Apoios para comprar casa pela primeira vez em 2026

Comprar casa continua a ser difícil para muitos jovens em Portugal, com preços altos e mais exigências no acesso ao crédito. Em 2026, quem tem até 35 anos continua a contar com dois apoios principais à habitação própria: a garantia pública no crédito, que pode permitir financiar até 100% da compra, e a isenção de IMT e Imposto do Selo na primeira casa. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te quem pode pedir cada apoio, quanto podes poupar, quando perdes a isenção e que outros benefícios fiscais podem ajudar.

Apoios para jovens comprarem casa: o que existe em 2026

Desde 2024, o pacote «Tens Futuro em Portugal» reúne as medidas de habitação para jovens até aos 35 anos que querem comprar a primeira casa. Não são apoios novos de 2026: continuam em vigor, com as mesmas regras de base e os escalões do IMT atualizados para 2026.

Na prática, há duas medidas que ajudam diretamente na compra:

• a garantia pública, que cobre a parte do valor que o banco normalmente não financia;
• a isenção de IMT e Imposto do Selo, que reduz ou elimina os impostos pagos na escritura.

O pacote inclui também medidas para o arrendamento e para a habitação estudantil, como o Porta 65 Jovem, mas aqui ficamos apenas pela compra da primeira casa.

Comprar casa com financiamento total e garantia pública

Se tens entre 18 e 35 anos e queres comprar a tua primeira habitação própria e permanente, podes pedir ao banco a garantia pública no crédito habitação. Com esta medida, o Estado pode garantir até 15% do valor de transação do imóvel, o que permite ao banco financiar entre 85% e 100% do valor da compra.

O regime aplica-se a imóveis até 450.000 € (valor da transação) e a contratos de crédito celebrados até 31 de dezembro de 2026, um prazo que pode ser prorrogado. No guia da garantia pública para jovens vês como funciona o valor atribuído a cada banco.

Quem pode pedir a garantia pública

Os critérios de acesso são verificados pelo próprio banco quando pedes o crédito. Em resumo, tens de:

• ter entre 18 e 35 anos e domicílio fiscal em Portugal;
• comprar a tua primeira habitação própria e permanente;
• comprar um imóvel com valor de transação até 450.000 €;
• ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS;
• não ser proprietário de um prédio urbano ou fração habitacional;
• nunca ter usado a garantia pública antes.

Se trabalhas por conta própria, o banco vai olhar para a regularidade dos teus rendimentos: vê o que muda ao comprar casa como freelancer.

Isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens até 35 anos

Os jovens até aos 35 anos que comprem a primeira habitação própria e permanente podem ter isenção de IMT e de Imposto do Selo. Em 2026, a isenção é total para imóveis até 330.539 €.

Se o imóvel custar mais de 330.539 € e até 660.982 €, a isenção passa a ser parcial: pagas imposto apenas sobre a parte que excede 330.539 €. Acima de 660.982 €, deixas de ter isenção de IMT e pagas a taxa única (6% até 1.150.853 € e 7,5% acima). Os pormenores estão no guia do IMT jovem.

Fica de fora quem seja, à data da compra ou em qualquer momento nos três anos anteriores, proprietário de um imóvel habitacional, mesmo que só de uma parte (por exemplo, uma quota herdada). As outras situações em que não se paga o imposto estão em isenção de IMT.

Valores IMT para comprar casa 2026

A tabela seguinte é a do IMT para habitação própria e permanente em 2026, aplicada a quem não tem direito ao IMT jovem. Os valores estão em euros e as taxas em percentagem.

Para quem tem direito ao IMT jovem, os quatro primeiros escalões ficam a 0% e a taxa de 8% aplica-se só à parte acima de 330.539 €. Acima de 660.982 €, deixas de ter isenção e pagas a taxa única.

Quanto podes poupar com a isenção

Os valores abaixo são um cálculo ilustrativo para uma compra de habitação própria e permanente em 2026, comparando o que pagaria quem não tem isenção com o que paga um jovem elegível. A última linha mostra quanto a garantia pública pode cobrir, que não é dinheiro dado: é a parte do empréstimo que o Estado garante ao banco.

Acima de 330.539 €, a poupança deixa de crescer, porque o jovem paga imposto sobre a parte que excede esse valor. O IMT e o Imposto do Selo pagam-se uma única vez, na compra. Depois disso, passas a pagar todos os anos o IMI, calculado sobre o valor patrimonial tributário da casa e com uma taxa que depende do município; em alguns casos podes ter isenção de IMI.

Quando perdes a isenção de IMT

Para manteres a isenção, o imóvel tem de ser afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a compra e não pode ter outro destino nos seis anos seguintes. Há exceções a esta obrigação dos seis anos:

• venda do imóvel;
• alteração da composição do agregado familiar;
• mudança do local de trabalho para mais de 100 km.

