com a reabilitação, até 500 €, se o imóvel ficar numa ARU e for recuperado nos termos da estratégia de reabilitação, ou se estiver arrendado com renda sujeita a atualização faseada ao abrigo do NRAU e tiver sido reabilitado. Aqui, ter mais de 30 anos fora de uma ARU não basta. Vê as outras despesas que contam no guia das deduções no IRS.
Muitas câmaras preveem reduções ou isenções nas taxas de urbanização, edificação, utilização e ocupação da via pública para obras de reabilitação. Não existe uma percentagem nacional: o desconto depende do regulamento de taxas de cada município.
O FNRE aparece muitas vezes nas listas de apoios, mas não é um subsídio nem um financiamento para o particular reabilitar a sua casa. É um fundo de investimento imobiliário, gerido pela Fundiestamo, que reabilita imóveis sobretudo para arrendamento e se dirige principalmente a entidades públicas e institucionais.
Um proprietário privado só pode, em fases específicas e depois de avaliação da sociedade gestora, integrar o seu imóvel no fundo, que passa a reabilitá-lo e a geri-lo. O funcionamento e quem pode aderir estão no nosso artigo sobre o FNRE.
Embora se pesquise por reabilitação, restauro ou recuperação de casas antigas, para efeitos de benefícios fiscais o que conta é a obra cumprir os critérios de uma intervenção de reabilitação. Os principais são:
Se a casa fica numa aldeia ou em meio rural, há questões próprias de licenciamento e de estratégia de compra, que explicamos no guia da recuperação de casas rurais.
Não. Em 2026, o IFRRU 2020 já não aceita novas candidaturas e está em fase de gestão dos reembolsos dos contratos assinados. O IFRRU 2030 ainda não abriu: as primeiras operações são esperadas para o início de 2027.
Depende da tua situação. O 1.º Direito e o Porta de Entrada podem apoiar a reabilitação da habitação própria em casos de condições indignas ou de perda da casa, sempre através da câmara municipal. Há ainda apoios para casas danificadas pela tempestade Kristin, o PRESERVA no Funchal e os benefícios fiscais da reabilitação.
Se a obra for reconhecida como reabilitação, podes ter IVA a 6 % em imóveis situados numa ARU, isenção de IMI por 3 anos renovável por mais 5 em certos casos, isenção de IMT na compra ou na primeira venda e uma dedução no IRS de 30 % dos encargos até 500 € em imóveis numa ARU.
Pode, mas não todos. Em regra, a isenção de IMI e a isenção de IMT na compra podem aplicar-se a imóveis com mais de 30 anos mesmo fora de uma ARU. Já o IVA a 6 % exige que o imóvel esteja numa ARU, e a dedução de 30 % no IRS também, salvo no caso de imóveis arrendados com renda sujeita a atualização faseada ao abrigo do NRAU.
Redator especializado em finanças pessoais e literacia financeira. Foi redator em As-Tuas-Ajudas.pt, onde escreveu sobre conceitos do dia a dia, família e habitação, entre 2023 e 2024.
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