Mais-valias na venda de casa: quanto pagas e quando há isenção

Quando vendes uma casa ou um terreno por mais do que pagaste, a diferença é uma mais-valia e, em regra, entra no teu IRS. Não pagas imposto sobre o ganho todo: na maioria dos casos, só metade do saldo conta. E há situações em que podes ficar isento, como o reinvestimento noutra habitação própria e permanente. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te passo a passo este conceito fiscal ligado à venda de imóveis: como se calculam as mais-valias de imóveis em 2026, quanto pagas, que isenções continuam em vigor e porque o regime do Mais Habitação para terrenos e segundas casas já terminou.

O que são as mais-valias na venda de casa?

As mais-valias são o ganho que obténs quando vendes um bem por um valor superior ao que pagaste por ele. Na prática, são a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, depois dos ajustes que a lei permite. Se essa diferença for negativa, chama-se menos-valia.

As mais-valias não existem só na venda de casas: também se aplicam a terrenos, ações e outros bens.

Este guia trata da venda de imóveis por particulares, que pagam IRS; as empresas tributam estes ganhos em IRC, com regras próprias. Antes de vender casa, convém fazer estas contas, porque o imposto pode mudar o valor que te sobra no fim do negócio.

Como calcular as mais-valias de imóveis?

O cálculo parte do preço de venda e desconta o que pagaste pela casa, atualizado pela inflação, e as despesas ligadas ao negócio. A fórmula é esta:

O coeficiente de desvalorização da moeda serve para atualizar o valor que pagaste de acordo com o ano da compra. Os coeficientes são atualizados todos os anos por portaria e só se aplicam se tiverem passado mais de 24 meses entre a compra e a venda.

Os encargos com a valorização são obras que aumentaram o valor da casa, como a instalação de aquecimento central ou uma remodelação. Só contam as feitas nos últimos 12 anos. Guarda as faturas destas obras.

Já os encargos com a compra e a venda incluem, por exemplo:

• o custo do certificado energético;
• o registo predial e os impostos ligados a ele;
• o Imposto do Selo;
• os custos da escritura;
• o IMT que pagaste na compra;
• a comissão da imobiliária, se a houver.

E se a casa foi herdada ou recebida por doação?

Se a casa veio de uma herança ou de uma doação, não há preço de compra (o caso da herança está explicado em detalhe no guia das mais-valias de uma casa herdada). Nesse caso, o valor de aquisição é o valor que serviu de base à liquidação do Imposto do Selo. Se não houve imposto por isenção, conta o valor que serviria de base, que nos imóveis é, em regra, o valor patrimonial tributário constante da matriz (nas doações isentas, o dos dois anos anteriores à doação).

Para saber de onde vem esse número, vê como se calcula o valor patrimonial tributário e o que se paga de imposto sobre a herança.

Quanto IRS se paga nas mais-valias da venda de casa?

Em regra, apenas 50% do saldo positivo entre mais-valias e menos-valias imobiliárias é considerado para IRS. Esse valor é englobado com os teus restantes rendimentos e tributado às taxas progressivas do teu escalão de IRS.

Há uma exceção: o ganho é considerado na totalidade se o imóvel teve apoio público não reembolsável superior a 30% do valor patrimonial tributário e foi vendido antes de passarem 10 anos.

Num exemplo meramente ilustrativo: se, feitas as contas, a tua mais-valia for de 16.000 €, só 8.000 € entram no IRS. Esses 8.000 € não são o imposto a pagar. Somam-se ao teu salário, à tua pensão e aos outros rendimentos do ano, e o total é tributado pelos escalões progressivos do IRS.

Que isenções existem nas mais-valias de imóveis em 2026?

Em 2026, algumas das formas de não pagar imposto sobre a mais-valia são o reinvestimento numa nova casa para viveres, a venda a entidades públicas e o regime para quem está reformado ou tem pelo menos 65 anos.

Cada uma tem condições próprias. Se não cumprires alguma, o ganho segue a regra geral dos 50%.

