Mais-valias na herança: quanto pagas de IRS ao vender a casa herdada

Receber uma casa por herança não paga IRS, mas vendê-la pode pagar: o ganho é uma mais-valia e entra na tua declaração. A boa notícia é que o ponto de partida da conta não é o preço que os teus pais pagaram, é o valor patrimonial da casa à data do óbito, e, em regra, só metade do ganho é tributada. Na declaração de IRS, estas vendas seguem as regras gerais das mais-valias de imóveis, com algumas diferenças próprias da herança. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te como se calcula, como pagar menos e como declarar a venda.

Pagas mais-valias se venderes a casa que herdaste?

Sim, em regra pagas. Receber uma herança não paga IRS: a herança está sujeita ao Imposto do Selo, não ao IRS. O cônjuge ou unido de facto, os filhos e netos e os pais e avós estão isentos desse imposto. Os restantes herdeiros, como irmãos ou sobrinhos, pagam 10 %, como explicamos no guia do imposto sobre herança.

O IRS só aparece quando vendes. Se o preço de venda for superior ao valor de aquisição, o ganho é uma mais-valia e entra na declaração de IRS que entregas no ano seguinte ao da venda, mesmo que a casa tenha estado anos fechada ou que a tenhas vendido logo a seguir à partilha.

Há uma exceção que pesa muito nas casas de família antigas. Os ganhos da venda de prédios adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 não estão sujeitos a IRS, salvo os terrenos para construção. Cabe-te a ti provar a data de aquisição.

Qual é o valor de aquisição de uma casa herdada?

É o valor patrimonial tributário (VPT) da casa à data do óbito, e não o preço que os teus pais pagaram. Nos bens recebidos por herança, o valor de aquisição é o valor que foi considerado para liquidar o Imposto do Selo. Se o imposto não foi pago porque estavas isento, conta o valor que lhe serviria de base.

Num imóvel, esse valor é o valor patrimonial tributário que constava da matriz à data do óbito, independentemente do que a casa vale hoje no mercado. Encontras o VPT na caderneta predial do imóvel.

Este valor é depois atualizado pelos coeficientes de desvalorização da moeda, publicados todos os anos pelas Finanças. Só se aplicam se tiverem passado mais de 24 meses entre o óbito e a venda.

O lado menos bom: as casas antigas têm muitas vezes um VPT baixo. Um valor de aquisição baixo faz subir a diferença para o preço de venda, e a mais-valia pode ser alta mesmo numa casa modesta.

Como se calcula a mais-valia de uma casa herdada

A conta tem três peças. Partes do valor de venda. Ao valor de aquisição (o VPT à data do óbito, corrigido pelo coeficiente, se for caso disso) somas as despesas e encargos que a lei permite. A mais-valia é a diferença entre o valor de venda e esse total.

Contam os encargos com a valorização da casa feitos nos últimos 12 anos, como obras de melhoria, e as despesas necessárias com a aquisição e com a venda. Na venda, entram por exemplo a comissão da imobiliária, desde que conste da escritura, e o certificado energético, sempre com comprovativo.

Se pagaste Imposto do Selo na herança, a Autoridade Tributária entende que esse valor conta como despesa da aquisição. Se estavas isento, não há nada a somar.

Atenção ao preço que pões na escritura. Se venderes por menos do que o valor considerado para o IMT, as Finanças usam esse valor, salvo se provares que o preço foi mesmo mais baixo.

Só metade do ganho paga imposto

Depois de calculado o ganho, só 50 % do saldo entre mais-valias e menos-valias de imóveis do ano entra no rendimento. Esses 50 % são somados aos teus outros rendimentos e tributados às taxas dos escalões de IRS. A regra dos 50 % vale para residentes e, desde 2023, também para não residentes.

Há uma exceção: se o imóvel teve um apoio público não reembolsável superior a 30 % do VPT e é vendido antes de passarem 10 anos, o ganho conta a 100 %.

A tabela resume as peças da conta num exemplo meramente ilustrativo: uma casa herdada com VPT de 40.000 € à data do óbito, vendida por 150.000 € mais de 24 meses depois, com 6.000 € de comissão e certificado energético. O coeficiente usado é fictício, só para mostrar a conta.

O imposto final depende do resto dos teus rendimentos desse ano, porque os 48.000 € se juntam a eles para aplicar a taxa. Por isso, a mesma venda pode custar valores muito diferentes a dois irmãos.

Como pagar menos (ou nada) de mais-valias numa casa herdada

Tirando os casos que não pagam IRS (casa herdada de um óbito anterior a 1989, venda do quinhão ou venda ao Estado), a via principal para não pagar é reinvestir o dinheiro da venda, e a condição que mais pesa é esta: para reinvestir noutra habitação, a casa herdada tem de ter sido a tua habitação própria e permanente. Se nem tu nem o teu agregado moravam lá, resta o reinvestimento em casas para arrendar e, se tiveres mesmo de pagar, as regras do cálculo: valor de aquisição atualizado, despesas somadas e, em regra, tributação de só metade do ganho.

