Isenção de IMT 2026: quem não paga e como pedir

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O IMT é o imposto que se paga ao comprar casa, e há mais situações isentas do que se pensa: habitação própria e permanente, primeira casa até aos 35 anos, obras de reabilitação, habitação de custos controlados ou prédios classificados. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te caso a caso quem fica isento, o que tens de cumprir depois da escritura para não perderes o benefício e como se pede. É dos apoios à habitação que mais dinheiro poupa de uma só vez.

O que é o IMT?

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis é o imposto cobrado quando se compra e vende um imóvel, novo ou usado, situado em território nacional.

Incide sobre o maior de dois valores: o valor patrimonial tributário e o valor declarado na escritura. Como se calcula e quais são as taxas de cada escalão, explicamos no artigo sobre o IMT. Aqui interessa-nos a outra metade: quando não se paga. Se ainda estás a decidir, temos as contas de comprar ou arrendar lado a lado.

Isenções de IMT para quem compra casa para viver

Estas são as situações que interessam a quem compra a tua própria casa, e não a quem investe. Se tens menos de 35 anos e ainda estás a arrendar, vê também o Porta 65 Jovem. Todos os valores são os de 2026, fixados pelo Orçamento do Estado.

Isenções pela tua situação

Estas três dependem de quem és e do que vais fazer com a casa.

• Casa para habitação própria e permanente: ficas isento se o valor que serve de base à liquidação, ou seja, o maior entre o valor da escritura e o VPT, não ultrapassar 106.346 €. Nas Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores o limite sobe para 132.933 €. Tens de passar a viver na casa, como tua residência permanente, no prazo de seis meses a contar da data da aquisição;
• Primeira casa até aos 35 anos (IMT Jovem): se tens 35 anos ou menos à data da escritura, compras a tua primeira casa para habitação própria e permanente, não és considerado dependente para efeitos de IRS no ano da compra e não és nem foste proprietário de outra casa nos três anos anteriores, ficas isento até 330.539 € no continente e 413.174 € nas Regiões Autónomas. Está em vigor desde 1 de agosto de 2024. Os escalões e o caso dos casais estão no artigo do IMT Jovem;
• Habitação de custos controlados: a primeira aquisição de casa de custos controlados para habitação própria e permanente também está isenta, desde que não sejas nem tenhas sido proprietário de outra casa nos três anos anteriores. É um benefício de 2026 e depende de deliberação da assembleia municipal, por isso confirma no teu município se já se aplica;

Isenções pelas características do imóvel

Estas quatro dependem da casa ou do terreno que compras, não da tua situação pessoal.

• Casa para obras de reabilitação: abrange os prédios ou frações concluídos há mais de 30 anos ou localizados numa área de reabilitação urbana. Basta uma das duas coisas. Tens de iniciar as obras no prazo máximo de três anos a contar da aquisição, a intervenção tem de ser promovida ao abrigo do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana e o estado de conservação tem de subir dois níveis, ficando no mínimo em bom;
• Casa reabilitada colocada em arrendamento: a primeira transmissão a seguir à reabilitação está isenta se a casa for destinada a arrendamento para habitação permanente. A isenção cai se não celebrares o contrato no prazo de um ano a contar da transmissão;
• Prédios classificados: as aquisições de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, público ou municipal estão isentas. Não basta o imóvel ficar numa zona protegida: tem de estar classificado individualmente;
• Prédios rústicos em zona de intervenção florestal (ZIF): estão isentas as compras de prédios rústicos que correspondam a áreas florestais abrangidas por uma ZIF, e as de prédios contíguos, desde que passem a estar abrangidos por uma ZIF no prazo de três anos. Se isso não acontecer, perdes a isenção. Ficam também isentas as compras de prédios rústicos destinados à exploração florestal confinantes com prédios que tenham plano de gestão florestal aprovado, desde que já sejas proprietário do prédio confinante. Este benefício está prorrogado até 31 de dezembro de 2026.

A isenção não é para sempre: a regra dos 6 anos

Se deres outro destino à casa nos seis anos seguintes à compra, perdes a isenção e tens de pagar o IMT. É uma condição que se mantém viva muito depois da escritura.

