💸O que são mais-valias imobiliárias?
São ganhos financeiros obtidos com a venda de propriedades, representando a diferença entre o valor de venda e o de compra.
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Compreender as menos-valias e as mais-valias de imóveis é essencial para os proprietários que consideram vender uma propriedade. As mais-valias representam ganhos financeiros obtidos com a venda de um ativo, como imóveis, enquanto as menos-valias ocorrem quando essa transação resulta em prejuízo. Hoje, em As Tuas Ajudas, vamos explorar em detalhes o conceito de mais-valias imobiliárias, destacando isenções fiscais relevantes, condições para beneficiar dessas isenções e o cálculo envolvido.
Índice
O que são as mais-valias de imóveis?
As mais-valias referem-se aos ganhos financeiros obtidos ao vender um ativo, representando a diferença entre o valor de venda e o valor de compra desse ativo. Essa diferença pode ser positiva, indicando uma mais-valia, ou negativa, resultando em menos-valia. Essas transações podem envolver bens tangíveis, como propriedades imobiliárias, ou ativos intangíveis, como produtos financeiros, e estão sujeitas a regulações fiscais.
As mais-valias ou menos-valias ocorrem quando há uma transação onerosa, independentemente do motivo dessa transação. Além disso, ganhos ou perdas decorrentes de eventos como sinistros também são considerados. Esses eventos podem envolver ativos físicos, como imóveis, ou ativos não físicos, como ações.
Quais são as isenções?
Venda de terrenos ou segundas habitações
A venda de um terreno ou de uma segunda habitação em 2024 pode beneficiar de isenção do pagamento de mais-valias, segundo o pacote Mais Habitação. Essa isenção é temporária e condicionada à utilização do valor da venda, nos três meses seguintes à escritura, para amortizar o capital em dívida de um crédito habitação no seu nome ou no nome de um descendente (filho ou neto), associado a habitação própria e permanente. Se o valor da venda exceder o montante do empréstimo, o remanescente fica sujeito ao pagamento normal de mais-valias.
Para quem vendeu uma habitação secundária ou terreno em 2022 ou 2023 até 6 de outubro, houve um prazo até 7 de janeiro de 2023 para amortizar o crédito e beneficiar da isenção extraordinária.
Compra de habitação própria permanente
No caso em que o valor da venda é aplicado na compra de habitação própria permanente, é necessário reinvestir todo o valor da venda para obter a isenção, podendo ser parcial se destinado a obras de ampliação em outro imóvel. O reinvestimento deve ocorrer num período entre 24 meses antes e 36 meses após a venda, e em 2023 foram introduzidos requisitos adicionais, como a residência própria e permanente nos 24 meses anteriores à venda.
Venda de imóveis ao Estado
A venda de imóveis ao Estado, às Regiões Autónomas, municípios e entidades públicas empresariais na área da Habitação também está isenta de tributação de mais-valias em sede de IRS ou IRC.
Pensionista ou contribuinte maior de 65 anos
Pensionistas ou contribuintes com mais de 65 anos na altura da venda do imóvel podem ficar isentos do pagamento de mais-valias se reinvestirem o dinheiro da venda em contratos de seguro financeiro, fundos de pensões abertos ou contribuições para regimes públicos de capitalização nos seis meses seguintes à transação. Essa regra também se aplica ao cônjuge ou à pessoa com quem vivem em união de facto, com a obrigação de manter a aplicação por dez anos.
Como calcular as mais-valias de imóveis?
Para poder calcular as mais-valias de imóveis é necessário aplicar a seguinte fórmula:
Mais-valias = Valor de Venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda e encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 12 anos.
No cálculo das mais-valias imobiliárias, é importante considerar os “encargos suportados com a valorização do imóvel”, que englobam despesas como a instalação de melhorias, como um sistema de aquecimento central, que contribui para valorizar a casa.
Além disso, os “encargos com compra e venda” incluem várias despesas associadas à transação imobiliária, tais como:
- Pedido de certificado energético;
- Registo predial e impostos decorrentes;
- Imposto do Selo;
- Custos relacionados com a escritura;
- Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
- Comissão paga à empresa imobiliária, se aplicável.
A tributação sobre o lucro obtido nas mais-valias imobiliárias é geralmente de 50% no IRS. Por exemplo, se as mais-valias imóveis totalizarem 16 mil euros, a tributação incidirá sobre metade desse valor, resultando em 8 mil euros de imposto a pagar.
E se o resultado for a existência de menos-valias?
Se a venda de um imóvel resultar em prejuízo, caracteriza-se como uma menos-valia. É importante observar que, ao contrário das mais-valias, as menos-valias não geram lucro, mas ainda assim devem ser reportadas às autoridades fiscais.
No caso de uma menos-valia, é permitido reportar esse prejuízo no prazo de 5 anos, o que pode servir para compensar futuros ganhos e reduzir o impacto tributário. A tributação anual sobre estes ganhos e perdas ocorre com base no saldo entre as mais-valias e menos-valias. Se houver um lucro num imóvel e uma perda em outro, o saldo entre eles será tributado no IRS.
É relevante notar que, em geral, o lucro obtido com a venda de um imóvel não é isento de tributação, a menos que esse valor seja reinvestido na compra de outro imóvel, aproveitando assim a hipótese de reinvestimento. Independentemente de gerar mais-valias ou menos-valias, a operação de venda de um imóvel deve ser declarada no IRS, como parte das obrigações fiscais associadas à transação imobiliária.
