Crédito hipotecário: o que é e como funciona

O crédito hipotecário é um empréstimo em que dás um bem como garantia ao banco, quase sempre uma casa. Se as prestações deixarem de ser pagas, a instituição pode executar a hipoteca para recuperar o dinheiro. É um dos conceitos financeiros que mais convém perceber antes de comprar casa ou de pedir dinheiro com um imóvel como garantia. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te o que é uma hipoteca, como se pede um crédito hipotecário, que créditos a usam, que riscos tem e que tipos de hipoteca existem.

O que é um crédito hipotecário?

O crédito hipotecário é um empréstimo em que o devedor oferece um bem como garantia, geralmente um imóvel. Esta garantia dá ao banco uma segurança adicional: se houver incumprimento, pode executar a hipoteca e vender o bem para recuperar o valor emprestado.

O bem dado como garantia pode pertencer ao próprio devedor ou a terceiros, desde que estes concordem em hipotecar o seu património como segurança para o empréstimo em questão. É o que acontece, por exemplo, quando um familiar aceita dar a sua casa como garantia do teu crédito.

Na prática, o crédito hipotecário mais comum é o que se pede para comprar casa. Mas há outros créditos que também podem usar um imóvel como garantia, como vais ver mais abaixo.

O que é uma hipoteca e o que significa hipotecar a casa?

A hipoteca é a garantia em si. Dá ao credor o direito de ser pago pelo valor do bem, com preferência sobre os outros credores que não tenham privilégio especial ou prioridade de registo. Ou seja, se a casa for vendida para pagar a dívida, o banco com a hipoteca recebe antes dos credores que não tenham esse privilégio especial nem prioridade de registo.

Hipotecar a casa não significa entregá-la ao banco. Continuas a ser o dono e a viver nela normalmente. O que muda é que o imóvel fica a responder pela dívida até o crédito estar pago. Além disso, a hipoteca tem de ser registada no registo predial: sem esse registo, não produz efeitos, nem sequer entre as partes.

Crédito hipotecário e crédito habitação são a mesma coisa?

Não exatamente. O crédito habitação é um crédito hipotecário, porque é comum hipotecar a casa comprada. Mas nem todo o crédito hipotecário serve para comprar casa: também pode financiar obras, juntar vários créditos num só ou outras necessidades, sempre com um imóvel como garantia.

Como pedir um crédito hipotecário?

O pedido é feito diretamente ao banco ou à instituição de crédito onde procuras financiamento. Além do processo normal de qualquer crédito, a hipoteca traz alguns requisitos adicionais.

Estes são alguns dos pontos que o banco avalia:

• Idade: a instituição avalia se a tua idade está dentro dos parâmetros que considera adequados para conceder o crédito.
• Rácio LTV (Loan to Value): é a relação entre o valor do empréstimo e o valor do bem hipotecado. Quanto mais baixo, menor a parte do bem que o empréstimo representa e, em geral, mais favoráveis podem ser as condições.

Depois do pedido, o banco faz uma avaliação do imóvel, para confirmar que o valor do bem cobre o montante pedido, e analisa o teu perfil financeiro e a capacidade de pagar as prestações. Se trabalhas por conta própria, vê também como comprar casa sendo freelancer.

Se o banco considerar que estás apto, segue-se a elaboração do contrato, com os termos e condições do empréstimo. Antes de assinar, vale a pena perceber também que seguros te propõem, como o seguro multirriscos habitação.

Que outros temas convém ver antes de comprar casa?

Se estás a preparar a compra de casa com crédito, há outros artigos que te podem ajudar a organizar a decisão. Se és jovem, podes ler sobre a garantia pública para jovens. Há também informação sobre o crédito à habitação para pessoas com deficiência e sobre o apoio ao crédito à habitação.

Em cada caso, lê as condições com atenção antes de contares com elas no teu orçamento.

Que tipos de crédito usam hipoteca?

