Taxa de esforço: o que é, como calcular e pedir crédito à habitação

A taxa de esforço indica a percentagem do rendimento líquido mensal do agregado que vai para as prestações dos créditos. É um dos conceitos financeiros que mais pesam quando pedes um crédito à habitação: o Banco de Portugal recomenda aos bancos que, nos novos contratos, não passe de 45%. Também conta no arrendamento: é um dos critérios do apoio extraordinário à renda. E hoje, em As Tuas Ajudas, explicamos-te como calcular a taxa de esforço, qual é o limite máximo e o que podes fazer para a baixar.

O que é a taxa de esforço?

A taxa de esforço é a parte do rendimento mensal líquido que fica comprometida com o pagamento de créditos, expressa em percentagem. Diz-te, de forma simples, quanto do dinheiro que entra em casa já tem destino antes de pagares a alimentação, a luz ou os transportes.

Os bancos usam-na para avaliar se consegues pagar um novo empréstimo sem pôr em risco o resto do orçamento. Por isso, entra no cálculo o rendimento líquido (o que recebes depois dos descontos) e não o bruto, e contam as prestações de todos os empréstimos bancários que tens, não apenas o da casa.

Como calcular a taxa de esforço?

Calcular a taxa de esforço não exige nenhuma fórmula complicada. Precisas apenas de dois valores: a soma das prestações mensais dos créditos e o rendimento mensal líquido de todo o agregado familiar.

Se não sabes ao certo quanto recebes por mês, o simulador de salário líquido ajuda-te a chegar a esse valor a partir do salário bruto. Depois, basta aplicar a fórmula:

Exemplo 1: uma família com vários créditos

Num exemplo meramente ilustrativo, imagina um agregado com um rendimento mensal líquido de 3.000 €. Se a soma das prestações (crédito à habitação, crédito automóvel e outros) for de 690 €, a taxa de esforço é de 23%:

• Taxa de esforço = (690 € / 3.000 €) x 100 = 23%

Exemplo 2: um casal que quer comprar casa

Agora pensa num casal com um rendimento líquido mensal de 2.500 € e sem outros créditos. Se quiser contrair um crédito à habitação com uma prestação de 1.450 € por mês, a conta fica assim:

• Taxa de esforço = (1.450 € / 2.500 €) x 100 = 58%

Com 58%, o casal estaria a comprometer mais de metade do rendimento só com a casa. Este valor ultrapassa o limite que o Banco de Portugal recomenda para novos créditos, por isso o pedido dificilmente seria aprovado nestes termos e sobraria pouca margem para as outras despesas do dia a dia.

Existe uma taxa de esforço máxima?

Sim. Não há uma lei que fixe uma taxa de esforço máxima para cada família, mas o Banco de Portugal tem uma recomendação macroprudencial dirigida aos bancos. Nos novos créditos cuja avaliação de solvabilidade seja feita a partir de 1 de agosto de 2026, a taxa de esforço não deve ultrapassar 45% do rendimento mensal líquido. Até essa data, o limite era de 50%.

Este limite tem uma exceção: cada banco pode conceder, em cada semestre, até 10% do montante de crédito a clientes que passem os 45%. É uma margem pequena e o banco decide a quem a aplica, por isso não convém contar com ela.

Como o banco agrava a taxa de juro ao calcular a taxa de esforço

Nos créditos com taxa variável ou mista, o banco não faz a conta só com a prestação de hoje. Junta à taxa de juro um aumento hipotético, para confirmar que continuas a conseguir pagar se os juros subirem. Esse aumento é maior quanto mais longo for o prazo do contrato.

Na prática, a taxa de esforço que o banco calcula num crédito hipotecário a taxa variável pode ficar acima da que obténs com a prestação inicial. Nos créditos com taxa fixa durante todo o prazo, este agravamento não se aplica.

Taxa de esforço ideal: a regra prática de um terço

Os 45% são um teto recomendado pelo Banco de Portugal aos bancos, não uma meta. Como regra prática, algumas instituições aconselham que as prestações não passem de cerca de um terço (33%) do rendimento líquido. Esta referência não vem do Banco de Portugal: é um conselho de prudência para manter folga para imprevistos, como uma quebra de rendimento ou uma subida dos juros.

Cada família é diferente. Quem tem despesas fixas elevadas pode sentir aperto mesmo abaixo de um terço, e quem tem mais folga no orçamento pode aguentar uma taxa mais alta. Faz as contas com o teu caso.

Taxa de esforço no crédito à habitação

A taxa de esforço é um dos principais critérios que os bancos usam para aprovar ou recusar um crédito à habitação. Uma taxa alta mostra que já tens uma parte grande do rendimento comprometida com dívidas, o que aumenta o risco de falhares pagamentos. Quanto mais baixa for, maiores são as hipóteses de aprovação e de negociares melhores condições, como um spread mais baixo.

Também influencia o montante que o banco está disposto a emprestar. Se a prestação te levar acima do limite, o banco pode propor um valor mais baixo, um prazo diferente ou pedir mais garantias, como um fiador. Além do limite do Banco de Portugal, cada banco pode aplicar critérios internos mais prudentes.

Antes de avançar, convém saberes que créditos tens em teu nome: o mapa de responsabilidades de crédito mostra-os todos. Se és jovem e vais comprar a primeira casa, vê também como funciona a garantia pública para jovens.

Taxa de esforço no arrendamento: o apoio extraordinário à renda

A taxa de esforço não serve só para créditos. No arrendamento, mede o peso da renda no rendimento e é um dos critérios para receber o apoio extraordinário à renda. Este apoio destina-se a inquilinos com:

• taxa de esforço com a renda igual ou superior a 35%;
• contrato de arrendamento celebrado até 15 de março de 2023;
• rendimento anual do agregado até ao limite máximo do 6.º escalão do IRS.

O apoio cobre a diferença entre a renda que pagas e a que corresponderia a uma taxa de esforço de 35%, com um máximo de 200 € por mês. É atribuído oficiosamente, sem candidatura, e está previsto até 31 de dezembro de 2028. Se o deixaste de receber, vê o que fazer em perder o apoio à renda.

Como reduzir a taxa de esforço?

Uma taxa de esforço alta aperta o orçamento familiar e pode travar um novo crédito. Há várias formas de a baixar, umas do lado das prestações e outras do lado do rendimento:

• Renegociar o crédito à habitação: fala com o teu banco para tentar alargar o prazo ou baixar o spread, o que reduz a prestação mensal.
• Transferir o crédito para outro banco: comparar propostas de várias instituições pode permitir encontrar condições melhores e uma prestação mais baixa.
• Juntar os créditos num só: o crédito consolidado substitui várias prestações por uma única, muitas vezes com prazo mais longo. Vê bem o custo total, porque pagar durante mais tempo pode sair mais caro.
• Somar todos os rendimentos regulares: além do salário, inclui no pedido os rendimentos que consegues comprovar, como pensões ou trabalho independente com descontos.
• Evitar novos créditos enquanto a taxa estiver alta: cada nova prestação, mesmo a de um cartão de crédito, sobe a percentagem.

Se a prestação da casa já pesa demasiado, consulta também as medidas de apoio ao crédito à habitação que existem e as que já terminaram, para saberes se alguma se aplica ao teu caso.