Em qualquer destas exceções, o prédio tem de continuar destinado exclusivamente a habitação. Também perdes a isenção se, nos seis anos seguintes à compra, passares a ser considerado dependente para efeitos de IRS.

Compras a dois e como pedir a isenção

Em compras conjuntas, se apenas um dos compradores for elegível, a isenção aplica-se só à quota-parte dessa pessoa. Por exemplo, num casal em que um tem 34 anos e o outro 36, o comprador mais novo pode beneficiar da isenção na parte que lhe corresponde.

Para pedir a isenção, preenches a declaração Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças ou num Serviço de Finanças. A escritura pode ser feita num cartório ou num Balcão Casa Pronta.

Comprar casa com financiamento do banco: que casa posso comprar?

Com os apoios para jovens, podes comprar uma casa até 450.000 € com garantia pública e até 330.539 € sem pagar IMT nem Imposto do Selo. Dentro destes tetos, o que podes comprar depende do que o banco te empresta. A garantia pública reduz o risco para o banco, porque cobre até 15% do valor da compra, mas não muda a forma como o banco calcula quanto te pode emprestar.

O ponto de partida é a taxa de esforço, ou seja, o peso das prestações no teu rendimento. O Banco de Portugal recomenda aos bancos um limite máximo para a soma das prestações de todos os teus créditos face ao teu rendimento mensal líquido. É uma recomendação: cada banco decide como a aplica. Por isso, antes de procurar casa convém:

• somar todas as prestações que já pagas;
• simular a nova prestação com o spread que o banco te propõe;
• calcular o dinheiro que precisas para escritura, registos e avaliação.

Mesmo com financiamento a 100%, há custos que o banco não cobre, por isso convém saber quanto dinheiro precisas para comprar casa. Se ainda estás indeciso, vale a pena comparar comprar ou arrendar casa. Se tens uma deficiência, vê também as regras do crédito habitação para pessoas com deficiência.

Outros benefícios fiscais ligados à compra de casa

Além da garantia e da isenção de IMT, há regras fiscais que podem aliviar as contas de quem compra ou troca de casa.

IRS Jovem: mais rendimento disponível

O IRS Jovem não é um apoio direto à compra de casa, mas pode deixar-te com mais rendimento líquido no início da vida profissional. Aplica-se a jovens até aos 35 anos, com rendimentos das categorias A e B, durante um máximo de 10 anos.

Em 2026, o limite máximo de isenção corresponde a 55 vezes o IAS, ou seja, 29.542,15 €. Podes pedi-lo na retenção na fonte ou na declaração anual de IRS.

Comprar casa com mais-valias isentas

Se vendes a tua casa e compras outra para morar, o ganho da venda pode ficar isento de IRS se reinvestires o valor.

Para isso, o reinvestimento tem de ser feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e a nova casa tem de ser afeta a habitação própria e permanente até 12 meses depois do reinvestimento. As contas estão explicadas em mais-valias de imóveis, e os passos da venda em vender casa.

Mobilidade profissional

Se mudares o teu domicílio fiscal para uma casa arrendada a mais de 100 km da casa que compraste e arrendares esta última, podes deduzir aos rendimentos prediais (categoria F) a renda que pagas pela nova habitação. Para isso, a casa que compraste tem de ter sido a tua habitação própria e permanente durante pelo menos 12 meses (comprovada pelo domicílio fiscal) e os dois contratos de arrendamento têm de estar registados no Portal das Finanças.

Reclassificação de terrenos

A reclassificação de terrenos não é um apoio direto para comprar casa, mas pode aumentar a oferta de habitação em algumas zonas. A lei permite aos municípios reclassificar certos solos para uso urbano com finalidade habitacional, desde que sejam cumpridas várias condições, como a contiguidade com o solo urbano, a existência ou garantia de infraestruturas e a compatibilidade com a estratégia local de habitação.

Além disso, pelo menos 70% da área total de construção acima do solo tem de se destinar a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados. Como depende sempre do município, é uma forma indireta de reforçar a oferta e não um apoio imediato.

Programa 1.º Direito

O 1.º Direito não é um apoio geral para qualquer jovem comprar a primeira casa. É uma medida para pessoas e famílias em situação de carência habitacional e sem capacidade financeira para aceder a uma habitação adequada.

Que apoios podes juntar na compra da primeira casa

Em regra, podes juntar a garantia pública com a isenção de IMT jovem e Imposto do Selo, desde que cumpras os requisitos de cada medida. O IRS Jovem incide sobre os rendimentos do trabalho, por isso também pode coexistir com os apoios ligados à compra.

Se compras com outra pessoa, o crédito tem de se destinar à primeira habitação própria e permanente de quem o pede, e o banco verifica se cada devedor cumpre os requisitos da garantia pública. Na isenção de IMT, conta a quota-parte de cada comprador elegível.