Apoio ao crédito habitação em 2026: o que existe e o que terminou

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Em 2026, o apoio ao crédito habitação para quem já paga uma casa assenta sobretudo em regras permanentes: o PARI e o PERSI, se tens dificuldade em pagar, e os limites legais às comissões quando amortizas. As medidas temporárias de 2023 a 2025 (fixação da prestação, bonificação de juros, isenção de comissões e de mais-valias) já terminaram, mas a fixação ainda tem efeitos: o montante adiado começa agora a ser cobrado. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te o que continua disponível na habitação, o que acabou e o que acontece ao teu contrato.

Que apoios ao crédito habitação existem em 2026?

Entre 2022 e 2025, o Governo aprovou várias medidas temporárias para aliviar a subida das taxas de juro. Todas tinham data de fim e nenhuma foi prorrogada para 2026. Hoje, quem tem um crédito hipotecário para a sua casa conta sobretudo com regras permanentes, que não dependem de nenhuma prorrogação.

A única novidade de 2026 foi a moratória criada pelo Decreto-Lei n.º 31-B/2026 para quem foi atingido pela tempestade Kristin. Suspendeu durante 90 dias o pagamento das prestações, mas só nos concelhos com estado de calamidade declarado: não é um apoio para todas as famílias com crédito.

A tabela resume o estado de cada medida em setembro de 2026. As secções seguintes explicam o que podes pedir hoje e o que mudou para quem aderiu às medidas antigas.

Não consegues pagar a prestação? O PARI e o PERSI

Se a prestação da casa começou a pesar demasiado, o caminho que existe hoje é falar com o banco ao abrigo do Decreto-Lei n.º 227/2012. Este regime é permanente e obriga os bancos a acompanhar os clientes com dificuldades, tanto antes como depois de haver prestações em atraso. Antes de avançar, calcula a tua taxa de esforço: é o número que mostra quanto do teu rendimento vai para as prestações.

Entre 2022 e 2023 existiu também uma obrigação temporária de os bancos proporem uma renegociação quando a taxa de esforço subia muito. Essa obrigação terminou a 31 de dezembro de 2023 e não voltou a vigorar, por isso hoje a iniciativa depende sobretudo de ti.

PARI: antes de entrares em atraso

O PARI (Plano de Ação para o Risco de Incumprimento) é preventivo. Se prevês que vais ter dificuldade em pagar, por exemplo porque perdeste rendimento, podes pedir ao banco que avalie a tua situação antes de falhares uma prestação. O banco pode então propor soluções como alargar o prazo ou reorganizar a dívida.

PERSI: quando já há prestações em atraso

O PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento) aplica-se quando já tens prestações em atraso. Nesse caso, o banco é obrigado por lei a avaliar a tua situação e não pode avançar para tribunal antes de terminar o PERSI. Só não te apresenta uma proposta se concluir, de forma fundamentada, que não tens capacidade financeira para cumprir nenhuma solução.

Se tens vários créditos em atraso, junta-os num só quadro antes de falares com o banco: o mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal reúne os créditos que os bancos e outras instituições participantes comunicam em teu nome. Juntar vários empréstimos num crédito consolidado pode baixar a prestação, mas costuma alargar o prazo e aumentar o total de juros pagos.

Amortizar o crédito em 2026: que comissão pagas?

Entre 2022 e o fim de 2025, quem tinha crédito à habitação com taxa variável podia amortizar sem pagar comissão de reembolso antecipado. Essa isenção temporária foi prorrogada pela última vez pela Lei n.º 1/2025 e terminou a 31 de dezembro de 2025. Desde janeiro de 2026, o banco pode voltar a cobrar a comissão.

A comissão está sujeita a um limite legal: o artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 fixa um máximo que se aplica sempre. Se o teu contrato prevê uma comissão mais baixa, ou nenhuma, vale o que está no contrato.

• Contratos com taxa de juro variável: até 0,5% do capital reembolsado;
• Contratos com taxa de juro fixa: até 2% do capital reembolsado.

