Casa devoluta: o que é, quanto sobe o IMI e como deixar de pagar a taxa agravada

Uma casa devoluta é uma casa que está desocupada há pelo menos um ano, e essa classificação faz subir o IMI: a taxa passa para o triplo e, nas zonas de pressão urbanística, pode chegar a vinte vezes a taxa normal. É um problema frequente em casas herdadas ou fechadas à espera de venda, e toca diretamente nas contas da habitação. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te quando uma casa é considerada devoluta, quanto pagas a mais, como a câmara a classifica e como sais dessa situação.

O que é uma casa devoluta

Para efeitos de impostos, uma casa (ou qualquer prédio urbano ou fração autónoma) é considerada devoluta quando está desocupada durante um ano. Não é preciso estar em mau estado: uma casa em perfeitas condições, mas fechada, pode ser classificada como devoluta.

Para saber se a casa está ocupada, a lei olha para dois sinais: a falta de contratos de água, gás, eletricidade e telecomunicações e a falta de faturação desses consumos. A lei não fixa um consumo mínimo em metros cúbicos ou em kWh, por isso é a situação concreta de cada casa que conta. Se tens uma casa sem ninguém a viver, manter os contratos de fornecimento ativos é uma das formas de provar que ela não está abandonada. Numa casa herdada, isso passa muitas vezes por mudar o contrato de luz para o teu nome.

Quando só uma parte do prédio está desocupada, fala-se de um prédio parcialmente devoluto. Nesse caso, se o prédio não estiver em propriedade horizontal, o agravamento do imposto incide apenas sobre a parte que está vazia.

Quando uma casa desocupada não é considerada devoluta

Uma casa vazia durante um ano não é automaticamente devoluta. A lei prevê várias exceções para situações em que é normal a casa estar fechada durante longos períodos, e nesses casos o IMI não é agravado mesmo que não haja consumos.

Não é considerada devoluta a casa que:

• se destina a habitação por curtos períodos, em praia, campo, termas ou outros lugares de férias, seja para arrendar temporariamente ou para uso próprio;
• está em obras de reabilitação, durante o tempo das obras, desde que certificadas pelo município;
• foi construída ou recebeu a licença de utilização há menos de um ano;
• foi comprada para revenda, com isenção de IMT, durante o primeiro ano a contar da compra;
• é a residência em Portugal de um emigrante português;
• é a residência em Portugal de um cidadão português que exerce funções públicas no estrangeiro, bem como dos familiares que o acompanham.

Se a tua casa se enquadra numa destas situações, é isso que tens de mostrar ao município se ele avançar com a classificação. Uma casa de férias ou de um emigrante pode passar grande parte do ano fechada sem que isso signifique abandono.

Quanto sobe o IMI de uma casa devoluta

O IMI de uma casa normal resulta de aplicar ao valor patrimonial a taxa que o teu município fixa todos os anos, entre 0,3 % e 0,45 %. Quando a casa é classificada como devoluta há mais de um ano, ou quando está em ruínas por razões que não são um desastre natural ou uma calamidade, essa taxa é elevada ao triplo, todos os anos, enquanto a situação se mantiver.

Zonas de pressão urbanística: o agravamento mais pesado

A subida é muito maior nas zonas de pressão urbanística, que são as áreas onde há falta de casas ou os preços estão acima do que a maioria das famílias consegue pagar. Cada município define as suas. Aí, o triplo é substituído por um agravamento mais pesado, que se aplica também às ruínas e aos terrenos para construção com uso habitacional:

Num exemplo meramente ilustrativo, uma casa com uma taxa municipal de 0,3 % passa a pagar à taxa de 0,9 % se for declarada devoluta, e de 3 % no primeiro ano se estiver numa zona de pressão urbanística. Nessas zonas, a assembleia municipal pode ainda aumentar o limite de 20 vezes em 50 %, quando a casa se destina a habitação e não está arrendada nem é habitação própria e permanente, ou em 100 %, quando o dono é uma empresa.

Casa devoluta e isenção de IMI

Se procuras formas de pagar menos, o guia sobre a isenção de IMI explica quem tem direito a ela. Se tens vários imóveis de valor elevado, pode também aplicar-se o AIMI, que é um imposto diferente.

Como a câmara classifica uma casa como devoluta

A identificação das casas devolutas cabe aos municípios. A classificação não é automática nem decidida pelas Finanças: o município tem de seguir um procedimento e ouvir o dono antes de decidir.

O caminho é este:

1. O município envia ao dono da casa, para o domicílio fiscal, o projeto de declaração de prédio devoluto.
2. O dono pode responder na audição prévia, dentro do prazo indicado na notificação, e apresentar as suas razões e provas.
3. O município decide e notifica a decisão.
4. O município comunica às Finanças as casas devolutas até 31 de dezembro, para o agravamento se aplicar no IMI do ano seguinte, e divulga a lista no seu site e no boletim municipal, quando existe.

Se discordares da decisão final, podes impugná-la em tribunal, nos tribunais administrativos. Antes disso, a fase mais importante é a audição prévia, porque é aí que podes evitar a classificação sem custos.

Se a casa está em ruínas ou muito degradada, o município tem ainda outros poderes, independentes desta classificação, como notificar-te para fazeres obras de conservação. Antes de avançares com obras, o guia sobre o Simplex urbanístico ajuda-te a perceber quais podes fazer sem licença.

Como deixar de pagar o IMI agravado

A classificação de devoluta existe enquanto a casa estiver desocupada. Para deixar de pagar o agravamento, tens de mudar essa situação e conseguir prová-la. As saídas mais comuns são quatro:

• Voltar a ocupar a casa, tu ou alguém da família, com os contratos de água, luz e gás ativos e consumos reais.
• Arrendá-la, com um contrato de arrendamento comunicado às Finanças e recibos de renda eletrónicos.
• Fazer obras de reabilitação certificadas pelo município, que suspendem a classificação durante as obras. Há apoios para recuperação de casas antigas que podem ajudar a pagá-las.
• Vender a casa. O guia para vender casa mostra os passos e os documentos.

Se optares por arrendar, podes também avaliar o arrendamento acessível, que tem vantagens fiscais para quem arrenda a preços controlados. Não é um programa pensado só para casas devolutas, mas pode tornar o arrendamento mais interessante.

Casas herdadas: o caso mais comum

Muitas casas devolutas são casas herdadas que ficam fechadas enquanto os herdeiros não decidem o que fazer com elas. Durante esse tempo, a casa continua a pagar IMI e, se ficar mais de um ano sem ninguém, pode ser classificada como devoluta e passar a pagar a taxa agravada.

Se ainda não fizeram as partilhas, a casa faz parte de uma herança indivisa, e a decisão de a arrendar, vender ou ocupar tem de ser tomada entre todos. Os guias sobre o que fazer quando recebes uma herança e sobre a partilha de herança entre irmãos ajudam a desbloquear a situação antes que o IMI agravado se acumule.

A câmara pode obrigar-te a arrendar a casa?

Não. O programa Mais Habitação, em vigor desde outubro de 2023, criou o chamado arrendamento forçado: as câmaras podiam propor arrendar casas classificadas como devolutas há mais de dois anos, fora dos territórios do interior, e, se o dono recusasse ou não respondesse em 90 dias, avançar com o arrendamento.

Esta regra foi revogada em julho de 2024, e desde então a câmara já não pode arrendar a tua casa contra a tua vontade. A classificação de devoluta e o agravamento do IMI continuam a existir, mas deixaram de ter essa consequência.