IMT em 2026: o que é, como calcular e quanto pagar

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é o imposto que o comprador paga quando adquire uma casa ou outro imóvel em Portugal. Em 2026, o valor depende do preço da compra ou do valor patrimonial tributário, da finalidade do imóvel e da sua localização, e os jovens com até 35 anos na data da escritura podem ter isenção. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te o que é e como calcular o IMT, com as tabelas de 2026 do Continente e das Regiões Autónomas e exemplos práticos.

O que é o IMT?

O IMT é o imposto que se paga quando um imóvel muda de dono a troco de dinheiro, ou seja, na compra e venda de casas, terrenos e outros imóveis, novos ou usados, situados em território nacional. Quem o paga é o comprador, não o vendedor.

O IMT paga-se antes da escritura, por isso entra nas contas da compra logo a seguir à entrada e ao contrato-promessa de compra e venda. Para saber quanto dinheiro tens de juntar além do empréstimo, vê também quanto dinheiro precisas para comprar casa.

Como calcular o valor do IMT?

O valor sobre o qual incide o IMT é o maior entre o preço declarado na escritura e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. Depois, aplica-se a taxa marginal correspondente ao escalão e subtrai-se a parcela a abater, quando exista.

Os principais fatores que influenciam o valor final do IMT em 2026 são:

• Valor do imóvel: conta sempre o maior valor entre o preço de compra e o VPT;
• Escalão do IMT: a taxa de IMT varia consoante o valor sobre o qual incide o IMT;
• Localização do imóvel: as tabelas do IMT são diferentes no Continente e nas Regiões Autónomas;
• Finalidade da compra: o imposto muda conforme se trate de habitação própria e permanente ou de habitação secundária;
• Idade do comprador: com o IMT Jovem, quem tem até 35 anos na data da escritura pode ter isenção de IMT na primeira casa, se cumprir os requisitos.

Nos imóveis destinados a habitação própria e permanente no Continente, quando o valor sobre o qual incide o IMT se situa entre 660.982 € e 1.150.853 €, aplica-se uma taxa única de 6 %. Acima desse limite, passa a aplicar-se uma taxa única de 7,5 %.

Imposto do Selo e exemplo de cálculo

Além do IMT, a compra paga Imposto do Selo, de 0,8 %, que se calcula à parte.

Tabelas do IMT 2026 para habitação própria e permanente

As tabelas seguintes são as que a Autoridade Tributária publicou para as compras feitas a partir de 1 de janeiro de 2026, quando a casa se destina a habitação própria e permanente, isto é, a casa onde vais viver de forma habitual. Para usar a tabela, procura a linha do valor sobre o qual incide o IMT, multiplica esse valor pela taxa e subtrai a parcela a abater.

Tabela IMT 2026 – Continente

No Continente, até 106.346 € não se paga IMT na habitação própria e permanente. A partir daí, a taxa sobe por escalões:

Nos dois últimos escalões não há parcela a abater: a taxa única aplica-se ao valor total da casa. Por exemplo, uma casa de 400.000 € no Continente paga 18.236,65 € de IMT (400.000 € × 8 % – 13.763,35 €), se o comprador não tiver direito ao IMT Jovem.

Tabela IMT 2026 – Regiões Autónomas

Nos Açores e na Madeira, os escalões são mais altos, por isso o mesmo imóvel paga menos IMT do que no Continente:

Estas tabelas só valem para a habitação própria e permanente. Uma casa de férias ou uma casa comprada para arrendar paga pela tabela da habitação secundária, que cobra 1 % logo no primeiro escalão.

IMT Jovem em 2026

O IMT Jovem mantém a isenção de IMT na compra da primeira casa para quem tem até 35 anos na data da escritura. Para beneficiar, tens de cumprir estes requisitos:

• tens 35 anos ou menos na data da escritura;
• não és dependente para efeitos de IRS no ano da compra;
• não és titular (nem de parte) de nenhum prédio urbano habitacional, nem o foste em qualquer momento nos três anos anteriores à compra;
• é a primeira compra de um prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação própria e permanente.

