💸O que é a fixação da prestação no crédito à habitação?
A fixação da prestação permite aos clientes solicitar a redução e estabilização da prestação mensal do crédito à habitação por um período de dois anos.
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Com o aumento das taxas de juro e o impacto nas prestações de crédito, surgem medidas inovadoras para apoiar as famílias de rendimentos mais baixos ou em risco de incumprimento. Descubra as recentes medidas de apoio ao crédito habitação, oferecendo estabilidade e ajuda financeira aos clientes. Desde a fixação da prestação até à bonificação de juros e isenções de mais-valias, este artigo explora como estas iniciativas temporárias estão a moldar o cenário do crédito habitação, proporcionando benefícios tangíveis aos titulares de contratos.
Índice
Fixação da prestação do crédito habitação
A partir de 2 de novembro até o final de março de 2024, os clientes têm a opção de solicitar ao banco a fixação da prestação. Essa medida, que é excecional e temporária, possibilita a redução da prestação e a sua estabilização por um período de 2 anos.
Como funciona este apoio ao crédito habitação?
As instituições financeiras reveem o contrato de crédito e estabelecem a prestação mensal por dois anos, baseando-se em 70% da Euribor a 6 meses do mês anterior à solicitação, acrescido do spread contratual. Durante esse período, as demais condições contratuais, como prazo e periodicidade de revisão da taxa de juro, permanecem inalteradas.
Ao longo dos 2 anos, a prestação não é ajustada com base nas variações da Euribor a 6 meses.
Esta medida não impede que o cliente usufrua da suspensão temporária da comissão de reembolso antecipado, da aplicação de medidas de renegociação de crédito ou de bonificações temporárias de juros.
Quem pode pedir a fixação da prestação?
As pessoas que possuem contratos de crédito para aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria permanente podem solicitar certas medidas, desde que atendam aos seguintes critérios na data do pedido:
- O contrato de crédito foi celebrado até 15 de março de 2023 ou até 31 de março de 2024, se houve transferência para outra instituição;
- Optaram por taxa de juro variável ou, se escolheram taxa de juro mista, estão no período de aplicação da taxa de juro variável;
- Não estão em situação de mora ou incumprimento de prestações pecuniárias;
- O prazo remanescente do contrato é superior a 5 anos;
- Não estão em situação de insolvência;
- Não estão abrangidos por plano de ação para o risco de incumprimento ou procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento.
O que acontece com o montante que não é pago nos dois anos?
O valor correspondente à diferença entre a prestação original e a prestação fixada é adiado e pago posteriormente. Este pagamento ocorre:
- Nos 2 últimos anos do contrato, se faltar menos de 6 anos para o término do pagamento do empréstimo;
- A partir do quarto ano após o término do período de fixação da prestação, quando o prazo restante do contrato for igual ou superior a seis anos.
O valor adiado pode ser amortizado antecipadamente, sem incorrer em comissões ou encargos adicionais.
Como solicitar a fixação da prestação?
Para solicitar a fixação da prestação, é necessário apresentar o pedido à instituição bancária até 31 de março de 2024, seja pessoalmente ou através dos canais disponibilizados por esta.
Após o pedido, a instituição tem 15 dias para fornecer:
- Uma estimativa do montante adiado;
- Um plano indicativo de reembolso para o montante adiado e a evolução do capital em dívida;
- Uma comparação entre as prestações fixadas e as prestações que seriam pagas sem aderir à medida;
- Uma comparação entre o plano de reembolso do crédito sem a aplicação da medida de fixação da prestação e o plano resultante da aplicação da medida.
Após receber essa informação, o beneficiário tem 30 dias para aceitar a proposta da instituição. Se não houver resposta, o banco considera a resposta como negativa. Se o crédito estiver em nome de mais de uma pessoa, todos os titulares devem aceitar.
As instituições não podem impor comissões ou encargos pela aplicação dessa medida, nem condicionar a sua implementação à contratação de outros produtos ou serviços pelos mutuários.
No último mês do período de fixação da prestação, a instituição deve informar o cliente sobre o valor total do montante adiado.
Bonificação de Juros
Algumas famílias com uma taxa de esforço acima de 35% têm a possibilidade de reduzir a prestação mensal do crédito à habitação. No entanto, apenas os créditos relacionados com habitação própria permanente são considerados para este cálculo, excluindo-se outros créditos hipotecários e de consumo. O apoio foi ajustado pelo Governo, sendo agora necessário cumprir requisitos específicos para ser elegível.
A bonificação de juros, correspondendo a 75% da variação dos juros, está em vigor até 31 de dezembro de 2024, limitada a 800 euros anuais por contrato de crédito. O pedido deve ser efetuado junto da instituição bancária, com resposta emitida num prazo de dez dias úteis após a submissão, e o apoio é automaticamente descontado nas prestações subsequentes se aprovado.
Reembolso antecipado sem cobrança de comissão
Até 31 de dezembro de 2024, é possível realizar amortizações totais ou parciais em empréstimos sem incorrer em comissões por reembolso antecipado. Esta isenção abrange contratos de crédito habitação com taxa variável ou, se inicialmente contratados a taxa de juro mista, que estejam atualmente em período de taxa variável. A antecipação de amortizações no crédito habitação possibilita a redução da prestação ao diminuir o montante do capital em dívida e os juros associados.
Ao realizar uma amortização antecipada do empréstimo, o cliente está sujeito a comissões que não podem exceder:
- Contratos com taxa de juro variável: até 0,5% do capital reembolsado;
- Contratos com taxa de juro fixa: até 2% do capital reembolsado.
Estas comissões representam os limites máximos, sendo que se o contrato estipular uma comissão inferior ou a isenção da mesma, esses termos prevalecem. No entanto, o cliente fica isento do pagamento dessa comissão em casos de morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.
Isenção de mais-valias pela venda de uma segunda habitação
A isenção de mais-valias na venda de uma segunda habitação ou terreno está disponível para quem, nos 3 meses seguintes à venda, utilizar o valor obtido para amortizar o crédito à habitação de uma casa destinada à habitação própria e permanente própria ou de um descendente. Este apoio ao crédito habitação, válido para vendas ocorridas em 2022, 2023 ou 2024, impõe o pagamento de imposto apenas sobre o valor restante, caso a venda supere o montante utilizado na amortização. Quem vendeu a segunda habitação até início de 2023 tem até 7 de janeiro de 2024 para concretizar a amortização e beneficiar da isenção.
A isenção excecional de mais-valias abrange as vendas de terrenos para construção ou habitações secundárias realizadas de 1 de janeiro de 2022 a 31 de dezembro de 2024.