A lei salvaguarda três situações em que isso não acontece: a venda da casa, a alteração do agregado familiar por casamento, união de facto, divórcio ou nascimento de dependentes, e a mudança do local de trabalho para mais de 100 km da casa. Nos dois últimos casos, a casa tem de continuar a ser usada exclusivamente para habitação.

Isenções para empresas e investidores

Estas três não estão ao alcance de quem simplesmente compra casa para viver, mas aparecem sempre nas listas de isenções e convém saber a quem se aplicam:

• Compra para revenda: só para quem tem a atividade de compra de prédios para revenda e entregou a declaração de início de atividade antes da compra. A revenda tem de acontecer no prazo de um ano a contar da aquisição e não pode ser outra vez para revenda;
• Compra por instituições de crédito: aquisições por instituições de crédito, ou por sociedades por elas dominadas, em processo de execução, falência ou insolvência, e por dação em cumprimento, desde que se destinem à realização de créditos. A isenção cai se os imóveis não forem vendidos em cinco anos;
• Programa de Apoio ao Arrendamento: casas adquiridas, reabilitadas ou construídas para o programa ficam isentas, desde que o contrato ao abrigo do programa seja celebrado em seis meses. É um regime distinto do Arrendamento Acessível.

Seja qual for o caso, o IMT é só uma parte da conta. Na escritura pagas também o Imposto do Selo, e depois entram os custos de registo e as comissões.

Quando pedir a isenção?

Sempre antes da escritura. A liquidação do IMT precede o ato que transmite o imóvel, por isso o pedido tem de estar feito antes do negócio e, em qualquer caso, antes da liquidação que seria devida.

Quem pede é a pessoa que compra o imóvel ou o seu representante legal. Se estás a preparar a compra, vale a pena saber de antemão quanto dinheiro precisas para comprar casa, porque o IMT é apenas um dos custos.

Como pedir a isenção de IMT?

A isenção de IMT trata-se no serviço de finanças, não na câmara municipal. Entregas a declaração Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças ou em qualquer serviço de finanças, sempre antes da escritura.

Nos casos mais comuns para quem compra casa para viver, a isenção é de reconhecimento automático: habitação própria e permanente, IMT Jovem, prédios classificados e revenda. É o próprio serviço de finanças que a verifica e declara a partir da tua declaração, sem pedido à parte. Já as isenções da reabilitação urbana e das zonas de intervenção florestal têm de ser pedidas e reconhecidas, e aí a câmara municipal entra apenas para emitir um parecer ou para comunicar ao serviço de finanças o reconhecimento das obras.

Que dados precisas para a declaração?

A Modelo 1 pede os dados de identificação do comprador e do vendedor (nome, NIF, domicílio fiscal, estado civil e regime de bens), a identificação matricial do imóvel e o valor do negócio. A descrição do imóvel obténs na caderneta predial, que é o documento da Autoridade Tributária, e não no registo predial da conservatória.

Podes pedir o reembolso do IMT que já pagaste?

Sim, e não é só na revenda, ao contrário do que se costuma ler. Há pelo menos três situações em que o IMT pago é devolvido:

• Revenda: se o prédio foi revendido no prazo de um ano, sem ser novamente para revenda, e o imposto foi pago, o chefe de finanças anula a liquidação a pedido do interessado;
• Reabilitação urbana: pagas na escritura e o serviço de finanças anula e devolve depois, no prazo máximo de 15 dias a contar da comunicação da câmara municipal;
• Redução de taxa ou isenção reconhecida depois: se o adquirente beneficiar de redução de taxa ou de isenção, procede-se à anulação parcial ou total do imposto.

O pedido faz-se por requerimento no serviço de finanças onde entregaste a declaração. E se o que estás a preparar é a compra da tua primeira casa, vê também que apoios existem para comprar casa.

E se perderes o direito à isenção?

Se deixares de cumprir a condição em que assentou a isenção, tens 30 dias para pedir a liquidação do IMT, numa declaração de modelo oficial, no serviço de finanças onde entregaste a declaração inicial.

O imposto conta desde a data da compra e acrescem juros compensatórios. E se o outro destino for vender, entra ainda a conta das mais-valias. Não esperes que a Autoridade Tributária te avise: a iniciativa é tua, e é isso que evita os juros a mais. Se já és proprietário, lembra-te de que o IMT é um imposto de uma só vez: o que se paga todos os anos é o IMI, que tem as suas próprias isenções.