Limites da isenção do IMT Jovem em 2026

Começou a aplicar-se em agosto de 2024 e continua em vigor em 2026: no Continente, a isenção é total até 330.539 € e parcial até 660.982 €. Entre 330.539 € e 660.982 €, aplica-se uma taxa marginal de 8 % com uma parcela a abater de 26.443,12 €. Acima de 660.982 € no Continente e de 826.228 € nas Regiões Autónomas, deixa de haver isenção no âmbito do IMT Jovem. Nas Regiões Autónomas, a isenção total de IMT aplica-se a imóveis até 413.174 € e é parcial entre 413.174 € e 826.228 €.

Num exemplo meramente ilustrativo, um jovem que cumpre os requisitos compra sozinho uma casa de 400.000 € no Continente, para habitação própria e permanente. O IMT é de 5.556,88 € (400.000 € × 8 % – 26.443,12 €), o mesmo que 8 % sobre os 69.461 € acima do limite. No Imposto do Selo, a isenção é uma dedução limitada ao imposto dos primeiros 330.539 €, ou seja, 2.644,31 €; pagas o resto. Neste caso, o Imposto do Selo é de 3.200 € (0,8 %), menos a dedução de 2.644,31 €, ou seja, 555,69 €.

O IMT Jovem é uma das medidas de habitação para jovens até aos 35 anos, ao lado da garantia pública do Estado no crédito à habitação.

Tabela do IMT 2026 para habitação secundária e outros imóveis

Quando a casa de habitação não é a tua habitação própria e permanente, aplica-se a tabela da habitação secundária. A tabela seguinte é a do Continente para 2026:

Nas Regiões Autónomas, a tabela da habitação secundária é outra, com escalões mais altos: 1 % até 132.933 €, taxa única de 6 % entre 792.414 € e 1.438.566 € e taxa única de 7,5 % acima de 1.438.566 €. Quem compra uma casa para habitação sem ser residente fiscal em Portugal paga 7,5 %, sem isenção nem redução, salvo as exceções indicadas na secção sobre não residentes. Nos prédios rústicos e nos outros prédios urbanos, aplica-se a taxa do imóvel (5 % ou 6,5 %).

Para outros imóveis, a taxa é fixa: 5 % nos prédios rústicos e 6,5 % nos outros prédios urbanos e restantes aquisições, como lojas, escritórios ou terrenos para construção. Depois da compra, o imóvel passa a pagar IMI todos os anos, que é outro imposto municipal e não se confunde com o IMT.

IMT para não residentes em 2026

Atualmente, quem compra casa sem ser residente fiscal em Portugal não tem isenção nem redução e paga IMT à taxa de 7,5 %, salvo em três casos:

• já foi residente fiscal em Portugal;
• o imóvel é arrendado para habitação a renda moderada (até 2,5 vezes o salário mínimo mensal de 2026), no prazo de seis meses após a compra e durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos;
• torna-se residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra: paga entretanto os 7,5 % e pede depois à AT a anulação da diferença face ao IMT pago, no prazo de seis meses após se tornar residente.

Como obter a prova de pagamento do IMT?

Entrega a declaração Modelo 1 do IMT antes da data marcada para a escritura: quem faz a escritura tem de exigir o comprovativo da cobrança do IMT ou, havendo isenção, o documento que a comprova. Na prática, os passos são estes:

• entra na tua área pessoal no Portal das Finanças e procura o serviço de entrega da declaração Modelo 1 do IMT;
• preenche a declaração com os dados do imóvel, do vendedor e do valor da compra;
• paga o imposto com a referência que o portal te indica;
• guarda o comprovativo de pagamento e leva-o no dia da escritura.

Se a escritura for feita num Balcão Casa Pronta, confirma com o balcão como se trata do IMT e do Imposto do Selo antes de marcares o ato.

Onde e quando pagar?

Em regra, o IMT é liquidado antes da escritura e deve ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes; se não for pago nesse prazo, a liquidação fica sem efeito.

Podes pagar o IMT num serviço de Finanças, por homebanking, nos bancos com acordo com a Autoridade Tributária, nos CTT ou numa caixa multibanco.

Depois da compra, a casa destinada a habitação própria e permanente pode ainda ter isenção de IMI durante um período limitado, se cumprir os limites de valor patrimonial e de rendimento do agregado. Se um dia venderes o imóvel com lucro, entram as regras das mais-valias de imóveis, que já não são IMT.