Reabilitar para Arrendar: como funciona e estado em 2026

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O Reabilitar para Arrendar: Habitação Acessível é um programa do IHRU que financia, com empréstimos até 90 % do custo, a reabilitação de edifícios destinados a arrendamento a rendas acessíveis. Em setembro de 2026, porém, as páginas oficiais do programa aparecem marcadas como inativas e não há aviso de candidaturas publicado. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te como funciona, quem pode candidatar-se e que alternativas existem para quem quer reabilitar um imóvel para habitação.

O que é o programa Reabilitar para Arrendar?

O Reabilitar para Arrendar: Habitação Acessível dá financiamento a operações de reabilitação de parte de um edifício, de edifícios inteiros ou de empreendimentos. No fim da obra, as habitações têm de ficar destinadas, no todo ou na maioria, a arrendamento acessível ou a arrendamento com rendas abaixo dos limites desse regime.

O programa é gerido pelo IHRU e conta com o apoio financeiro do Banco Europeu de Investimento e do Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa. Não é um subsídio: é um empréstimo, que tem de ser reembolsado. Por isso interessa sobretudo a proprietários e promotores que querem pôr casas no mercado de arrendamento, e não a quem procura apoio para recuperar a casa onde vive.

O Reabilitar para Arrendar ainda está disponível em 2026?

Em setembro de 2026 não encontrámos nenhum aviso de candidaturas aberto, e as páginas do programa no Portal da Habitação estão assinaladas como inativas. O simulador que o IHRU disponibilizava também deixou de estar acessível. Não há, até ao momento, uma nota oficial a declarar o fim do programa, por isso a situação deve ser confirmada diretamente junto do IHRU antes de preparares qualquer projeto.

Há ainda uma mudança legal a ter em conta: desde 1 de setembro de 2026, o Programa de Arrendamento Acessível, em que o regulamento se apoiava para definir as rendas, foi substituído pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (Decreto-Lei n.º 97/2026). Para financiar a reabilitação para arrendar, o IHRU prevê recorrer ao IFRRU 2030, mas o respetivo regulamento ainda não está publicado e as primeiras operações só são esperadas para o início de 2027. Vê que outros apoios estão disponíveis no guia dos apoios para recuperação de casas antigas.

Quem pode beneficiar do Reabilitar para Arrendar?

Segundo o regulamento, pode candidatar-se qualquer pessoa singular ou coletiva, pública ou privada, incluindo as administrações de condomínio, que promova uma operação de reabilitação. É preciso ter direitos e poderes sobre o imóvel que permitam contratar e executar a obra e o empréstimo de forma autónoma.

Os promotores têm ainda de ter a situação tributária e contributiva regularizada, ou um acordo de regularização em vigor, e não ter dívidas ao IHRU. Se o imóvel tiver vários registos ou frações, convém ter à mão a caderneta predial de cada parte, que é um dos documentos pedidos.

Quais são as condições dos empréstimos?

O regulamento do programa define as seguintes condições para os empréstimos:

• o montante máximo é de 90 % do custo total da operação;
• o prazo de utilização começa na primeira utilização de capital ou no adiantamento e não pode passar de 36 meses, salvo prorrogação justificada e aceite pelo IHRU;
• há um período de carência de capital igual ao período de utilização, acrescido de até 9 meses quando há obras; se o financiamento incluir a compra do imóvel, a carência é definida caso a caso;
• o reembolso não pode ultrapassar 180 meses depois do fim da carência;
• a amortização faz-se em prestações mensais de capital e juros, com taxa fixa ou variável conforme a operação e a escolha do promotor.

Como o empréstimo só cobre parte da operação, o promotor tem de garantir pelo menos 10 % com capitais próprios ou outro financiamento. A diferença face a um crédito hipotecário comum está sobretudo nos prazos longos e na carência durante a obra.

Que despesas não são elegíveis?

Nem tudo o que se gasta numa operação de reabilitação pode ser financiado. O regulamento exclui:

• obras de manutenção, restauro ligeiro ou de mero embelezamento ou limpeza;
• despesas só indiretamente ligadas à operação, como encargos fiscais, notariais e de registo;
• o IVA recuperável;
• as despesas com o realojamento de moradores, na parte que exceda o valor máximo de renda em arrendamento acessível;
• os encargos financeiros.

O regulamento exige, como requisito de acesso, que a operação resulte na reabilitação integral do edifício. Se a obra é pequena, como pintar ou trocar pavimentos, não se enquadra, e o mais provável é teres de a pagar com capitais próprios ou com um crédito para obras.

Como fazer a candidatura ao programa Reabilitar para Arrendar?

Quando há candidaturas abertas, e de acordo com o regulamento, a candidatura é apresentada de uma só vez, no portal indicado pelo IHRU, através de formulário eletrónico, com os dados e documentos exigidos. Cada candidatura corresponde a uma única operação de reabilitação. Entre os documentos pedidos estão:

• a certidão de teor ou o código da certidão permanente do registo predial do imóvel;
• as cadernetas prediais de cada parte do edifício;
• quatro fotografias representativas de cada edifício;
• o mapa de custos e o cronograma da obra;
• o orçamento discriminado da empreitada;
• o comprovativo do pagamento da taxa de análise.

Consoante a intervenção, o IHRU pode ainda pedir elementos técnicos adicionais, como os do projeto de arquitetura ou das especialidades. Se o imóvel vier a ser arrendado, lembra-te de que o contrato de arrendamento terá de respeitar os limites de renda do regime aplicável.

A candidatura tem algum custo?

Sim. A análise da candidatura está sujeita a uma taxa de 0,05 % do montante de financiamento pedido, com um mínimo de 300 €, prevalecendo o valor mais elevado. Num pedido de 400.000 €, por exemplo, 0,05 % dá 200 €, pelo que pagarias os 300 € mínimos.

O comprovativo desse pagamento faz parte dos documentos da candidatura, por isso a taxa é paga antes de o IHRU analisar o pedido. Se a operação avançar, informa-te também sobre o regime fiscal das rendas no guia do arrendamento acessível.