Vender casa: o que precisa de saber antes de avançar

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Documentação essencial para vender uma casa

Vender casa exige organização e atenção à documentação obrigatória. Reunir todos os documentos com antecedência, evita atrasos e garante um processo de venda mais rápido, seguro e conforme a lei.

• Certidão Predial Permanente
• Licença de Utilização
• Ficha Técnica de Habitação
• Certificado Energético
• Caderneta Predial
• Documento de identificação pessoal (Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade + NIF)
• Comprovativo de pagamento de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
• Comprovativo de inexistência de dívidas à Câmara Municipal (quando exigido)
• Contrato de promessa de compra e venda (CPCV) (se aplicável)
• Comprovativo do pedido de licença (se ainda não emitida)
• Procuração, se a venda for feita por representante legal
• Declaração de encargos e ónus (em caso de hipoteca ou penhoras)

Principais despesas em documentos antes de vender casa

Vender casa envolve várias despesas importantes. Conhecer os custos com documentos ajuda a planear melhor o processo e evitar surpresas no momento da venda.

• Certidão Predial Permanente: 15€ (online) / 20€ (no serviço de registo predial)
• 2ª via da Licença de Utilização: mínimo 35€ (varia consoante o documento)
• 2ª via da Ficha Técnica de Habitação: mínimo 35€ (varia consoante o documento)
• Certificado energético: entre 28€ e 65€ + IVA (mais honorários do perito)

Despesas fiscais: imposto sobre mais-valias

Ao vender uma casa, pode ter de pagar imposto sobre as mais-valias, que corresponde ao lucro obtido na venda. Este lucro é a diferença entre o valor pelo qual vendeu o imóvel e o valor pelo qual o comprou. Pode aplicar um coeficiente de atualização monetária ao valor de compra para ajustar o cálculo. Depois, deduz despesas relacionadas com a compra, venda e valorização do imóvel, ficando assim com o valor tributável, que é a base para calcular o imposto.

Mais-valias = Valor de venda – (Valor de aquisição x coeficiente de atualização monetária) – (encargos + despesas com valorização do imóvel)

Se tiver dúvidas, pode usar uma calculadora de mais-valias para facilitar.

Há ainda regras que permitem isenção do imposto, por isso é importante informar-se bem antes de vender.

Isenções de mais-valias

Em certas situações, pode estar isento do pagamento do imposto sobre as mais-valias ao vender a sua casa. As isenções mais comuns incluem:

• Reinvestimento habitação: reinvestir o valor da venda na compra de outra casa para habitação própria.
• Idade avançada: ter 65 anos ou mais e usar o valor da venda para habitação própria.
• Herança ou doação: imóveis recebidos por herança ou doação podem estar isentos do imposto.
• Outros casos legais: existem outras situações previstas na lei que permitem a isenção do imposto.

Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV): importância e regras

O Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um documento onde comprador e vendedor assumem o compromisso de celebrar a escritura do imóvel numa data futura. Embora seja opcional, o CPCV tem força legal e protege os direitos mútuos, garantindo que o negócio seja formalizado dentro do prazo acordado. Este contrato é fundamental para assegurar que ninguém desista da compra ou venda sem consequências.

Antes de assinar, é importante negociar e incluir no CPCV cláusulas claras sobre o valor da venda, o montante do sinal, prazos para a escritura e condições especiais, como a aprovação do crédito habitação. Estas regras ajudam a evitar mal-entendidos e possíveis litígios, protegendo tanto o comprador como o vendedor até à conclusão do negócio.

Sinal: o que é, quanto pedir e como proteger-se

O montante do sinal é uma quantia paga pelo comprador ao vendedor para garantir o compromisso de compra do imóvel. Geralmente, corresponde entre 10% a 20% do valor total da casa, funcionando como uma garantia do negócio. Este valor demonstra seriedade e ajuda a proteger o vendedor contra desistências repentinas.

Para se proteger, é essencial que o sinal seja claramente especificado no contrato, com comprovativo de pagamento e cláusulas que definam o que acontece em caso de incumprimento. Se o comprador desistir, normalmente perde o sinal; se o vendedor desistir, terá de devolver o dobro ao comprador. Assim, o sinal torna-se uma ferramenta importante para assegurar o compromisso de ambas as partes.

Data da escritura: prazos, sanções e margem de segurança

A data da escritura deve ser definida claramente no Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), com um prazo máximo para formalizar a transação. É importante incluir uma margem de segurança para evitar problemas devido a imprevistos, como atrasos no financiamento ou entrega de documentos.

Caso o prazo não seja cumprido, o contrato pode prever sanções, como multas ou até a anulação do acordo. Se não houver cláusulas específicas, aplicam-se as regras gerais do Código Civil, que estabelecem penalizações para o incumprimento das obrigações.

Por isso, recomenda-se que o CPCV contenha cláusulas claras sobre prazos, condições para prorrogação e penalizações. Isso protege tanto o vendedor como o comprador, garantindo um processo de venda mais seguro e transparente para ambas as partes envolvidas.

Como e onde fazer a escritura da casa

A escritura do imóvel formaliza a venda e transfere a propriedade ao comprador. Pode ser feita numa conservatória, notário ou no balcão Casa Pronta. Se o comprador financiar a compra, também assina o contrato de mútuo com hipoteca, que define as condições do crédito habitação.

Além disso, é fundamental assegurar que todas as despesas associadas estão devidamente pagas, como o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o imposto do selo sobre a compra e o crédito habitação, assim como os custos notariais e de registo. Estes passos são essenciais para garantir que a transferência da propriedade é legalmente válida e evitar futuros problemas. Só após o pagamento destas despesas e a assinatura completa dos documentos, o comprador recebe as chaves e passa a ser o proprietário oficial do imóvel, concluindo o processo de venda com total segurança jurídica.

O que fazer após vender o imóvel: reinvestimento ou poupança

Após vender o imóvel, é importante refletir sobre como utilizar o dinheiro obtido. Pode optar por reinvestir numa nova casa, garantindo uma melhor qualidade de vida ou aproveitando oportunidades de mercado. Outra possibilidade é aplicar o valor em poupança ou outros investimentos, pensando no futuro financeiro e na segurança económica.

Escolher entre reinvestir ou poupar depende dos seus objetivos pessoais, situação financeira e planos a médio e longo prazo. Se pretende continuar no mercado imobiliário, o reinvestimento pode ser vantajoso, mas se busca estabilidade ou liquidez, a poupança e investimentos diversificados podem oferecer maior segurança e flexibilidade para enfrentar imprevistos.