Como funciona o contrato-promessa de compra e venda (CPCV)?

O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é um termo jurídico com que te deparas quando compras casa: é o acordo escrito e assinado em que comprador e vendedor se comprometem a fazer a escritura mais tarde. A lei não o torna obrigatório, mas é o passo habitual quando o imóvel ainda não está pronto para ser vendido ou quando falta a aprovação do crédito. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te que forma tem de ter, o que deve constar, como funciona o sinal e o que acontece se uma das partes não cumprir.

O que é um contrato-promessa de compra e venda?

Um contrato-promessa de compra e venda é um documento escrito e assinado pelo comprador e pelo vendedor de um imóvel. Com ele, ambos se obrigam a celebrar mais tarde o contrato definitivo, ou seja, a escritura de compra e venda ou o documento que a substitua.

O contrato estabelece as condições do negócio: o preço, o sinal entregue como adiantamento, os reforços, a forma de pagamento e a data prevista para a escritura. Muitas vezes vem depois de reservar o imóvel, um passo mais simples que serve sobretudo para o tirar do mercado enquanto se prepara o contrato-promessa.

Em que situações se faz um CPCV?

Um CPCV faz-se quando ainda não estão reunidas as condições para a escritura de compra e venda, mas as duas partes já querem deixar o negócio fechado por escrito. Os casos mais comuns são estes:

• a construção do imóvel ainda não está concluída;
• o imóvel ainda não tem licença de utilização;
• o comprador está à espera da aprovação do crédito à habitação, que o banco analisa também com base no mapa de responsabilidades de crédito;
• o vendedor ainda tem de reunir documentos do imóvel, como a caderneta predial.

Quais são as vantagens de um contrato-promessa de compra e venda?

O CPCV protege as duas partes durante o tempo que vai até à escritura. As principais vantagens são:

• deixa por escrito o preço, o sinal e a data da escritura, o que evita mal-entendidos;
• dá ao comprador tempo para comparar o spread e as propostas de crédito com o negócio assegurado;
• dá ao vendedor a segurança de poder ficar com o sinal se o comprador desistir sem motivo previsto no contrato;
• permite a qualquer das partes reagir ao incumprimento da outra, através das regras do sinal ou da execução específica.

Que forma tem de ter o contrato-promessa de compra e venda?

Na compra de uma casa, o contrato-promessa tem de ser feito por escrito e assinado pelas partes que se comprometem, porque o contrato definitivo exige escritura ou documento autenticado.

Se a promessa disser respeito a um edifício ou a uma fração (uma moradia ou um apartamento), já construído, em construção ou por construir, a lei pede mais dois cuidados:

• o reconhecimento presencial das assinaturas de quem assina, que pode ser feito num notário ou por um advogado ou solicitador;
• a certificação da existência da licença de utilização ou de construção do imóvel, feita por quem reconhece as assinaturas.

Quem pode redigir a minuta do contrato?

O comprador e o vendedor podem redigir eles próprios a minuta do contrato-promessa. Se quiseres que seja outra pessoa a redigi-la, em regra tem de ser um advogado ou um solicitador, porque redigir contratos para outras pessoas é uma atividade reservada a estas profissões (há exceções para contratos de valor mais baixo ou de curta duração). Convém que a minuta do contrato-promessa de compra e venda seja elaborada por um advogado ou solicitador. A lei não o obriga, mas ajuda a que as cláusulas estejam de acordo com a lei e protejam os teus interesses.

O que deve constar num contrato-promessa de compra e venda?

Para que o contrato seja claro e sirva de prova em caso de litígio, deve incluir dados essenciais sobre as partes, o imóvel e o pagamento. Os elementos mais habituais são estes:

• identificação do comprador e do vendedor: nome, morada, estado civil, número do cartão de cidadão e número de contribuinte;
• descrição do imóvel: localização, tipologia, inscrição matricial e descrição predial, e as partes integrantes, como anexos, piscinas ou garagens;
• valor da compra e forma de pagamento;
• valor do sinal e dos reforços, se os houver;
• data prevista para a escritura;
• consequências em caso de incumprimento, para as duas partes;
• referência à licença de utilização ou de construção do imóvel;
• cláusula de venda livre de ónus ou encargos, que protege o comprador de responder por hipotecas ou penhoras que existam sobre o imóvel;
• referência à execução específica, o mecanismo que permite pedir ao tribunal que faça valer a venda quando a outra parte se recusa; nas casas e apartamentos, a lei garante-a mesmo que o contrato não a refira;
• assinatura de ambas as partes.