Reinvestir noutra habitação própria e permanente

O ganho fica excluído se reinvestires o valor da venda na compra, construção ou ampliação de outra habitação própria e permanente, em Portugal ou noutro país da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu com troca de informações fiscais. O reinvestimento faz-se entre os 24 meses antes e os 36 meses depois da venda.

A condição decisiva é outra: a casa vendida tem de ter sido a tua habitação própria e permanente (ou do teu agregado), com o domicílio fiscal lá, nos 12 meses anteriores à venda ou, se for antes, ao reinvestimento, salvo circunstâncias excecionais. Por isso, a casa dos teus pais em que não moravas não beneficia desta exclusão.

Se reinvestires só uma parte do valor da venda (descontado o empréstimo da casa vendida), fica excluída apenas a parte proporcional do ganho. A casa nova, comprada com ou sem apoios para comprar casa, tem de ser a tua habitação, com domicílio fiscal, no prazo de 12 meses após a compra. Se construíres ou fizeres obras, pedes a inscrição na matriz em 48 meses desde a venda e passas a viver lá até ao fim do quinto ano seguinte ao da venda.

Reinvestir em casas para arrendar

Para quem não morava na casa herdada, existe desde 2026 outra via. O ganho da venda de imóveis destinados a habitação também fica excluído se reinvestires o valor em imóveis para arrendamento habitacional, com renda dentro dos limites legais.

Aplica-se a vendas feitas entre 2026 e 2029. O reinvestimento faz-se entre os 24 meses antes e os 36 meses depois da venda, a casa tem de ser arrendada nos 6 meses seguintes e tem de estar arrendada pelo menos 36 meses nos 5 anos seguintes.

Reformados ou com 65 ou mais anos

Se estiveres reformado ou tiveres 65 ou mais anos (ou o teu cônjuge ou unido de facto), podes excluir o ganho aplicando o valor, nos 6 meses seguintes, num seguro financeiro do ramo vida, num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num produto individual de reforma pan-europeu. Se for um seguro de vida ou um fundo de pensões, tem de te pagar, em exclusivo, prestações regulares durante pelo menos 10 anos, com um máximo de 7,5 % por ano do valor investido.

Também aqui a casa vendida tem de ser a tua habitação própria e permanente: a casa herdada em que não vives fica de fora.

Vender ao Estado ou a uma entidade pública

Estão isentos de IRS os ganhos da venda de imóveis para habitação ou terrenos para construção ao Estado, às regiões autónomas, às autarquias e às entidades públicas empresariais da habitação. Ficam de fora as vendas feitas por exercício do direito de preferência e os vendedores residentes em territórios com regime fiscal mais favorável.

Já o regime que excluía o ganho da venda de terrenos e segundas casas usado para amortizar o crédito à habitação aplicou-se só a vendas até 31 de dezembro de 2024 e já não está em vigor.

Herança indivisa: vender a casa ou vender o quinhão

Enquanto não há partilha, a casa é de todos os herdeiros em conjunto, e numa herança indivisa só se vende com o acordo de todos. Quando os herdeiros vendem a casa, cada um declara a mais-valia no seu IRS, na proporção da sua quota.

Vender o quinhão hereditário é diferente. Em 2025, o Supremo Tribunal Administrativo decidiu que a venda do quinhão não é venda de um imóvel, e os ganhos não estão sujeitos a IRS. A Autoridade Tributária passou a seguir esse entendimento, mesmo que a herança só tenha imóveis.

Mas a linha é fina. Se os herdeiros venderem uma casa concreta da herança indivisa, há mais-valias tributáveis como em qualquer venda. A não tributação só se aplica quando resulta claramente da escritura que se vende a herança ou o quinhão, e não o imóvel.

Se, em vez de vender, fizeres a partilha e ficares com a casa pagando tornas aos teus irmãos, a parte que excede a tua quota conta como uma compra na data da partilha. Numa venda futura, essa parte tem valor de aquisição e data próprios.

Como declarar a venda da casa herdada no IRS

A venda declara-se na declaração de IRS relativa ao ano da venda, que entregas no ano seguinte, no anexo G da declaração Modelo 3, no prazo geral de entrega, que costuma ser de 1 de abril a 30 de junho. Confirma as datas de cada ano no calendário fiscal.

No anexo G indicas as datas e os valores de aquisição e de venda, as despesas e a identificação matricial do imóvel. Se vais reinvestir, declaras a intenção e o valor no quadro 5 do anexo G da declaração relativa ao ano da venda. As casas adquiridas antes de 1989 declaram-se no anexo G1, mesmo não sendo tributadas.

Se a venda der menos-valia, esse resultado entra no saldo do ano com as tuas outras mais-valias e menos-valias de imóveis, e a venda declara-se na mesma.