Amortizar reduz o capital em dívida e, com ele, os juros que pagas no futuro. Quanto pesam esses juros depende sobretudo das taxas Euribor e do spread do teu contrato.

Fixação da prestação: terminou, e agora?

A fixação da prestação foi criada pelo Decreto-Lei n.º 91/2023. Entre 2 de novembro de 2023 e 31 de março de 2024, quem tinha crédito à habitação com taxa variável pôde pedir ao banco uma prestação mais baixa e fixa durante 2 anos. O prazo para pedir não voltou a abrir, por isso hoje já não é possível aderir.

Como funcionava a fixação da prestação

O banco calculava a prestação com 70% da Euribor a 6 meses do mês anterior ao pedido, acrescida do spread do contrato, e mantinha-a fixa durante 24 meses a contar da aceitação. O prazo do contrato e as restantes condições não mudavam. A diferença entre a prestação normal e a prestação fixada não era perdoada: ficava adiada para mais tarde.

Podiam pedir os titulares de crédito para habitação própria permanente celebrado até 15 de março de 2023 (ou transferido de outro banco até 31 de março de 2024), com mais de 5 anos de prazo por pagar, sem prestações em atraso e sem estarem em PARI, PERSI ou insolvência.

O que acontece quando termina a fixação

Como os pedidos foram aceites entre o fim de 2023 e meados de 2024, os 2 anos de fixação terminaram ou estão a terminar agora. No último mês da fixação, o banco tem de informar-te do valor total do montante adiado. A partir daí, a prestação volta a ser calculada com a taxa de juro normal do teu contrato.

O montante adiado paga-se depois, de uma de duas formas:

• Se, no fim da fixação, faltavam menos de 6 anos para acabar o contrato, pagas o montante adiado nos 2 últimos anos do crédito;
• Se faltavam 6 anos ou mais, começas a pagá-lo a partir do 4.º ano depois do fim da fixação.

Bonificação de juros: terminou em 2024

A bonificação de juros ajudava as famílias com taxa de esforço de 35% ou mais a pagar parte da subida dos juros do crédito à habitação própria permanente. Cobria 75% da subida dos juros com taxa de esforço entre 35% e 50%, e 100% a partir de 50%, até ao máximo de 800 € por ano e por contrato.

O apoio estava reservado a rendimentos até ao 6.º escalão do IRS, com capital em dívida até 250.000 €. Esteve em vigor até 31 de dezembro de 2024 e não foi prorrogado: em 2026 já não é possível pedi-lo nem continuar a recebê-lo.

Isenção de mais-valias na venda de uma segunda casa

A Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) criou uma isenção excecional de IRS sobre as mais-valias de imóveis. Aplicava-se a quem vendia um terreno para construção ou uma casa que não fosse a sua morada e usava o dinheiro, nos 3 meses seguintes, para amortizar o crédito da sua habitação própria permanente, da do seu agregado familiar ou da de um descendente. Se sobrasse dinheiro por usar, só esse valor pagava imposto.

A isenção abrangia apenas as vendas feitas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Se vais vender casa em 2026, a mais-valia segue as regras gerais do IRS, incluindo a isenção por reinvestimento na nova habitação própria permanente, que é uma regra diferente.

Vais comprar casa? A garantia pública para jovens

Para quem ainda vai pedir crédito, o principal apoio em vigor é a garantia pública para jovens. Se tens entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal e rendimentos até ao 8.º escalão do IRS, o Estado pode garantir ao banco até 15% do valor da casa. Assim, o banco pode financiar entre 85% e 100% do preço, sem que tenhas de juntar a entrada toda.

A casa tem de ser a tua primeira habitação própria permanente e custar até 450.000 €. Os contratos têm de ser assinados até 31 de dezembro de 2026, num banco que tenha aderido ao protocolo com o Estado. Junta-lhe o IMT jovem e revê os outros apoios para comprar casa antes de assinar.