Como funciona o sinal no contrato-promessa de compra e venda?

O sinal é a quantia que o comprador entrega ao vendedor, normalmente quando assina o CPCV, para mostrar que o compromisso com o negócio é sério. Num contrato-promessa de compra e venda, toda a quantia entregue pelo comprador presume-se sinal, mesmo que lhe chamem adiantamento ou princípio de pagamento do preço.

O valor não está fixado na lei: é combinado entre as partes e pode ser reforçado ao longo do tempo. Quando o negócio se cumpre, o sinal e os reforços são descontados ao preço no dia da escritura.

Antes de entregares dinheiro, faz as contas ao crédito e aos capitais próprios de que vais precisar para comprar casa.

Na prática, entrega o sinal e os reforços por transferência bancária e escreve no contrato o valor, a data e o meio de pagamento de cada entrega. Assim, fica prova de quanto pagaste.

O que acontece se o comprador ou o vendedor não cumprir o CPCV?

As consequências do incumprimento devem estar previstas no próprio contrato. Se não estiverem, aplicam-se as regras gerais da lei, que partem do sinal:

• se o comprador não cumprir por causa que lhe seja imputável, o vendedor pode ficar com o sinal e os reforços que recebeu;
• se o incumprimento for do vendedor, o comprador pode exigir o dobro do que entregou;
• se for o vendedor a não cumprir e a casa já tiver sido entregue ao comprador, este pode pedir, em vez do dobro do sinal, o valor objetivo que a casa tinha à data do incumprimento, deduzido o preço combinado, e ainda a devolução do sinal e da parte do preço que já tenha pago; o vendedor pode opor-se a esta escolha se se oferecer para cumprir a promessa; tem ainda direito de retenção sobre a casa até receber o que lhe é devido.

Em regra, quem perde o sinal ou o devolve em dobro não tem de pagar outra indemnização, salvo se o contrato previr outra coisa.

Passar o dia marcado para a escritura não transforma, só por isso, o atraso em incumprimento definitivo. Em regra, a parte prejudicada pode dar à outra um novo prazo razoável e, se ela voltar a falhar, o atraso passa a incumprimento.

O que é a execução específica?

Em vez de ficar com o sinal ou de pedir o dobro, a parte que cumpriu pode pedir ao tribunal uma sentença que produza os efeitos da declaração de quem se recusa a fazer a escritura. É a chamada execução específica.

Nos contratos-promessa de casas e apartamentos, as partes não podem afastar este direito no contrato. Se precisares de ir a tribunal e não tiveres meios para pagar a um profissional, podes pedir apoio judiciário e um advogado gratuito.

Posso desistir ou cancelar o CPCV?

Sim, se houver acordo. Comprador e vendedor podem, em conjunto, pôr fim ao contrato-promessa e combinar o que acontece ao sinal. O próprio CPCV pode também prever uma cláusula de desistência ou de resolução, que diga em que prazo e em que condições cada parte pode sair do negócio.

Sem acordo nem cláusula, desistir sozinho é tratado como incumprimento: o comprador arrisca perder o sinal e o vendedor que prefira vender a casa a outra pessoa arrisca ter de o devolver em dobro.

O que fazer entre o CPCV e a escritura?

Depois de assinares o contrato-promessa, ainda há várias tarefas até ao dia da escritura. As mais importantes são estas:

• tratar do crédito à habitação e, se tiveres até 35 anos, ver se podes recorrer à garantia pública para jovens;
• pagar o IMT e o Imposto do Selo antes da escritura, salvo se tiveres direito a isenção de IMT, como o IMT jovem;
• confirmar se há outros apoios para comprar casa pela primeira vez que se apliquem ao teu caso;
• marcar a escritura num notário ou num Balcão Casa Pronta.

Se o vendedor te entregar a casa antes da escritura, o IMT pode ser devido logo nesse momento, mas não se a casa for a tua habitação própria e permanente: nesse caso, paga-se na escritura. Confirma nas Finanças.