Direito de habitação em Portugal: o que é e quem tem direito

O direito de habitação é um direito real que te permite morar numa casa que não é tua, para toda a vida ou durante um prazo, sem a poderes vender nem arrendar. Pode nascer de um testamento ou de um contrato, mas também pode surgir quando morre o dono da casa onde vivias: o cônjuge e a pessoa em união de facto têm regras próprias para proteger a habitação da família. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te quem tem direito, quanto tempo dura, que despesas tens de pagar e quando termina.

O que é o direito de habitação

O direito de habitação é um direito real de uso aplicado a uma casa. Quem o tem, o titular, pode viver no imóvel, mas a casa continua a pertencer ao proprietário.

Na prática, podes usar a casa para habitação tua e da tua família, mas não ficas dono dela, nem de uma parte. Quando o direito termina, o proprietário volta a ter o uso pleno do imóvel.

O direito de habitação é pessoal e intransmissível: não o podes vender, arrendar, ceder nem dar como garantia. Também não entra na herança de quem o tinha: os herdeiros recebem os bens do falecido, mas não o direito de viver naquela casa.

Quem tem direito a permanecer numa casa?

Depende de como o direito nasce. A lei portuguesa trata de forma diferente três situações, cada uma com regras próprias.

As três situações são estas:

• Cônjuge sobrevivo: na partilha da herança, pode ficar com o direito de habitação da casa de morada da família e com o uso do recheio.
• Pessoa em união de facto: se o companheiro que morreu era o dono da casa de morada da família e do recheio, pode continuar lá durante um prazo fixado na lei, salvo se tiver casa própria no concelho da casa de morada da família (em Lisboa e no Porto, também nos concelhos limítrofes).
• Pessoa escolhida pelo proprietário: o dono da casa pode dar a alguém o direito de lá viver, por testamento ou por contrato, por exemplo numa doação.

Direito de habitação do cônjuge sobrevivo

Quando uma pessoa casada morre, a casa onde o casal vivia entra muitas vezes na herança e tem de ser dividida entre os herdeiros. Para proteger o viúvo ou a viúva, a lei dá ao cônjuge sobrevivo o direito de ser encabeçado, na partilha da herança, no direito de habitação da casa de morada da família e no direito de uso do recheio. Ou seja, pode pedir para ficar com esses direitos na sua parte da herança.

O recheio inclui os móveis, os eletrodomésticos e os outros bens da vida doméstica. Se o valor destes direitos for superior ao que lhe cabe (a sua meação, se a houver, e a sua quota na herança), o cônjuge tem de pagar a diferença aos outros herdeiros: são as chamadas tornas.

Atribuído na partilha, o direito de habitação do cônjuge sobrevivo é, em regra, vitalício: dura até à sua morte, salvo se caducar ou se extinguir antes. Este direito tem uma condição de uso: em regra, caduca se o cônjuge deixar de viver na casa por mais de um ano.

Direito de habitação em união de facto

As uniões de facto têm uma proteção própria, diferente da do casamento. Se morrer o companheiro que era proprietário da casa de morada da família e do recheio, quem vivia com ele em união de facto pode permanecer na casa durante cinco anos, como titular de um direito real de habitação.

Se a união de facto durava há mais de cinco anos, o direito dura o mesmo tempo que a união. Num exemplo meramente ilustrativo, quem viveu oito anos em união de facto com o dono da casa pode lá ficar oito anos.

Há uma exclusão importante: não tem este direito quem tenha casa própria no concelho da casa de morada da família. Em Lisboa e no Porto, conta também a casa própria nos concelhos limítrofes.

Durante o prazo, o direito só termina nos casos previstos na lei. Um deles é deixar de viver na casa: em regra, o direito caduca se o titular não a habitar por mais de um ano.

O que acontece quando o prazo acaba

Terminado o prazo, o direito de habitação extingue-se. Ainda assim, quem vivia em união de facto pode ficar no imóvel como arrendatário, com um contrato de arrendamento em condições de mercado.

Além disso, tem direito de preferência se o proprietário decidir vender a casa, enquanto lá viver. Excecionalmente, o tribunal pode prorrogar o prazo do direito de habitação por motivos de equidade.

Direito de habitação por testamento ou doação

Fora dos casos de morte de um cônjuge ou companheiro, o direito de habitação pode ser criado pelo próprio dono da casa. O proprietário pode decidir, num testamento ou num contrato, como uma doação em vida, que outra pessoa tem o direito de viver na casa, sem que ela passe a ser sua.

Pode servir, por exemplo, a pais ou avós que querem assegurar uma casa a um filho, a um neto ou ao cônjuge depois da sua morte. Neste caso, o direito de habitação:

• serve só para habitação, não para fins comerciais;
• pode ser vitalício ou ter um prazo definido;
• está sujeito a registo predial e só produz efeitos perante terceiros depois de registado.

Obrigações de quem possui o direito de habitação

Ter o direito de habitação não significa estar isento de despesas. A lei põe a cargo do titular uma parte dos custos da casa, como se ele fosse usufrutuário.

Quem ocupa a casa toda fica responsável por:

• reparações ordinárias;
• despesas de administração;
• impostos e encargos anuais, como o IMI: as Finanças cobram-no ao proprietário, mas o custo cabe a quem tem o direito de habitação.

Estes encargos somam-se às regras de uso: a casa serve para viveres nela e não a podes arrendar nem ceder a outra pessoa.

Extinção do direito de habitação

O direito de habitação termina pelos mesmos motivos que o usufruto. Os principais são:

• a morte do titular;
• o fim do prazo fixado no testamento, no contrato ou na lei;
• a renúncia do titular;
• o não exercício durante 20 anos.

No caso do cônjuge sobrevivo e da união de facto, em regra, basta deixar de viver na casa por mais de um ano para o direito caducar.

O mau uso da casa, por si só, não extingue o direito. Se o titular a usar mal e isso causar um prejuízo considerável, o proprietário pode pedir a restituição do imóvel.

Quando o direito se extingue, a casa tem de ser devolvida ao proprietário. A exceção é quem vivia em união de facto e, no fim do prazo, fica no imóvel como arrendatário. Se perderes a casa e não tiveres alternativa, a habitação social pode ser uma opção, consoante os teus rendimentos.

Diferença entre direito de habitação e usufruto

Embora pareçam semelhantes, o direito de habitação e o direito de usufruto têm diferenças fundamentais. O usufruto concede um direito mais amplo, que permite ao titular usar o bem e tirar dele proveito económico, por exemplo com um contrato de arrendamento. Já o direito de habitação é limitado ao uso pessoal e familiar da casa.

As diferenças principais são estas:

• o usufrutuário pode arrendar ou ceder o uso a terceiros;
• o titular do direito de habitação não o pode fazer;
• o usufruto pode dar rendimentos, como as rendas de um arrendamento;
• o direito de habitação serve apenas para residir.

Como registar o direito de habitação

Podes pedir o registo em qualquer serviço de registo predial, independentemente de onde fica a casa. Leva o título que criou o direito: a escritura do contrato, o testamento ou o documento da partilha da herança. O pedido também pode fazer-se no Predial Online, se o teu caso o permitir.

O registo deve incluir:

• a identificação do imóvel e do titular do direito;
• a natureza e a origem do direito (por exemplo, testamento, partilha ou contrato);
• o prazo de duração ou a indicação de que é vitalício.

Convém tratar do registo logo que o direito seja constituído, seja qual for a origem: sem ele, o direito não produz efeitos perante terceiros.