Reinvestimento noutra habitação própria e permanente

Se vendes a casa onde vives e usas o dinheiro na compra, construção ou ampliação de outra casa para viveres, a mais-valia pode ficar fora do IRS. Para isso:

• o reinvestimento tem de ser feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda;
• a casa vendida tem de ter sido a tua habitação própria e permanente (o teu domicílio fiscal) nos 12 meses anteriores à venda ou, se for anterior, à data do reinvestimento, salvo circunstâncias excecionais;
• a exclusão é total se reinvestires todo o valor da venda, descontado o empréstimo que contraíste para comprar a casa vendida; se reinvestires só uma parte, a exclusão aplica-se apenas à parte proporcional do ganho.

A regra antiga, de 24 meses, foi substituída em 2024 por esta, de 12 meses.

Se vais comprar a nova casa, vê também se tens direito a isenção de IMT e que apoios para comprar casa existem para o teu caso.

Venda de imóveis ao Estado e a entidades públicas

A venda de imóveis ao Estado, às Regiões Autónomas, aos municípios e às entidades públicas empresariais na área da habitação também está isenta de tributação de mais-valias, em IRS ou em IRC.

Reformados ou com pelo menos 65 anos

Se, à data da venda, tu ou o teu cônjuge (ou a pessoa com quem vives em união de facto) estiverem reformados ou tiverem pelo menos 65 anos, podes ficar isento se aplicares o dinheiro da venda da tua habitação própria e permanente, descontado o empréstimo que contraíste para a comprar, num seguro financeiro do ramo vida, num fundo de pensões aberto ou em contribuições para o regime público de capitalização, nos seis meses seguintes à venda.

Se o seguro ou o fundo servir apenas para te pagar a ti, ou ao teu cônjuge, prestações regulares durante pelo menos 10 anos, com um máximo anual de 7,5 % do valor investido, o ganho continua isento. Se ultrapassares esse limite ou deixares de receber as prestações regulares, o ganho passa a ser tributado nesse ano. Tens de indicar esta intenção e o valor na declaração do ano da venda.

Terrenos e segundas casas: o regime do Mais Habitação já terminou

A venda de um terreno para construção ou de uma habitação que não fosse a tua habitação própria e permanente, realizada entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, pôde beneficiar de exclusão de tributação em IRS ao abrigo do pacote Mais Habitação.

A condição era esta: o valor da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para comprar o imóvel vendido, tinha de ser aplicado, no prazo de três meses a contar da venda, na amortização de capital em dívida de um crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente do vendedor, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes.

Quem vendeu entre 1 de janeiro de 2022 e a entrada em vigor do pacote, em outubro de 2023, teve até janeiro de 2024 para amortizar o crédito.

E se a venda da casa der menos-valias?

Uma menos-valia não paga imposto, mas a venda tem de constar da tua declaração de IRS. Tens uma menos-valia quando vendes por menos do que o valor de aquisição, depois de atualizado e de abatidos os encargos.

As contas fazem-se por ano: se tiveres ganho num imóvel e perda noutro, o que conta é o saldo entre os dois, e é sobre esse saldo positivo que se aplica a regra dos 50%. Se o saldo do ano for negativo, não pagas imposto por essa venda.

Como declarar a venda da casa no IRS?

Com ganho ou com perda, a venda declara-se no IRS do ano seguinte, no Anexo G da declaração Modelo 3 (quadro 4 para a venda, quadro 5 para a intenção de reinvestir). A entrega faz-se no prazo normal do IRS: confirma as datas na abertura do IRS de cada ano.

Se vais reinvestir, indicas essa intenção e o valor que pretendes reinvestir na declaração de IRS do ano da venda. Se o prazo para reinvestir terminar sem teres reinvestido, o ganho passa a ser tributado no ano em que termina esse prazo.

Se o imposto a pagar for elevado, vê em que condições podes fazer o pagamento do IRS em prestações.