A hipoteca aparece em vários tipos de crédito, sempre que o banco quer uma garantia sólida. Estes são os três casos mais habituais.

Crédito habitação

No crédito habitação, é comum hipotecar a própria casa que se compra, para reduzir o risco do banco. Se houver incumprimento, a instituição pode acionar a hipoteca para saldar a dívida.

Geralmente, o banco empresta um valor inferior ao preço real da casa, e a diferença costuma sair das tuas poupanças. Para teres uma ideia de quanto precisas de juntar, vê quanto dinheiro é preciso para comprar casa.

Crédito conexo

O crédito conexo aproveita um crédito hipotecário existente como garantia para obter um novo crédito. Se já contrataste um crédito habitação, o banco já usa o imóvel como garantia.

Pode surgir a necessidade de dinheiro adicional para fazer reparações ou mobilar a casa nova. Nesse caso, o crédito conexo usa o imóvel já hipotecado para obter esse montante extra.

As condições deste novo empréstimo não são iguais às do crédito habitação original. Ainda assim, podem ser mais favoráveis do que as de um crédito pessoal rápido, consoante a instituição e o teu perfil.

Crédito consolidado

No crédito consolidado, juntas vários créditos num só, com uma única prestação mensal. Pode ser feito com ou sem hipoteca: é a instituição financeira que decide se exige uma garantia, como um imóvel, consoante o montante e o teu perfil.

A prestação única pode ficar mais baixa do que a soma das atuais. Mas, se deres um imóvel como garantia, ele passa a responder pela dívida se deixares de pagar. Podem entrar na consolidação, por exemplo, créditos pessoais ou dívidas de cartão de crédito.

Quais são os riscos do crédito hipotecário?

O principal risco é o incumprimento: se deixares de pagar as prestações, o banco pode executar a hipoteca e vender o bem para recuperar o valor emprestado, e podes perder a casa que deste como garantia. Para perceberes o que costuma acontecer a esses imóveis, vê como funcionam os leilões de casas penhoradas.

Se a casa hipotecada pertencer a outra pessoa, como um familiar, essa pessoa também é afetada: o banco pode executar a hipoteca sobre a casa do familiar, mesmo que a dívida seja tua.

Se falhares prestações, existe o PERSI, um procedimento extrajudicial para tentar negociar a regularização da dívida com o banco. Os atrasos podem ainda pesar no teu histórico de crédito, que podes acompanhar no mapa de responsabilidades de crédito.

Dar uma garantia ao banco pode aumentar as hipóteses de obter o financiamento, embora outros fatores, como a taxa de esforço, também contem. Por isso, antes de pedir, faz contas à prestação com margem e compara o spread que cada banco te propõe.

Quais são os tipos de hipoteca?

Tal como há vários créditos que usam hipoteca, também há vários tipos de hipoteca, consoante a forma como nasce: voluntária, legal e judicial.

Na hipoteca voluntária, existe um acordo que, por norma, é feito entre a entidade financeira e o cliente, quando há um financiamento envolvido, como um crédito habitação.

Já na hipoteca legal, é a própria lei que a prevê, sem acordo prévio, a favor do Estado e de outras entidades públicas em casos concretos. Por exemplo:

• a Segurança Social pode garantir com hipoteca legal as dívidas de contribuições e respetivos juros de mora, sobre imóveis ou bens móveis sujeitos a registo que o contribuinte já tenha;
• o Estado e as autarquias têm-na sobre os imóveis sujeitos a contribuição predial, para garantir esse imposto.

Por último, a hipoteca judicial resulta de uma sentença de um tribunal que condena o devedor a pagar uma quantia em dinheiro ou outra coisa fungível. Com essa sentença, o credor pode registar hipoteca sobre bens do devedor, sem que tenha havido acordo.

Se um dia quiseres vender a casa antes de acabar de pagar o crédito, fala primeiro com o banco para saberes como fica o crédito e a hipoteca nessa venda.