Como funciona o Contrato-Promessa de Compra e Venda?

22 Maio 2024 por Catarina - 5 minutos de leitura

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Chaves da nova casa na portaUm contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é um termo com o qual as pessoas se deparam quando pretendem adquirir um imóvel. Embora não seja obrigatório, é altamente recomendado para salvaguardar os direitos tanto do vendedor como do comprador. Hoje, em “As Tuas Ajudas”, exploramos do que se trata um CPCV e que elementos o integram.

O que é um contrato-promessa de compra e venda?

Um contrato-promessa de compra e venda é um documento escrito e assinado entre duas partes, neste caso o comprador e o vendedor. Este contrato celebra-se quando existe intenção de compra ou venda de um imóvel. O principal objetivo é salvaguardar os direitos mútuos e serve de garantia do negócio, até que seja realizada a escritura. Este contrato estabelece as condições para a concretização do negócio, nomeadamente os valores da compra, e o sinal dado como adiantamento e a data de entrega. A criação deste contrato não é obrigatória, mas é recomendada.

Em que situações deve ser realizado um CPCV?

Um CPCV é criado quando não estão reunidas as condições para a escritura de compra e venda. Exemplos:

  • Construção do imóvel não está concluída;
  • Imóvel não dispõe de licença de utilização;
  • Comprador está aguardar a aprovação do financiamento bancário;

O que deve constar num contrato-promessa de compra e venda?

Um contrato-promessa é composto por dados essenciais para ser legalmente válido, tais como:

  • Identificação do comprador e do vendedor: nome, morada, estado civil, número do cartão de cidadão e número fiscal;
  • Descrição do imóvel e das suas características: localização, tipologia, inscrição matricial e descrição predial, identificação das partes integrantes do imóvel, como anexos, piscinas ou garagens;
  • Valor da transação e forma de pagamento;
  • Valor do sinal dado como adiantamento e os reforços para o mesmo;
  • Data de previsão para a realização da escritura;
  • Sanções previstas em caso de incumprimento (para ambas as partes);
  • Licença de utilização ou de construção, ou prova de que foi pedida à Câmara Municipal, ou declaração que a substitua;
  • Cláusula de alienação sem quaisquer ónus ou encargos, que protege o comprador ao afastá-lo da responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, tais como hipotecas ou penhoras;
  • Referência à execução específica, que permite, a qualquer uma das partes, obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta;
  • Assinatura de ambas as partes.
Juntamente com o CPCV devem ser anexados os seguintes documentos: licença de construção, licença de utilização e caderno de encargos (na compra imóveis ainda em planta).

Como posso elaborar a minuta do contrato?

A elaboração de um contrato-promessa compra e venda deve ser realizada por um advogado ou solicitador. Isso garante que as cláusulas estão de acordo com a lei. No caso de querer fazê-lo por contra própria, o site predial online do Ministério da justiça disponibiliza a minuta de um CPCV.

Vantagens de um Contrato-promessa compra e venda

Um contrato-promessa de compra e venda tem inúmeras vantagens, tanto para o vendedor como para o comprador, nomeadamente:

  • Assegura a validez do contrato até ao dia da escritura;
  • Garante que o negócio vai ser cumprido no prazo estabelecido;
  • Oferece segurança jurídica em caso e incumprimento;
  • Dá ao comprador o direito de compra do imóvel;

Posso cancelar o CPCV?

Sim, é possível cancelar o contrato. No entanto, é necessário certificar-se de que não está em incumprimento do mesmo. Para certificar-se que pode cancelar o contrato é necessário a existência de uma cláusula que permite a rescisão ou cancelamento no CPCV. Essa cláusula deverá descrever como deve rescindir o contrato e em que período.
No caso de não ter nenhuma cláusula relacionada com o cancelamento do contrato, e decida fazê-lo, pode ocorrer em incumprimento do contrato, o que pode implicar sanções previstas no contrato para a parte que incorra em incumprimento.

Atenção
Nas situações em que a conclusão do negócio esteja dependente da aprovação de um empréstimo bancário, essa situação deve estar expressamente indicada no CPCV, prevendo a anulação do mesmo, caso o empréstimo não seja aprovado pelo banco.

O que acontece no caso de incumprimento do CPCV?

Se existir incumprimento por alguma das partes do contrato, existem sanções. As consequências do incumprimento do contrato-promessa de compra e venda devem estar previstas no próprio contrato. Caso o mesmo não aconteça, deve aplicar-se as regras gerais do Código Civil.
No caso de ser o comprador a entrar em incumprimento, o mesmo perde o direito a todos os valores pagos como sinal ao vendedor. Se for o vendedor a entrar em incumprimento, o mesmo terá que devolver ao comprador o valor do sinal em dobro.

Normalmente o sinal é entregue com a assinatura do contrato-promessa compra e venda do imóvel. Trata-se da entrada que se dá com capitais próprios, normalmente é uma quantia monetária, para a aquisição do imóvel. O sinal é uma garantia do cumprimento do contrato-promessa e também é prova da seriedade da intenção contratual.

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